Respuestas a preguntas principales sobre viviendas de oportunidad en San José

Vivienda de oportunidad es la última estrategia de la ciudad para resolver la crisis de vivienda de San José, pero los críticos temen que la política pueda hundir los valores de las propiedades, aumentar la congestión del tráfico y destruir los vecindarios unifamiliares.

Los partidarios, sin embargo, dicen que la densificación de esos vecindarios impulsará el stock de viviendas asequibles de San José, que es muy necesario en una ciudad donde el costo promedio de una vivienda unifamiliar es de $ 1.2 millones.

Un grupo de trabajo de la ciudad recomienda a los legisladores estudiar adoptando viviendas de oportunidad en toda la ciudad. De aprobarse, las viviendas unifamiliares podrían convivir en una misma manzana con dúplex, triplex o incluso cuadrúplex.

Pero la confusión sobre la medida persiste. Una pequeña encuesta encontró que casi la mitad de los residentes de San José encuestados oponerse a la densificación de los barrios. Para abordar las inquietudes sobre la vivienda de oportunidad, la Asociación Comunitaria del Valle de Almaden organizó una Panel de expertos El lunes para explicar la propuesta y cómo los vecindarios podrían hacer frente al cambio potencial.

La discusión contó con la directora de planificación de la ciudad, Rosalynn Hughey, la directora de vivienda Jacky Morales-Ferrand, la corredora de bienes raíces Roberta Moore y el consultor Jerry Strangis.

El panel se produjo cuando una publicación de blog del Partido Republicano del Condado de Santa Clara que se opone a la medida generó críticas. En la publicación, funcionarios del partido advirtieron a Opportunity Housing. podría "bombardear" barrios unifamiliares - palabras que fueron denunciadas por muchos en las redes sociales.

El presidente del partido, Shane Patrick Connolly, dijo que San José debería centrarse en los proyectos existentes antes de densificar los vecindarios unifamiliares.

“Hagamos lo que podamos para ayudar a satisfacer nuestras necesidades de vivienda dentro de aquellas áreas que la ciudad ya ha puesto a disposición para una mayor densificación y una mayor altura en el centro y los pueblos urbanos”, dijo Connolly a San José Spotlight. “No hay razón para ir a estos vecindarios unifamiliares en este momento porque ni siquiera hemos construido las aldeas urbanas”.

Una cosa está clara: la gente está dividida sobre la Vivienda de Oportunidad. Estas son algunas de las principales preguntas sobre el plan, tal como se presentaron durante el foro del lunes.

¿Por qué la ciudad impulsa la vivienda de oportunidad?

Morales-Ferrand dijo que San José no está produciendo ni cerca de las viviendas asequibles que necesita para satisfacer la demanda de empleos. aumentar más rápido que la vivienda.

Para comprar una casa unifamiliar de precio medio en San José, los compradores deben ganar más de $ 200,000 por año o $ 120 por hora, dijo Morales-Ferrand. Pero los vecindarios unifamiliares representan el 94% de la ciudad y San José tiene leyes de zonificación estrictas que impiden que se construyan más unidades en esos vecindarios.

Hughey dijo que flexibilizar la ley de zonificación para permitir dúplex, triplex y cuadrúplex les daría a los desarrolladores y propietarios la oportunidad de crear más viviendas para personas de ingresos medios y bajos. Opportunity Housing no sería un mandato, agregó, sino una opción adicional para aquellos que eligieron construir unidades adicionales.

A pesar de sus beneficios, Hughey dijo que no existe una "fórmula milagrosa" para resolver la crisis de la vivienda. Las unidades de vivienda accesorias y los planes de aldea urbana de uso mixto conectados a los centros de tránsito, por ejemplo, ya han sido aprobados por la ciudad.

¿Qué pasa con el estacionamiento, la congestión del tráfico, la sobrecarga de infraestructura? 

A diferencia de los grandes desarrollos de gran altura, Hughey dijo que se podría construir un máximo de cuatro unidades por sitio según el plan. La congestión del tráfico probablemente no sería un problema.

“Estoy emocionado de que la ciudad realmente se concentre en proporcionar lugares para que las personas vivan en lugar de espacios para estacionar autos. Muchos de nuestros residentes seguirán conduciendo y deberán hacerlo ”, dijo Hughey. "No se trata de prohibir los automóviles o las viviendas unifamiliares, se trata de brindar opciones".

Cuando se le preguntó sobre el impacto en los sistemas de agua y alcantarillado, Hughey dijo que el aumento "suave" de viviendas no dañaría la infraestructura de la ciudad más que un nuevo desarrollo de gran altura.

¿Dañará el "carácter" de mi vecindario?

Hughey dijo que los edificios se mezclarían con el paisaje de viviendas unifamiliares y que los dúplex o triplex construidos según el plan no alterarán el carácter de un vecindario. Los edificios tendrían requisitos de altura y tamaño similares, por lo que un rascacielos no se elevaría repentinamente en un vecindario unifamiliar.

¿Qué pasa con la disminución de los valores de las propiedades?

En cuanto a los valores de las propiedades, los panelistas estaban divididos.

Morales-Ferrand dijo que no hay evidencia de que los valores se vean afectados por la introducción de dúplex, triplex o cuadrúplex.

Ella dijo que la demanda de vivienda es tan grande que los valores de las propiedades fluctuarían sin importar qué. “El hecho de que pague más de un millón de dólares por un bungalow de dos dormitorios y un baño no tiene nada que ver con la casa que está a su lado”, dijo.

Moore dijo que cuando comenzó en el sector inmobiliario, las propiedades cercanas no afectaron mucho el valor. Ese no es el caso hoy.

"Si hubiera seis plexos a mi alrededor en este momento, el valor de mi propiedad disminuiría, a menos que lo vendieran a un desarrollador para construir seis unidades más", dijo Moore.

Hughey dijo que no hay una respuesta clara.

“Es especulativo. Este mercado inmobiliario es el mercado inmobiliario más loco que he experimentado ”, dijo Hughey. "Me sorprendería mucho si el valor de las viviendas vecinas disminuyese en este mercado".

La recomendaciones para implementar viviendas de oportunidad está programado para presentarse ante el Concejo Municipal de San José en algún momento de la primavera de 2021.

Strangis dijo que ofrecer opciones a la comunidad de desarrollo es la mejor manera de acabar con la crisis de la vivienda.

“Aplaudo el esfuerzo. Pero es algo difícil ”, dijo. "Silicon Valley es el lugar más caro del mundo para vivir y estamos tratando de solucionar un problema que ha existido y ha ocurrido durante muchos, muchos, muchos años".

Comuníquese con Carly Wipf en [email protected] o sigue a @CarlyChristineW en Twitter.