Los líderes de Silicon Valley buscan 'unidades de abuela' para resolver la crisis de vivienda
Un panel reciente presentado por Housing Trust Silicon Valley y AARP analizó cómo las ADU pueden ayudar a aliviar la crisis de vivienda de Silicon Valley. Foto de Kyle Martin.

Con la disminución de la oferta de tierras en Silicon Valley que eleva los costos de la vivienda, algunos líderes del Área de la Bahía confían en unidades secundarias para salvar a la región de su agónica crisis de vivienda.

Las llamadas "unidades de la abuela" podrían cambiar las reglas del juego para reforzar la oferta de viviendas del Área de la Bahía, dicen los funcionarios, ofreciendo a los residentes de edad avanzada o de bajos ingresos una casa asequible mientras utilizan terrenos existentes. El tema ganó fuerza esta semana con la introducción de una nueva política del alcalde Sam Liccardo y un panel distinguido sobre el tema como parte de la Semana de Vivienda Asequible.

El panel, presentado por Housing Trust Silicon Valley y AARP, contó con el senador Bob Wieckowscki (D-Fremont), Vianey Nava de Housing Trust Silicon Valley, Steve Vallejos de prefabADU, Shila Behzadiaria, un planificador asociado para la ciudad de Sunnyvale y Carrie Orillas de independencia inspirada.

Wieckowski en diciembre presentó SB 13 lo que reduciría las tarifas, los requisitos de estacionamiento y otras normas de cumplimiento para la construcción de una "unidad de vivienda accesoria", o ADU, en todo el estado. En el foro del viernes, el legislador de toda la vida describió el proyecto de ley como "la gran enchilada" que traerá más ADU a los vecindarios de California.

"Me he mantenido alejado de las pautas de diseño, eso es un problema de control local", dijo Wieckowski a la audiencia el viernes. "Piense en la ley estatal como el umbral mínimo, y dejaremos que las ciudades funcionen a partir de eso".

El proyecto de ley de Wieckowski eliminaría la capacidad de las agencias locales de requerir estacionamiento de reemplazo para las ADU que se apoderan de un garaje o estacionamiento techado, si esa unidad se encuentra a menos de media milla del transporte público. El senador dijo que los residentes le han dicho que las tarifas astronómicas para construir estas ADU las están "matando" y eso ha frenado la inversión en el Área de la Bahía.

Según el proyecto de ley de Wieckowski, se eliminarían ciertas tarifas para las ADU de menos de 750 pies cuadrados. A las ADU más grandes se les cobraría una cuarta parte de las tarifas para construir una nueva casa unifamiliar en el mismo lote.

"Los inversores no compran cuando el precio es alto", dijo Wieckowski durante el foro. "Compran cuando el precio baja".

El panel discutió otras formas de racionalizar las unidades secundarias en propiedades en todo Silicon Valley, señalando que las principales ciudades como Seattle, Portland y Vancouver están por delante de California en la aprobación y producción de estos pequeños patios y casas de garaje.

Los panelistas coincidieron en que las ADU pueden ayudar a las familias, los niños adultos que desean permanecer en el Área de la Bahía o las personas mayores que no quieren vivir en un hogar de ancianos. Las unidades pueden crear más densidad en vecindarios unifamiliares, dijo Nava, lo que puede ayudar a satisfacer la necesidad de hogares de ingresos medios y bajos.

Nava agregó que las ciudades pueden acelerar la producción de las unidades al agilizar los procesos de construcción. Algunas ideas incluyen proporcionar un sitio web y una línea directa para obtener información sobre las ADU y condensar las revisiones de planificación urbana en una hora.

Nava le dijo a San José Spotlight en una entrevista que ha notado que las ADU están siendo construidas cada vez más por propietarios más ricos.

"Si el proceso es demasiado difícil de navegar y no hay finanzas disponibles, ¿cómo pueden los propietarios ser parte de la solución y construir estas ADU en su patio trasero?" Dijo Nava.

“Tenemos que cerrar la brecha entre entender cuáles son las necesidades del consumidor, cómo enfocarse en la ciudad, cómo desarrollar productos, cómo poner financiamiento en esa imagen para que sea una solución cohesiva para todos ustedes”, dijo Vallejos durante el foro. . "Cuando pienso en las ADU, creo que hay un producto y una solución para todos".

Los panelistas discutieron la idea de exigir un diseño universal para las ADU para garantizar la accesibilidad para las personas con discapacidades, pero dijeron que tiene más sentido que las ciudades brinden incentivos para la construcción de ADU con acceso para discapacitados. Shores dijo que tiene alrededor de 30 unidades en producción y "todas son accesibles".

En Sunnyvale, Behzadiaria dijo el viernes que un inconveniente es que las ADU deben coincidir con el diseño de sus hogares adyacentes más grandes. Sunnyvale también simplificó el proceso al reducir sus requisitos mínimos de tamaño de lote.

"Ese fue el mayor obstáculo en la forma de construir más ADU en Sunnyvale", dijo Behzadiaria, y agregó que su ciudad también simplificó el proceso al reducir sus requisitos mínimos de tamaño de lote.

El alcalde Sam Liccardo celebra una conferencia de prensa en mayo 15, con las concejalas Magdalena Carrasco y Sylvia Arenas con respecto a una nueva propuesta para proporcionar préstamos perdonables y tarifas de impacto más bajas para los propietarios que esperan construir unidades de vivienda accesorias. Foto de Kyle Martin.

El miércoles pasado, el alcalde de San José, Sam Liccardo, y los concejales Pam Foley, Magdalena Carrasco y Sylvia Arenas dio a conocer una propuesta para ofrecer préstamos a aquellos interesados ​​en construir ADU.

Liccardo reconoció que las tarifas de alto impacto impiden a las personas construir ADU, y propuso renunciar a esas tarifas y ofrecer préstamos perdonables a los constructores, siempre que las ADU se mantengan bajo restricciones de alquiler durante cinco años para garantizar la asequibilidad.

La propuesta exige hasta un préstamo de $ 20,000 por ADU para ayudar con los costos de construcción y permisos, si el arrendatario cumple con las restricciones de alquiler y acepta no alquilarlo en Airbnb o sitios similares.

Liccardo le pidió al administrador de la ciudad que evaluara el uso de hasta $ 5 millones de un fondo de vivienda de la ciudad para el programa de préstamos.

"Las ADU podrían ser una buena solución para viviendas (de ingresos extremadamente bajos) si tuviéramos subsidios más grandes que restringirían las rentas lo suficiente", dijo Liccardo en una entrevista.

Los propietarios pueden alquilar sus ADU a precios de mercado, dijo Liccardo, pero "no obtendrán dinero de la ciudad".

Clara Hill, una residente de San José que asistió al foro de ADU el viernes, dijo que está considerando construir uno en su propiedad en Willow Glen, pero que todavía hay "algunas cosas que quiero saber".

Hill dijo que siente curiosidad por saber cómo manejará la ciudad las disputas por usurpaciones entre vecinos y las preocupaciones sobre la escasez de estacionamiento con la creación de más ADU.

“Al menos la gente va a tener vivienda”, agregó. "Creo que ayudará a la crisis de la vivienda siempre que nos mantengamos en las pautas".

Póngase en contacto con Kyle Martin en [correo electrónico protegido] o sígalo @ Kyle_Martin35 en Twitter.

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