La Comisión de Planificación de San José celebró una sesión de estudio el miércoles pasado para debatir el polémico tema del Proyecto de Ley SB 9 y la Vivienda de Oportunidad . El personal municipal hizo todo lo posible por describir las repercusiones del SB 9 y la cantidad de viviendas que potencialmente podrían construirse con esta legislación. Existe una larga lista de aspectos decepcionantes derivados de esta legislación mal redactada. Requiere una gran cantidad de interpretación por parte de los empleados de planificación y el estado no proporcionará orientación hasta el próximo mes de febrero.
El primer elemento decepcionante es que el solicitante debe "dar fe de que planea vivir en uno de los lotes durante al menos tres años". Esto abre una brecha para que un solicitante firme la certificación y luego presente una excusa para no vivir allí sin ningún recurso de la ciudad para hacer cumplir este requisito.
¿Por qué se redactaría la legislación de esta manera? “Planear para vivir” parece una forma intencionalmente escrita de cebar y cambiar la verdadera intención de esta legislación. Los convenios de vivienda asequible establecen claramente los niveles de asequibilidad con límites de ingresos claros. No dicen "tienen la intención de proporcionar" viviendas asequibles a ciertos niveles de ingresos. Me gustaría que el autor de esta parte de la legislación se pusiera de pie y se explicara por ello.
Otro requisito es que el solicitante no podrá desarrollar una parcela ocupada por un inquilino en los últimos tres años. ¿Cómo se va a hacer cumplir? ¿Otra atestación sin ninguna capacidad de ejecución? Esto tiene el potencial de grandes desplazamientos de inquilinos por parte de propietarios con la capacidad financiera para construir unidades adicionales sin ningún tipo de financiamiento.
Un requisito adicional es que el solicitante no puede subdividir lotes contiguos. ¿Qué pasa si el solicitante crea LLC de entidad múltiple de propósito único para lotes adyacentes? Estas entidades se considerarán diferentes de los solicitantes. La ciudad no profundizará en las estructuras de propiedad y una larga lista de diligencia debida, solo procesarán la solicitud.
La sesión de estudio también destacó que la mayoría de las parcelas son demasiado pequeñas para subdividirlas de manera factible. Según el Terner Center for Housing Innovation, UC Berkeley: "De 331,000 parcelas unifamiliares en el condado de Santa Clara, Terner Center estima que 30,500 son factibles de mercado para nuevas unidades".
La implementación de SB 9 será difícil para el personal de la ciudad. California debería haber hecho un mejor trabajo al redactar esta legislación, pero nuevamente la dejan abierta a interpretaciones y posibles litigios.
Dicho todo esto, creo que San José debería dejar de lado el programa de Vivienda de Oportunidad . Debemos respetar el propósito del Plan General 2040 y retomar la tarea de aprobar e implementar planes para los barrios urbanos. El tiempo del personal se aprovecharía mejor en proyectos de desarrollo de mayor envergadura y, en última instancia, en la actualización de los documentos de la Ley de Calidad Ambiental de California para los proyectos de vivienda del norte de San José, cuando sea posible.
Les deseo a todos unas felices fiestas al entrar en diciembre. ¡Adelante y hacia arriba!
Bob Staedler, columnista de San José Spotlight, es vicepresidente de la Comisión Asesora de Redistribución de Distritos del Condado de Santa Clara 2021 y socio principal de Silicon Valley Synergy, una consultora de desarrollo y uso del suelo con sede en San José. Sus columnas se publican el primer lunes de cada mes. Puede contactar con Bob en [email protected] o seguirlo en Twitter como @BobStaedler.
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