Una batalla que se está gestando en los tribunales de California puede sacar a San José de los mandatos de una ley controvertida que puso fin a la zonificación unifamiliar excluyente en todo el estado.
La perspectiva hace que los expertos locales se encojan de hombros y se pregunten qué efecto, si alguno, ha tenido el Proyecto de Ley del Senado 9 en el parque de viviendas de San José. La Ley ha tenido un rendimiento inferior en aprobaciones de viviendas nuevas desde que entró en vigor en enero de 2022. El mes pasado, un juez del condado de Los Ángeles consideró inconstitucional la SB 9 en cinco ciudades del sur de California. Si el caso es apelado y sostenido por un tribunal estatal superior, podría aplicarse en todo el estado y ser anulado en San José.
El consultor de uso de suelo Bob Staedler dijo que le sorprende que el fallo haya sido así.
“La implementación de la SB 9 ha sido decepcionante en comparación con las expectativas”, dijo a San José Spotlight.
El concejal Peter Ortiz dijo que ley — que permite a los propietarios subdividir lotes para nuevas construcciones y construir hasta cuatro casas en cada lote, siempre que cada lote tenga al menos 1,200 pies cuadrados.
"Las disposiciones del proyecto de ley sobre zonificación son pasos cruciales hacia la creación de opciones de vivienda más inclusivas y asequibles para todos", dijo a San José Spotlight.
La oficina del Fiscal General Rob Bonta dijo a San José Spotlight: "Continuamos revisando la decisión y consideraremos todas las opciones en defensa de la SB 9. No tenemos nada adicional en este momento".
Desde 2022, los funcionarios de la ciudad han recibido 32 solicitudes bajo la SB 9 para dividir lotes y aprobaron siete de ellas. También han recibido siete solicitudes de dúplex y han aprobado dos.
Erik Schoennauer, consultor de uso del suelo, dijo que el departamento de planificación de la ciudad ha recibido pocas solicitudes de la SB 9 en comparación con las unidades de vivienda accesorias (ADU).
“La mayoría de las personas que compran viviendas unifamiliares quieren una vivienda unifamiliar. No están interesados en crear un dúplex o un cuádruple o lo que permita la ley”, dijo Schoennauer a San José Spotlight. "La otra parte de la ecuación es que no hay un segmento de la comunidad inversora que esté interesado en esos proyectos, es mucho trabajo e inversión financiera para un beneficio relativamente pequeño".
Las solicitudes de permiso para ADU, también conocidas como unidades de abuelas o casas de patio trasero, han tenido la respuesta opuesta con 3,000 permisos emitidos desde que se lanzó el programa de contratistas preaprobados de la ciudad en 2019. Se han preaprobado más de 1,400 unidades granny.
Los expertos locales se han preguntado si las ADU son más atractivas para los propietarios debido a su proceso de aprobación rentable en San José.
Cheryl Wessling, portavoz del departamento de planificación de la ciudad, dijo que la baja proporción de solicitudes aprobadas por la SB 9 en relación con el número presentado se debe a la lenta capacidad de respuesta de los solicitantes.
“Excepto por completar algunos formularios específicos de la SB 9, no hay nada diferente o más lento en una solicitud de la SB 9 que cualquier otro proyecto de subdivisión o construcción dúplex”, dijo Wessling a San José Spotlight.
Pero Schoennauer dijo que es más que eso. Los funcionarios consideraron que la SB 9 se superponía con su propia idea de mejorar la zona de viviendas unifamiliares con viviendas de unidades múltiples en propiedades residenciales.
"Fue un debate interesante cuando San José contemplaba la Vivienda de Oportunidad porque, en mi opinión, ambos lados del argumento estaban equivocados", dijo Schoennauer. “Las personas que lo apoyaron promovieron la idea de que esto creará unidades asequibles... lo cual es un argumento razonable. Por otro lado, los vecinos de NIMBY dijeron que destruirás viviendas unifamiliares y crearás caos y demás”.
Schoennauer dijo que la SB 9 ha demostrado que ninguno de los escenarios ha llegado a buen término, y que sólo reveló los desafíos financieros y la falta de interés en construir en propiedades en zonas elevadas debido a las altas tasas de interés y los costos de construcción estratosféricos.
La concejal Dev Davis dijo que no le dará demasiada importancia al fallo hasta que llegue a nivel estatal. Dijo que el caso le dice que no está sola en sus escrúpulos sobre la “erosión del control local”.
"Hemos planeado un crecimiento considerable en nuestra ciudad; tenemos el elemento de vivienda, el plan general", dijo Davis a San José Spotlight. “Pero no hemos planeado que muchos de nuestros vecindarios más antiguos que represento manejen el aumento de alcantarillado y, francamente, electricidad, carreteras, todo ese tipo de problemas que serían necesarios para que los servicios de la ciudad se mantuvieran al día con esa mezcolanza de densidad”.
Schoennauer dijo que apoya el espíritu de lo que la ley intenta lograr.
“Vivo en una comunidad de densidad mixta en el centro de la ciudad y sé que construir un dúplex en un terreno no perjudica a nadie. No veo los avances del NIMBY sembrando miedo”, dijo Schoennauer.
Póngase en contacto con Brandon Pho en [email protected] o @brandonphooo en X, anteriormente conocido como Twitter.
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