Staedler: Debemos hacer frente a las propiedades arruinadas

El almacén de HG Wade se incendió en el distrito de Alviso de San José el 25 de junio. Esto me hizo pensar en otra estructura que es vulnerable al fuego, el edificio histórico de la Iglesia de Cristo Científico.

Está ubicado al norte de St. James Park y parece un edificio de fondo en una película distópica. Llamarlo plaga sería amable en el mejor de los casos, es una vergüenza total para San José.

El edificio histórico debía ser renovado según un acuerdo entre Green Valley Corporation dba Barry Swenson Builder aprobado en diciembre de 2003, enmendado en febrero de 2009 y finalmente asignado a Fulton Street Ventures LLC en marzo de 2017.

El edificio ha pasado de ser un equipamiento renovado propuesto de un proyecto de desarrollo de viviendas llamado Park View Towers a un producto que Green Valley Enterprises monetizó para obtener una gran ganancia financiera, mientras que el edificio se ha convertido en una gran molestia, una plaga y una monstruosidad. Green Valley Enterprises pagó $ 1.35 millones (o $ 23.71 por pie cuadrado) por la propiedad. Lo vendieron por $ 8 millones de dólares en abril de 2017.

Seamos claros como el cristal quién se hizo cargo del proyecto de desarrollo propuesto: Fulton Street Ventures.

Fulton Street Ventures es una entidad administrada por Z&L Properties. Z&L tiene un historial problemático en el desarrollo del centro de San José, como lo demuestra su proyecto 188 West St. James, anteriormente conocido como Silvery Towers. Han pasado años desde que comenzó el proyecto y no está claro cuándo estará terminado.

Z & L's estados del sitio web que comenzará a venderse a fines del verano de 2019. Si no sabe por qué se cambió el nombre de la propiedad a 188 West St. James, permítame mostrarle las sugerencias de búsqueda de Google que surgen cuando escribe Silvery Towers:

Este mismo desarrollador ahora tiene varias propiedades bajo su control en el centro de San José. Otro desarrollo que posee es el sitio de la antigua terminal de autobuses Greyhound.

El sitio de Greyhound está ubicado en 60 South Almaden Avenue y fue comprado en abril de 2016. KT Properties bajo una entidad de propósito único compró la propiedad de Greyhound Lines Inc. por $ 33.5 millones, y luego el mismo día la vendió a Full Standard Properties por $ 39 millones . Eso fue para una propiedad con derechos de desarrollo aprobados.

Investigué las aprobaciones para esta propiedad y según una solicitud de ajuste de permiso el 11 de agosto de 2020, se otorgó la extensión final de un año. Eso significa que las aprobaciones del sitio se han ido, lo que significa que el valor debería ser significativamente menor. La aplicación muestra Full Standard Properties, LLC como propietario de la propiedad y enumera el cuidado de Z&L Properties.

Dejar que el valor de la propiedad disminuya sin poder comenzar la construcción es, por decir lo mínimo, preocupante. Es otra propiedad arruinada en peligro de incendiarse como lo están los edificios vacíos en estos días.

Es poco lo que la ciudad puede hacer en la propiedad de Greyhound. Sin embargo, tiene múltiples opciones para ejercer presión sobre el histórico sitio de desarrollo de la Iglesia de Cristo Científico.

El sitio todavía está controlado por un acuerdo legalmente vinculante entre Z&L y la ciudad. Como ocurre con la mayoría de los acuerdos, existen términos y condiciones que cada parte debe cumplir o una de las partes incurrirá en incumplimiento. En ese momento, la parte que no incumple puede emprender acciones legales o remedios contractuales enumerados en el acuerdo. El acuerdo para el sitio de Church of Christ Scientist requería que el desarrollador completara todo el desarrollo en cinco años.

Aquí está su cronograma de desarrollo del documento:

• Permiso de desarrollo del sitio y enmienda aprobados el 22 de abril de 2016
• Permiso de preservación histórica aprobado el 15 de mayo de 2015
• Permiso de calificación / fundación listo para ser emitido y vence el 22 de diciembre de 2017
• Fulton Street Ventures LLC cierra el depósito en garantía en la tierra el 14 de abril de 2017
• Emisión del permiso de construcción el 1 de agosto de 2017
• Comenzará la construcción el 15 de septiembre de 2017

Como puede ver por su condición actual y la falta de desarrollo, esa línea de tiempo no se ejecutó. En el acuerdo vinculante entre Z&L y la ciudad, hay un documento de recompra que se muestra a continuación. Estos son los términos para ejercer el derecho de recompra:

La otra opción disponible para la ciudad es revocar su Enmienda al Permiso de Preservación Histórica. El artículo número 50 dice:

Personalmente, creo que esta propiedad crea actualmente una molestia. La ciudad debe notificar a Z&L que está considerando opciones para recomprar la propiedad o explorar la revocación de su Enmienda al Permiso de Preservación Histórica.

San José también debería considerar la posibilidad de crear un impuesto por la ruina en las grandes parcelas vacías como el sitio de Greyhound. No es aceptable y hay que hacer algo. Los votantes de Oakland aprobaron la Medida W, la Impuesto sobre la propiedad vacante de Oakland, que establece un impuesto anual de $ 3,000 a $ 6,000.

A menudo se discute en San José que si Z&L no tiene ningún respeto por la ciudad, ¿por qué todavía se aferran a estas propiedades? El progreso de 188 West St. James no brinda ningún nivel de confianza en que las cosas vayan a cambiar pronto en estas dos propiedades.

El peligro de incendio en el histórico edificio de la Iglesia de Cristo Científico aumenta día a día. Durante los últimos 20 años ha habido cuatro estructuras históricas importantes que se incendiaron. El HG Wade Warehouse es solo el último que podría haberse evitado.

La demolición por negligencia está sucediendo ante nuestros ojos. Necesitamos ponernos de pie y decirle a Z&L que no puede hacerle esto a nuestra comunidad.

El columnista de Spotlight de San José, Bob Staedler, es director de Silicon Valley Synergy, una firma consultora de desarrollo y uso de la tierra con sede en San José. Sus columnas aparecen cada primer lunes del mes. Póngase en contacto con Bob en [email protected] o sigue a @BobStaedler en Twitter.