Staedler: Los peligros de la zonificación basada en formas, como en Alum Rock
En esta foto de archivo se muestra la avenida Alum Rock en el este de San José.

El proceso de zona basado en formularios de Alum Rock Urban Village ha generado controversia en el último mes.

Según lo informado por San José Spotlight, la zonificación basada en formularios surgió a principios de la década de 2000 con la esperanza de atraer nuevas inversiones.

Los funcionarios de planificación dijeron que este tipo de zonificación se implementaría en toda la ciudad, pero eso obviamente no sucedió.

Vayamos al meollo de este problema: qué es un código basado en formularios, por formbasedcodes.org:

Un código basado en forma es una regulación de desarrollo de la tierra que fomenta resultados de construcción predecibles y un ámbito público de alta calidad utilizando la forma física (en lugar de la separación de usos) como el principio organizador del código. Un código basado en formularios es una regulación, no una mera pauta, adoptada en la ley de la ciudad, pueblo o condado. Un código basado en formularios ofrece una poderosa alternativa a la regulación de zonificación convencional.

Este proceso crea un enfoque simplificado que no exige la aprobación del Ayuntamiento.

Esto le da mucho poder al Departamento de Planificación con la interpretación de la conformidad del proyecto con el plan y cómo representan el proyecto a la Comisión de Planificación.

También reemplaza la política de la ciudad de no convertir propiedades comerciales en viviendas. Los desarrolladores en esta área no tienen que solicitar un permiso de rezonificación para cambiar el uso de comercial a vivienda.

Esto exacerbará aún más el desequilibrio en el empleo de viviendas que se suponía que mejoraría el Plan General 2040 de la ciudad de San José.

El hecho de que el proyecto Downtown West que incluye Google no mejorará drásticamente esos números me hace cuestionar si esa métrica es tan importante como afirman en términos de decisiones más amplias sobre el uso de la tierra, pero eso es para otro momento.

Los miedos al desplazamiento son reales y no se están abordando de manera amplia. Este no es un tema nuevo para San José.

El código de zonificación basado en formularios simplemente aumenta los temores de la comunidad y no crea un mecanismo de financiación para reubicar a los inquilinos dentro de su vecindario.

La creación de valor del proceso simplificado y la eliminación de una rezonificación de los sitios debería haber tenido una ordenanza de la Ley Ellis (eliminación de la tarifa de unidad de vivienda asequible) tipo de tarifa pagada por el desarrollador para ayudar a reubicar a los inquilinos existentes.

Si lees a través del fin de la historia de San José Spotlight Hay una información interesante proporcionada por la ciudad de San José: “Brilliot dijo que el resto de la ciudad pronto adoptará distritos de zonificación similares, y agregó que el Concejo Municipal podría votar tan pronto como en marzo”.

Será interesante ver si el resto de la ciudad prestará atención a las consecuencias de esa acción. No he visto ningún alcance sobre la creación de distritos de zonificación basados ​​en formularios similares en toda la ciudad. Imagine que el comercio minorista querido en Almaden Valley es demolido y reemplazado por viviendas para trabajadores. No se lo tomarán tan bien.

La simplificación de las aprobaciones debe contar con una fuerte aceptación de la comunidad desde el principio.

En mi opinión personal, es difícil generar confianza después de que se han tomado las decisiones importantes sin la participación de la comunidad y antes de que comience la fase de implementación.

Es hora de encontrar soluciones a estos problemas y no echar la lata por el camino. Adelante y hacia arriba.

El columnista de Spotlight de San José, Bob Staedler, es director de Silicon Valley Synergy, una firma consultora de desarrollo y uso de la tierra con sede en San José. Sus columnas aparecen cada primer lunes del mes. Póngase en contacto con Bob en [email protected] o sigue a @BobStaedler en Twitter.

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