¿Por qué la construcción de viviendas en San José se ha vuelto cada vez menos asequible?

Cuando Justin Ponzio, subdirector de Branham High School en San José, adquirió un $ 800,000 vivienda unifamiliar con ayuda financiera a través del condado, dijo que era un robo.

"Tuve mucha suerte, para ser honesto, porque hubo una leve recesión", dijo Ponzio.

Eso, además de algunas negociaciones amistosas con su agente inmobiliario, le permitió conseguir un lugar para vivir por un precio de ensueño.

Sus compañeros profesores a solo unos minutos de San José Unificado y Distritos de escuelas secundarias de East Side Union mientras tanto, han estado pidiendo por ellos mismos unidades asequibles con un proyecto de vivienda asequible propuesto solo para maestros que aún languidece en las etapas de planificación.

Es un estribillo común en Silicon Valley, donde el alquiler mensual medio es más de $ 3,000, según el Instituto de Estudios Regionales de Silicon Valley.

Los costos exorbitantes, según los expertos, se deben a una tormenta perfecta de tierra escasa, altos costos laborales y mucha burocracia de los gobiernos de la ciudad, el condado y el estado.

De acuerdo con un estudio de 2017 por Smart Cities Prevail, un grupo de expertos de la industria de la construcción, el 71% de los costos de un proyecto son costos “duros”, como materiales, equipos y salarios. Los honorarios de los contratistas y desarrolladores representan el 18%. Otros costos, como los servicios de arquitectura e ingeniería, las mejoras fuera del sitio y las tarifas de permisos e impacto representan alrededor del 15%.

“A pesar de que la mano de obra representa solo el 15% del costo de un proyecto, a menudo se cita incorrectamente como el factor principal en los costos de vivienda”, dijo David Bini, director ejecutivo del Consejo de Oficios de Construcción y Edificación de los Condados de Santa Clara y San Benito, que representa a más de 30,000 trabajadores de la construcción locales. "Puede haber algunas fluctuaciones menores en esos costos, pero los materiales pueden ser los más volátiles", agregó Bini.

Los funcionarios de la ciudad y el condado han hecho numerosos intentos para reducir los costos de vivienda, incluidos los subsidios, los programas de alivio de alquiler, los desarrollos de viviendas sin fines de lucro y control de los alquileres. California es uno de los cinco estados del país, junto con el Distrito de Columbia, que tienen ciudades con leyes de control de alquileres.

Dos intentos de promulgar el control de alquileres en todo el estado en California en 2018 y 2020 Ambos fueron derrotados a fondo en las urnas.

Más de 1,500 unidades de vivienda asequible se completaron o en alguna parte del proceso de construcción o planificación entre julio de 2019 y junio de 2020 en San José, según el último informe de la ciudad. Informe de producción y conservación. Aproximadamente 4,000 unidades más están esperando derechos y financiación. Eso pone a la ciudad a más de la mitad del camino hacia la meta del alcalde Sam Liccardo de crear 10,000 unidades de vivienda asequible por 2022.

Una cosa que los votantes locales aprobaron es Medida A, un bono de vivienda asequible de $ 950 millones en 2016 que, según algunos expertos, ha hecho mella en las necesidades de vivienda de la región.

“Me estreché la mano y entregué las llaves de las unidades a personas que me dijeron, 'Gracias, me salvaste la vida'”, dijo Geoff Morgan, director ejecutivo de First Community Housing, un desarrollador y administrador de viviendas asequibles sin fines de lucro. “Los votantes hablaron, crearon medidas de bonos que nos están ayudando a seguir construyendo viviendas”.

Pero una auditoría reciente encontró que el condado está atrasado en el cumplimiento de sus objetivos de vivienda utilizando dólares de la Medida A. Los auditores escribieron que el lento ritmo de construcción y ejecución de proyectos ha hecho que los proyectos sean vulnerables a los aumentos de precios, lo que en última instancia amenaza la capacidad del condado para proporcionar viviendas a los más necesitados.

Los residentes califican para viviendas asequibles en función de cómo se comparan sus ingresos con el ingreso medio del condado de aproximadamente $ 141,000 al año. Una sola persona que trabaja con un salario mínimo en San José gana alrededor de $ 32,000 por año.

Aún así, la ciudad se demora en alcanzar la meta de vivienda de Liccardo con solo un año para el final. Y con los costos de vida aumentan En medio de una economía local plagada de pandemias, los precios de las viviendas asequibles también aumentarán.

¿Bajarán los precios alguna vez? Siempre que la demanda sea alta y la política local dé prioridad a la preservación de viviendas unifamiliares sobre la construcción de apartamentos de gran altura con unidades asequibles, los expertos dicen que no es probable que los precios disminuyan en el corto plazo. E incluso si los funcionarios de la ciudad quisieran construir más denso, el diseño de la ciudad podría dificultarlo.

“El problema de lograr ese tipo de alta densidad es que hay que hacer algo para que los autos pasen por debajo de las casas”, dijo Robert Wood, profesor de administración y negocios en la Universidad Estatal de San José.

Pero buscar terrenos abiertos más al sur y construir viviendas más densas ayudaría, dijo.

"No hay ninguna razón por la que no podamos tener una política de vivienda como la de Seattle aquí", agregó, refiriéndose a la ciudad políticas agresivas de densidad de vivienda.

Una de las últimas propuestas de vivienda asequible de la ciudad, un plan para construir hasta 3,500 unidades de apartamentos, con un 15-20% de ellas unidades asequibles en el sitio de el icónico mercado de pulgas de la ciudad, trajo la misma consternación que se vio a través de las propuestas en el Distrito Escolar Unificado de Escuelas Secundarias Unificado de San José y East Side.

“(Está) tratando de decir que este proyecto traerá más viviendas. ¿Vivienda para quién? ”, Dijo Verónica, comentarista pública en un reunión reciente de la Comisión de Planificación para discutir el proyecto de vivienda asequible del mercado de pulgas. "Esa es la verdadera pregunta".

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