Staedler: Cómo San José está alineando los distritos de zonificación con el Plan General

Uno de los conceptos erróneos más grandes sobre la crisis de vivienda de la ciudad de San José es la afirmación de que el desarrollo potencial de terrenos se dedica exclusivamente a viviendas unifamiliares.

Un eslogan común en las historias suele decir: "En San José, el 94% del terreno residencial de la ciudad está dividido en zonas solo para viviendas unifamiliares". Esa simplemente no es una representación precisa del proceso de desarrollo de la ciudad de San José. El Plan General, no la zonificación, determina lo que se puede desarrollar. Como ciudad autónoma, no se le ha exigido a San José que alinee su Plan General y la ordenanza de zonificación. El Plan General reemplaza la ordenanza de zonificación.

SB 1333 cambia eso, ya que requiere la alineación de los distritos de zonificación y las designaciones de uso de la tierra del Plan General por parte de una ciudad autónoma. Como el estados del sitio web de la ciudad, “El beneficio es que al rezonificar todas las propiedades para que todos los distritos de zonificación estén alineados con su respectiva designación de uso de suelo del Plan General, los propietarios ahorrarán tiempo y costos si están interesados ​​en desarrollar su propiedad”.

Este es un esfuerzo desafiante. Aquí está el proceso del sitio web de la ciudad:

Fase 1: Aprobada por el Concejo Municipal el 25 de junio de 2019, esta fase incluyó cambios en los requisitos de permisos en todos los distritos de zonificación, revisiones o adiciones a las definiciones y limpieza organizacional general de la ordenanza de zonificación.

Fase 2: Aprobada por el Concejo Municipal el 25 de mayo de 2021, la segunda fase incluye la creación de seis nuevos distritos de zonificación para apoyar una forma urbana más vibrante en áreas que están planificadas para desarrollo de uso mixto y usos residenciales o comerciales de alta densidad. .

Fase 3: Rezonificar las propiedades para alinear su zonificación con el Plan General representa la tercera fase del trabajo para llevar la ordenanza de zonificación en conformidad con el Plan General. Este trabajo también ha sido moldeado por el Proyecto de Ley Senatorial 330, vigente a partir del 1 de enero de 2020. Este proyecto de ley prohíbe cambiar la zonificación o el plan general donde la vivienda es un uso permitido a un uso menos intensivo. Si una propiedad es "reducida", entonces otra propiedad debe ser "subida de zona" al mismo tiempo para que no haya pérdida neta en la capacidad residencial. El Proyecto de Ley del Senado 940 permite a San José cambiar de manera proactiva una zonificación a un uso más intensivo y utilizar la capacidad adicional para posteriormente cambiar la zonificación a un uso menos intensivo.

El Ayuntamiento de San José aprobó seis nuevos distritos de zonificación el 25 de mayo de 2021. Los seis nuevos distritos son los siguientes:

1. Urban Village Commercial: apoya el desarrollo comercial y la actividad en aldeas urbanas. El desarrollo bajo esta designación debe adoptar una forma urbana y orientada a los peatones, y un mínimo de estacionamiento y circulación de automóviles desde la calle adyacente.
2. Urban Village: admite una combinación de desarrollo residencial y comercial en aldeas urbanas, así como una amplia variedad de usos de suelo comerciales, residenciales u otros, con énfasis en el establecimiento de una forma urbana atractiva.
3. Comercial de uso mixto: admite una combinación de usos comerciales y residenciales, los usos comerciales apropiados incluyen el comercio minorista del vecindario y la oficina de mediana altura. Algunos usos industriales ligeros, como la fabricación de alimentos y bebidas, pueden ser apropiados si son compatibles y no representan un peligro para otros usos cercanos.
4. Vecindario de uso mixto: este distrito está diseñado para el desarrollo con casas unifamiliares de casas adosadas o lotes pequeños y apoya el desarrollo de relleno y los usos residenciales de densidad media, como los apartamentos apilados. Este distrito también ofrece oportunidades para vivir / trabajar, residenciales y comerciales mixtos, o usos comerciales independientes a pequeña escala.
5. Residencial urbano: admite desarrollos residenciales de densidad media, desarrollos de uso mixto o una amplia gama de usos comerciales independientes, incluidos comercios minoristas, oficinas e instalaciones de reuniones comunitarias privadas.
6. Tránsito residencial: admite nuevos desarrollos residenciales de alta densidad o residenciales y comerciales mixtos, ubicados muy cerca del transporte público. Este distrito también apoya usos de empleo comercial intensivo independiente, como oficinas, tiendas minoristas, hoteles e instalaciones de reunión de la comunidad privada.

La rezonificación de propiedades requerirá un proceso cuidadoso para equilibrar las necesidades de la ciudad y cumplir con el Proyecto de Ley del Senado 330.

Director de planificación recién contratado Los antecedentes de Chris Burton en desarrollo económico serán de gran utilidad. No estoy diciendo que los directores anteriores no pudieran hacer esto bien, pero su experiencia le da la capacidad de mirar el panorama general desde el punto de vista de la planificación y equilibrar lo que es mejor al nivel de la calle desde un ángulo de desarrollo económico.

Espero ver cómo este proceso avanza a través de la fase tres. Adelante y hacia arriba.

El columnista de Spotlight de San José, Bob Staedler, es director de Silicon Valley Synergy, una firma consultora de desarrollo y uso de la tierra con sede en San José. Sus columnas aparecen cada primer lunes del mes. Póngase en contacto con Bob en [email protected] o sigue a @BobStaedler en Twitter.