Staedler: Con la confusión legislativa SB 9, dejemos de lado las viviendas de oportunidad

La Comisión de Planificación de San José llevó a cabo una sesión de estudio el miércoles pasado para discutir el tema contencioso de SB 9 y vivienda de oportunidad. El personal de la ciudad hizo lo mejor que pudo para describir la impactos de SB 9 y la cantidad de viviendas que potencialmente se podrían desarrollar con esta legislación. Hay una larga lista de elementos decepcionantes que provienen de esta legislación mal redactada. Requiere una gran cantidad de interpretación por parte de los empleados de planificación y el estado no proporcionará orientación hasta el próximo febrero.

El primer elemento decepcionante es que el solicitante debe "dar fe de que planea vivir en uno de los lotes durante al menos tres años". Esto abre una brecha para que un solicitante firme la certificación y luego presente una excusa para no vivir allí sin ningún recurso de la ciudad para hacer cumplir este requisito.

¿Por qué se redactaría la legislación de esta manera? “Planear para vivir” parece una forma intencionalmente escrita de cebar y cambiar la verdadera intención de esta legislación. Los convenios de vivienda asequible establecen claramente los niveles de asequibilidad con límites de ingresos claros. No dicen "tienen la intención de proporcionar" viviendas asequibles a ciertos niveles de ingresos. Me gustaría que el autor de esta parte de la legislación se pusiera de pie y se explicara por ello.

Otro requisito es que el solicitante no podrá desarrollar una parcela ocupada por un inquilino en los últimos tres años. ¿Cómo se va a hacer cumplir? ¿Otra atestación sin ninguna capacidad de ejecución? Esto tiene el potencial de grandes desplazamientos de inquilinos por parte de propietarios con la capacidad financiera para construir unidades adicionales sin ningún tipo de financiamiento.

Un requisito adicional es que el solicitante no puede subdividir lotes contiguos. ¿Qué pasa si el solicitante crea LLC de entidad múltiple de propósito único para lotes adyacentes? Estas entidades se considerarán diferentes de los solicitantes. La ciudad no profundizará en las estructuras de propiedad y una larga lista de diligencia debida, solo procesarán la solicitud.

La sesión de estudio también destacó que la mayoría de las parcelas son demasiado pequeñas para subdividirlas de manera factible. Según el Terner Center for Housing Innovation, UC Berkeley: "De 331,000 parcelas unifamiliares en el condado de Santa Clara, Terner Center estima que 30,500 son factibles de mercado para nuevas unidades".

La implementación de SB 9 será difícil para el personal de la ciudad. California debería haber hecho un mejor trabajo al redactar esta legislación, pero nuevamente la dejan abierta a interpretaciones y posibles litigios.

Habiendo dicho todo eso, creo que San José debería archivar Vivienda de oportunidad. Necesitamos honrar la intención del Plan General 2040 y volver a la tarea de obtener la aprobación e implementación de los planes de las aldeas urbanas. El tiempo del personal se gastaría mejor en proyectos de desarrollo más grandes y, en última instancia, en la actualización de los documentos de la Ley de Calidad Ambiental de California para los proyectos de vivienda del norte de San José cuando se permita.

Les deseo a todos unas felices fiestas al entrar en diciembre. ¡Adelante y hacia arriba!

Bob Staedler, columnista de San José Spotlight, es vicepresidente de la Comisión Asesora de Redistribución de Distritos del Condado de Santa Clara 2021 y director de Silicon Valley Synergy, una empresa de consultoría de desarrollo y uso de la tierra con sede en San José. Sus columnas aparecen todos los primeros lunes del mes. Póngase en contacto con Bob en [email protected] o sigue a @BobStaedler en Twitter.