El costo de construir viviendas asequibles en San José

La altos costos de construcción en San José, entre los más altos del estado, ponen en peligro el suministro de una fuente crucial de financiamiento para viviendas asequibles: los créditos fiscales estatales.

"Cada año, estos programas cambian sus requisitos de financiación", dijo Michael Lane, director de políticas estatales del grupo de expertos en planificación urbana. ESTIMULAR, dijo a San José Spotlight. "Se necesitan varios años para armar uno de estos proyectos, y si están cambiando las reglas, lo hace muy desafiante".

Según Lane, el estado está otorgando menos créditos fiscales a los proyectos del Área de la Bahía debido al alto costo de construcción en comparación con otras áreas del estado.

“Ellos dirán, 'Podemos construir por $ 400,000 la unidad en Stockton, contra $ 600,000 por unidad en San José, así que construiremos en Stockton'”, dijo Lane. "Pero luego los trabajadores están conduciendo de regreso a Stockton desde San José".

Cuando se construyeron los apartamentos para personas mayores de Park Avenue el año pasado, incluidas 99 unidades asequibles y una unidad de administrador, había mucho que celebrar.

Pero el desarrollo cuesta $ 59,845,787 para construir, que asciende a $ 604,502 por cada unidad asequible.

Los proyectos de viviendas asequibles como Park Avenue se financian a través de una "pila de capital" que utiliza de cuatro a siete fuentes de financiación, según Lane. Los créditos fiscales federales y estatales se otorgan a los desarrolladores a cambio de construir viviendas asequibles. Luego, los desarrolladores venden estos créditos a inversores que los utilizan para reducir la carga del impuesto sobre la renta.

La Oficina del Tesorero del Estado de California recomendó $ 6.3 millones en créditos fiscales para financiar Park Avenue Senior Apartments, más del 10% del costo total del proyecto.

Los proyectos de viviendas asequibles también utilizan fondos del condado y la ciudad. La Medida A del condado de Santa Clara, aprobada en 2016, se usa para comprar o construir terrenos para viviendas asequibles. La Medida E de San José, aprobada en 2020, utiliza un impuesto mayor a la transferencia de bienes raíces para recaudar un estimado de $ 50 millones al año para viviendas asequibles.

Los desarrolladores también buscan préstamos privados de los bancos y otros inversionistas, dijo Lane, que ayudan a cubrir la construcción, a menudo el más fluido y caro de los costos debido al precio fluctuante de materiales como la madera y el concreto.

Jeff Scott, portavoz del departamento de vivienda de San José, dijo que la ciudad tiene problemas para adquirir suficientes créditos fiscales para financiar las necesidades de vivienda asequible. El condado de Santa Clara tiene como objetivo construir 4,800 unidades asequibles para 2026, mientras que San José planea construir 10,000 viviendas asequibles para 2022.

La mayoría de los costos de construcción provienen de la construcción, que totalizó alrededor de $ 33 millones para Park Avenue Senior Apartments, o el 56% del costo. Los costos de construcción son altos para todo tipo de vivienda en el Área de la Bahía, con el 71% de esos costos provenientes de materiales, equipos y salarios.

La adquisición de terrenos también es costosa, que asciende a aproximadamente $ 7 millones para Park Avenue Senior Apartments. La tierra se vende a $ 10 millones el acre alrededor de la estación Diridon, cerca del complejo de apartamentos.

Scott dijo que la construcción y la adquisición de terrenos se encuentran entre los costos más altos de construir viviendas asequibles en la ciudad. Pero las nuevas tecnologías y marcos podrían acelerar la construcción y reducir el precio de la construcción.

“El suministro de unidades modulares y la industria que se está acostumbrando al financiamiento de la construcción modular son obras en curso”, dijo. "La madera en masa es también una tecnología prometedora que ahora respalda el código de construcción".

Scott dijo que alrededor del 45% de los residentes de San José son considerados de bajos ingresos y califican para vivienda con crédito fiscal, pero solo alrededor de una cuarta parte del inventario de viviendas de la ciudad son apartamentos asequibles con alquiler restringido.

“Necesitamos mucha más oferta de la que tenemos”, dijo.

Con todo, preservar en lugar de construir nuevas viviendas asequibles es un método más rentable para aumentar la oferta. El costo de adquirir y rehabilitar viviendas para que se conserven como asequibles oscila entre $ 275,000 y $ 480,000 por unidad, según San Jose's Plan de implementación de vivienda asequible para el área de Diridon.

“Preservar viviendas asequibles puede ser tan solo la mitad del costo de las nuevas unidades”, dijo Sandy Perry, presidenta de la Red de viviendas asequibles del condado de Santa Clara. "Es una muy buena inversión desde ese punto de vista".

Perry dijo que la rehabilitación de unidades de vivienda existentes a través de fideicomisos de tierras comunitarias, como el Fideicomiso de tierras de la comunidad de South Bay, también puede mantenerlos permanentemente asequibles. Los fideicomisos de tierras pueden apuntar a los residentes cuyos ingresos caen por debajo de los límites de bajos ingresos establecidos por el condado.

“El ingreso medio del condado de Santa Clara aumenta mucho más rápido que el ingreso fijo y los salarios de las personas”, dijo Perry. "Incluso la vivienda asequible se vuelve inasequible durante un período de tiempo".

El ingreso familiar promedio en el condado de Santa Clara es de $ 126,606, según Estados Unidos de datos. Un residente individual tendría que ganar $ 58,000 o menos para calificar para un apartamento de bajos ingresos, según el Autoridad de Vivienda del Condado de Santa Clara.

South Bay Community Land Trust está trabajando para adquirir su primera propiedad este año. Perry dijo que es un modelo prometedor, particularmente considerando los $ 5 millones que San José asignó a la preservación de viviendas asequibles.

“Tienen los fondos, solo tenemos que convencerlos de que podemos hacer algún uso de ellos”, dijo Perry. "Es una idea cuyo momento ha llegado".

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