Waite: Vivienda de oportunidad: un concepto no probado

Una nueva frase ha entrado en la lengua vernácula pública: Vivienda de Oportunidad.

Esta frase que suena inofensiva se refiere a permitir, por derecho, la construcción de residencias de unidades múltiples en propiedades divididas en zonas residenciales unifamiliares. Permitiría a los propietarios omitir lo que hoy es un proceso bastante largo, que requiere audiencias públicas y comentarios de vecinos preocupados, cuando deseen demoler una casa existente y reemplazarla con hasta siete nuevas unidades de hasta tres pisos de altura, aumentando así la disponibilidad de viviendas. en toda nuestra ciudad.

El Grupo de Trabajo del Plan General de San José, en el proceso de la revisión cuadrienal del Plan General Envision San José 2040, votó en su reunión del 20 de agosto de 2020 recomendar que nuestro Ayuntamiento explore Opportunity Housing para propiedades con una designación de uso de suelo de vecindario residencial.

El consejo eventualmente considerará una propuesta para implementar Opportunity Housing. Actualmente, los activistas comunitarios están coordinando reuniones educativas que incluyen presentaciones de personas a favor y en contra de la propuesta, así como miembros del Departamento de Vivienda de San José.

Nadie discute la urgente necesidad de más viviendas en Silicon Valley. Ciudadanos por la Responsabilidad Fiscal (CFR) a menudo ha declarado que la mejor solución a nuestra escasez de viviendas es construir más viviendas a todos los niveles de precios y, a primera vista, Opportunity Housing parece que puede ayudar en ese esfuerzo. Los defensores afirman que permitir más unidades de vivienda en propiedades existentes en toda la ciudad aumentará la oferta de viviendas disponibles para las personas que luchan por pagar los costos de vivienda de hoy.

El precio de lista promedio de una casa es de $ 1.3 millones, mientras que el alquiler mensual promedio de un apartamento es de $ 2,500. Se calcula que el ingreso anual de un hogar debe ser de al menos $ 240,000 para pagar esa casa mediana (con un pago inicial de $ 260,000). El apartamento promedio, asumiendo que el 30% del presupuesto familiar se destina a la vivienda, requiere un ingreso anual total de $ 100,000, aproximadamente equivalente al nivel de ingreso familiar promedio de San José.

A CFR le preocupa que la Vivienda de Oportunidad sea un concepto no probado. No hay datos que apoyen o refuten la hipótesis de trabajo de que creará viviendas más asequibles. Las ciudades no tienen experiencia con eso. El estado de Oregon es actualmente el único estado que ha adoptado Opportunity Housing en general, pero no entrará en vigor hasta 2022. Minneapolis es la única ciudad importante que lo adoptó, pero actualmente están atados en los tribunales para determinar si un El informe de impacto es necesario.

Una cosa es segura: Opportunity Housing eventualmente creará vecindarios más densos que nuestros tradicionales zonas unifamiliares. Podemos proyectar fácilmente los problemas que esto creará para los residentes. Muchos vecindarios ya luchan con el estacionamiento inadecuado, tanto dentro como fuera de la calle. Permitir hasta siete unidades residenciales por propiedad agravará lo que para algunos es una situación ya insufrible. Además, las calles que sirven a la mayoría de los vecindarios unifamiliares de San José se construyeron para dar servicio a uno o dos vehículos por lote; agregar más unidades de vivienda agregará más tráfico de vehículos, empeorando intolerablemente los niveles de servicio de intersección ya inaceptables.

Además, nuestra ciudad ya lucha por brindar los servicios básicos que los residentes merecemos. A Citizens for Fiscal Responsibility le preocupa que la promulgación de Viviendas de Oportunidad requiera un gasto adicional del fondo general simplemente para mantener los niveles de servicio actuales. Opportunity Housing también aumentará la presión sobre la infraestructura crítica, especialmente para el suministro de agua y la eliminación de aguas residuales, impulsando un mayor gasto de capital para compensar décadas de mantenimiento diferido.

En el mundo empresarial, los líderes de empresas establecidas no suelen apostar toda la empresa por productos no probados. En su lugar, emplean un proceso como la "prueba de concepto" más el marketing de prueba para evitar consecuencias irreversibles. CFR cree que San José debería adoptar un enfoque similar con respecto a la Vivienda de Oportunidad.

Si el Concejo Municipal llega a la conclusión de que Opportunity Housing es una herramienta adecuada para abordar nuestra escasez de viviendas, CFR cree que el mejor enfoque implica una implementación inicial dentro de un “recorrido” de media milla que rodea uno o dos de los nuevos centros de tránsito. Esto puede ayudar a proporcionar una transición estética de las aldeas urbanas de relativamente gran escala a nuestros vecindarios unifamiliares de menor escala. Esto también puede proporcionar los datos necesarios para determinar la eficacia de Opportunity Housing en nuestros intentos de crear unidades de vivienda más asequibles en nuestra ciudad.

Los residentes de San José que han invertido sus vidas en sus hogares tienen derecho al disfrute tranquilo de sus casas. Nuestro plan general actual refleja un compromiso con esta necesidad de preservar y mejorar los vecindarios residenciales existentes. Las nuevas unidades de vivienda planificadas se concentran justificadamente en el centro de la ciudad o en “aldeas urbanas nuevas y vibrantes” ubicadas cerca de los centros de tránsito. La adopción de viviendas de oportunidad en toda la ciudad va en contra de las promesas hechas en el plan general existente.

Nuestra ciudad y sus funcionarios electos tienen una obligación con los residentes de San José. Los habitantes de las áreas divididas en zonas para viviendas unifamiliares se mudaron allí, en parte o en su totalidad, porque ese era el tipo de barrios en los que querían vivir y criar a sus familias. Sería una grave violación de la confianza pública si el Concejo Municipal de San José se encargara de promulgar unilateralmente una política de Vivienda de Oportunidad en toda la ciudad. Se podría argumentar que incluso una adopción limitada por parte del consejo sería problemática.

En última instancia, Opportunity Housing puede resultar una herramienta valiosa para abordar la asequibilidad de la vivienda en San José. Sin embargo, la adopción es una ruptura tan significativa con la política de zonificación establecida que solo deben decidirla los votantes de San José, ya sea que se promulgue como un caso de prueba o en todo San José. Ciudadanos por la Responsabilidad Fiscal insta al Concejo Municipal de San José a prestar atención a este consejo y solicita que los residentes envíen ese mismo mensaje a los representantes de su concejo y a nuestro alcalde.

Para conocer más sobre nuestra posición, visite www.cfr-sj.org.

Pat Waite es presidente de Ciudadanos por la Responsabilidad Fiscal, una organización no partidista centrada en San José y el condado de Santa Clara.