Staedler: Cómo San José está alineando los distritos de zonificación con el Plan General

Uno de los conceptos erróneos más grandes sobre la crisis de vivienda de la ciudad de San José es la afirmación de que el desarrollo potencial de terrenos se dedica exclusivamente a viviendas unifamiliares.

Un eslogan común en las historias suele decir: "En San José, el 94% del terreno residencial de la ciudad está dividido en zonas solo para viviendas unifamiliares". Esa simplemente no es una representación precisa del proceso de desarrollo de la ciudad de San José. El Plan General, no la zonificación, determina lo que se puede desarrollar. Como ciudad autónoma, no se le ha exigido a San José que alinee su Plan General y la ordenanza de zonificación. El Plan General reemplaza la ordenanza de zonificación.

El proyecto de ley del Senado 1333 modifica esta situación, ya que exige que las ciudades autónomas armonicen las zonas de zonificación con las designaciones de uso del suelo del Plan General. Como indica el sitio web de la ciudad: «La ventaja es que, al rezonificar todas las propiedades para que las zonas de zonificación se ajusten a sus respectivas designaciones de uso del suelo del Plan General, los propietarios ahorrarán tiempo y costes si desean urbanizar sus terrenos».

Este es un esfuerzo desafiante. Aquí está el proceso del sitio web de la ciudad:

Fase 1: Aprobada por el Concejo Municipal el 25 de junio de 2019, esta fase incluyó cambios en los requisitos de permisos en todos los distritos de zonificación, revisiones o adiciones a las definiciones y limpieza organizacional general de la ordenanza de zonificación.

Fase 2: Aprobada por el Concejo Municipal el 25 de mayo de 2021, la segunda fase incluye la creación de seis nuevos distritos de zonificación para apoyar una forma urbana más vibrante en áreas que están planificadas para desarrollo de uso mixto y usos residenciales o comerciales de alta densidad. .

Fase 3: Rezonificar las propiedades para alinear su zonificación con el Plan General representa la tercera fase del trabajo para llevar la ordenanza de zonificación en conformidad con el Plan General. Este trabajo también ha sido moldeado por el Proyecto de Ley Senatorial 330, vigente a partir del 1 de enero de 2020. Este proyecto de ley prohíbe cambiar la zonificación o el plan general donde la vivienda es un uso permitido a un uso menos intensivo. Si una propiedad es "reducida", entonces otra propiedad debe ser "subida de zona" al mismo tiempo para que no haya pérdida neta en la capacidad residencial. El Proyecto de Ley del Senado 940 permite a San José cambiar de manera proactiva una zonificación a un uso más intensivo y utilizar la capacidad adicional para posteriormente cambiar la zonificación a un uso menos intensivo.

El Ayuntamiento de San José aprobó seis nuevos distritos de zonificación el 25 de mayo de 2021. Los seis nuevos distritos son los siguientes:

1. Urban Village Commercial: apoya el desarrollo comercial y la actividad en aldeas urbanas. El desarrollo bajo esta designación debe adoptar una forma urbana y orientada a los peatones, y un mínimo de estacionamiento y circulación de automóviles desde la calle adyacente.
2. Urban Village: admite una combinación de desarrollo residencial y comercial en aldeas urbanas, así como una amplia variedad de usos de suelo comerciales, residenciales u otros, con énfasis en el establecimiento de una forma urbana atractiva.
3. Comercial de uso mixto: admite una combinación de usos comerciales y residenciales, los usos comerciales apropiados incluyen el comercio minorista del vecindario y la oficina de mediana altura. Algunos usos industriales ligeros, como la fabricación de alimentos y bebidas, pueden ser apropiados si son compatibles y no representan un peligro para otros usos cercanos.
4. Vecindario de uso mixto: este distrito está diseñado para el desarrollo con casas unifamiliares de casas adosadas o lotes pequeños y apoya el desarrollo de relleno y los usos residenciales de densidad media, como los apartamentos apilados. Este distrito también ofrece oportunidades para vivir / trabajar, residenciales y comerciales mixtos, o usos comerciales independientes a pequeña escala.
5. Residencial urbano: admite desarrollos residenciales de densidad media, desarrollos de uso mixto o una amplia gama de usos comerciales independientes, incluidos comercios minoristas, oficinas e instalaciones de reuniones comunitarias privadas.
6. Tránsito residencial: admite nuevos desarrollos residenciales de alta densidad o residenciales y comerciales mixtos, ubicados muy cerca del transporte público. Este distrito también apoya usos de empleo comercial intensivo independiente, como oficinas, tiendas minoristas, hoteles e instalaciones de reunión de la comunidad privada.

La rezonificación de propiedades requerirá un proceso cuidadoso para equilibrar las necesidades de la ciudad y cumplir con el Proyecto de Ley del Senado 330.

La experiencia de Chris Burton, el nuevo director de planificación, en desarrollo económico será sumamente valiosa. No digo que los directores anteriores no pudieran desempeñar este cargo con éxito, pero su trayectoria le permite tener una visión integral de la planificación y encontrar el equilibrio entre lo que es mejor a nivel local desde una perspectiva de desarrollo económico.

Espero ver cómo este proceso avanza a través de la fase tres. Adelante y hacia arriba.

Bob Staedler, columnista de San José Spotlight, es socio principal de Silicon Valley Synergy, una consultora de urbanismo y desarrollo con sede en San José. Sus columnas se publican el primer lunes de cada mes. Puede contactar con Bob en [email protected] o seguirlo en Twitter: @BobStaedler.