El estado ordena a Palo Alto revisar las leyes sobre viviendas en patios traseros

En una ciudad donde construir viviendas es notoriamente costoso y a menudo oneroso, las unidades de vivienda complementarias ofrecen a los defensores de la vivienda de Palo Alto una pequeña promesa.

Impulsadas por leyes estatales recientes, las estructuras de patio trasero contribuyen de forma discreta pero constante a que la ciudad alcance sus objetivos de vivienda. Palo Alto emitió 125 permisos para viviendas auxiliares en 2024, 125 en 2023 y 120 en 2022, según un informe reciente del Departamento de Planificación y Servicios de Desarrollo de la ciudad. Estas cifras duplican con creces las proyecciones del Elemento de Vivienda de la ciudad, un documento que establece planes para añadir 6,086 viviendas para 2031.

Si bien las pequeñas estructuras representan una pequeña parte del parque de viviendas de la ciudad, su crecimiento en la última década ha sido exponencial. En 2016, los urbanistas emitieron solo cinco permisos para ADU. En 2018, se otorgaron 36 permisos; en 2021, 89.

Pero incluso con los recientes éxitos, los urbanistas de Palo Alto se preparan para implementar más cambios en las leyes locales de zonificación sobre viviendas auxiliares. Según el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario del estado, el código local no cumple plenamente con las leyes estatales recientes que flexibilizaron las restricciones para la construcción de viviendas en patios traseros y viviendas auxiliares secundarias, que se construyen a partir de espacios habitables existentes.

En octubre, la agencia estatal informó a la ciudad que debía modificar sus leyes para cumplir con la ley estatal de Unidades de Cuidados Intensivos (ADU) o adoptar una resolución que explicara por qué la ciudad considera que cumple con la ley estatal, a pesar de las conclusiones del HCD. La agencia sugirió que no se anda con rodeos.

"Si la Ciudad no toma ninguna de las dos medidas y no logra que la Ordenanza cumpla con la Ley de ADU del Estado, el HCD debe notificar a la Ciudad y puede notificar a la Oficina del Fiscal General de California que la Ciudad está violando la Ley de ADU del Estado", escribió Jamie Candelaria, gerente sénior de la unidad de responsabilidad de vivienda en la División de Desarrollo de Políticas de Vivienda del HCD.

La carta de la agencia enumera 20 infracciones de la ordenanza municipal con la ley estatal, algunas de carácter técnico y menor, y otras de carácter más sustancial. El límite de altura se encuentra en esta última categoría. El código municipal vigente restringe la altura de una ADU de 800 pies cuadrados a 16 pies. Esto no concuerda con los 18 pies permitidos por la ley estatal. Además, la ley local limita el número de ampliaciones en un terreno unifamiliar a dos: una ADU y una JADU. El HCD considera que esto contradice la ley estatal, que podría permitir una JADU y dos ADU, una independiente y otra adosada, creadas mediante la conversión de una parte de un espacio existente.

El HCD también quiere que la ciudad modifique sus normas sobre la conversión de estructuras no conformes a una que cumpla con el código. Actualmente, el código prohíbe que la nueva estructura aumente el grado de incumplimiento. Sin embargo, la ley estatal otorga a los propietarios el derecho a añadir 150 pies cuadrados a la unidad de vivienda adicional (ADU) para facilitar la entrada y la salida.

Preocupa especialmente la insistencia del HCD en que la ciudad está adoptando indebidamente requisitos especiales para las propiedades inscritas en el Inventario Histórico local. Sin embargo, la ley estatal solo permite a las ciudades imponer estándares objetivos a las ADU en aspectos como alturas, retranqueos y tamaño máximo, no en cuanto a su estatus histórico.

“Por lo tanto, el uso de un registro histórico local como el Inventario Histórico de Palo Alto sería incompatible con la Ley Estatal de Unidades de Vivienda Abierta (ADU)”, afirma la carta. “La Ciudad debe eliminar esta referencia”.

Según la ciudad, la decisión del HCD afectaría a las aproximadamente 350 propiedades que figuran en el registro histórico local, pero no en el estatal. La lista local clasifica las propiedades históricas en cuatro categorías, siendo las dos primeras las de mayor importancia histórica. La legislación vigente exige que cualquier alteración exterior de un sitio histórico de las dos primeras categorías sea revisada por la Junta de Revisión Arquitectónica y la Junta de Revisión Histórica.

“Al eliminar esta disposición, cualquier ADU/JADU anexa propuesta en una propiedad de Categoría 1 o 2 podría resultar en modificaciones que afecten la integridad de estos recursos locales, sin solución”, escribió el planificador principal Garrett Sauls en un informe. “Si bien la Ciudad no tiene la autoridad para exigir cambios adicionales con base en la legislación estatal, es importante tener en cuenta que podría haber impactos en la integridad de los recursos locales existentes y futuros”.

Hasta el momento, la ciudad ha dado respuestas dispares a las directivas del HCD. En una carta dirigida a la agencia en noviembre, el director de Planificación, Jonathan Lait, se comprometió a actualizar el código de zonificación para respaldar algunas de las conclusiones de la agencia, incluidas las relacionadas con las propiedades históricas y el número máximo de unidades de vivienda (ADU) y unidades de vivienda de acceso restringido (JADU) permitidas por lote.

Lait también sugirió que otras conclusiones se basan en una interpretación errónea de la ordenanza municipal. Por ejemplo, la ley municipal exige que las unidades de vivienda accesorias (ADU) incluyan una cocina con una estufa de dos quemadores, un horno o microondas de convección, espacio en la encimera y una unidad combinada de congelador y refrigerador. Las cocinas también deben incluir un espacio en la encimera para la preparación de alimentos de al menos 24 cm de profundidad y 36 cm de largo, y un fregadero con agua caliente y fría. El HCD concluyó que los detalles son demasiado estrictos, señalando que la ley estatal solo exige que estas unidades cuenten con "disposiciones permanentes para vivir, dormir, comer, cocinar y servicios sanitarios", sin más especificaciones.

Lait argumentó que eliminar los requisitos específicos obligaría a la ciudad a utilizar “criterios subjetivos para evaluar la razonabilidad e introducir una toma de decisiones discrecional”.

“Si el HCD ha definido objetivamente un estándar de razonabilidad, por favor compártalo; de lo contrario, la Ciudad no cree que se justifique un cambio”, escribió Lait.

Hasta la fecha, la ciudad no ha recibido respuesta del HCD a su carta de noviembre. Sin embargo, en lugar de esperar más, los urbanistas proponen implementar los cambios solicitados por la agencia. La Comisión de Planificación y Transporte tiene previsto revisar las modificaciones propuestas en su reunión del 9 de abril.

Si bien el personal considera que existen sólidos argumentos que respaldan la postura de la Ciudad sobre estos temas, es posible que la respuesta final del HCD requiera modificaciones adicionales a la ordenanza. Dada la incertidumbre sobre cuándo la Ciudad puede esperar una respuesta detallada del HCD, el personal recomienda proceder con la ordenanza actualizada, escribió Sauls.

Esta historia apareció originalmente en Palo Alto WeeklyGennady Sheyner cubre política local y regional, vivienda, transporte y otros temas para Palo Alto Weekly, Palo Alto Online y sus publicaciones hermanas.