¿Por qué la construcción de viviendas en San José se ha vuelto cada vez menos asequible?

Cuando Justin Ponzio, subdirector de la escuela secundaria Branham en San José, adquirió una casa unifamiliar de 800,000 dólares con ayuda financiera del condado, dijo que fue una ganga.

"Tuve mucha suerte, para ser honesto, porque hubo una leve recesión", dijo Ponzio.

Eso, además de algunas negociaciones amistosas con su agente inmobiliario, le permitió conseguir un lugar para vivir por un precio de ensueño.

Mientras tanto , sus compañeros profesores, que viven a pocos minutos de distancia en los distritos escolares de San Jose Unified y East Side Union High School, también han estado pidiendo viviendas asequibles, y un proyecto de vivienda asequible exclusivo para profesores sigue estancado en la fase de planificación.

Es una frase que se repite a menudo en Silicon Valley, donde el alquiler mensual promedio supera los 3,000 dólares , según el Instituto de Estudios Regionales de Silicon Valley.

Los costos exorbitantes, según los expertos, se deben a una tormenta perfecta de tierra escasa, altos costos laborales y mucha burocracia de los gobiernos de la ciudad, el condado y el estado.

Según un estudio de 2017 realizado por Smart Cities Prevail, un centro de investigación del sector de la construcción, el 71 % de los costes de un proyecto son costes directos, como materiales, equipos y salarios. Los honorarios del contratista y del promotor representan el 18 %. Otros costes, como los servicios de arquitectura e ingeniería, las mejoras fuera de la obra y los permisos y tasas de impacto, suman alrededor del 15 %.

“A pesar de que la mano de obra representa solo el 15% del costo de un proyecto, a menudo se cita incorrectamente como el factor principal en los costos de vivienda”, dijo David Bini, director ejecutivo del Consejo de Oficios de Construcción y Edificación de los Condados de Santa Clara y San Benito, que representa a más de 30,000 trabajadores de la construcción locales. "Puede haber algunas fluctuaciones menores en esos costos, pero los materiales pueden ser los más volátiles", agregó Bini.

Los funcionarios municipales y del condado han realizado numerosos intentos para reducir los costos de la vivienda, incluyendo subsidios, programas de alivio del alquiler, proyectos de vivienda impulsados ​​por organizaciones sin fines de lucro y control de alquileres . California es uno de los cinco únicos estados del país, junto con el Distrito de Columbia, que cuentan con ciudades que tienen leyes de control de alquileres.

Los dos intentos de promulgar un control de alquileres a nivel estatal en California en 2018 y 2020 fueron rotundamente derrotados en las urnas.

Según el último Informe de Producción y Preservación de la ciudad , entre julio de 2019 y junio de 2020 se completaron o se encontraban en alguna fase de construcción o planificación más de 1,500 viviendas asequibles en San José. Aproximadamente 4,000 viviendas adicionales están a la espera de permisos y financiación. Esto sitúa a la ciudad a más de la mitad del camino para alcanzar el objetivo del alcalde Sam Liccardo de crear 10 000 viviendas asequibles para 2022.

Una de las medidas que aprobaron los votantes locales fue la Medida A , un bono de 950 millones de dólares para viviendas asequibles en 2016 que, según algunos expertos, ha contribuido a paliar las necesidades de vivienda de la región.

“Me estreché la mano y entregué las llaves de las unidades a personas que me dijeron, 'Gracias, me salvaste la vida'”, dijo Geoff Morgan, director ejecutivo de First Community Housing, un desarrollador y administrador de viviendas asequibles sin fines de lucro. “Los votantes hablaron, crearon medidas de bonos que nos están ayudando a seguir construyendo viviendas”.

Sin embargo, una auditoría reciente reveló que el condado está rezagado en el cumplimiento de sus objetivos de vivienda con los fondos de la Medida A. Los auditores señalaron que la lentitud en la construcción y entrega de proyectos los ha hecho vulnerables a aumentos de precios, lo que en última instancia amenaza la capacidad del condado para proporcionar vivienda a quienes más la necesitan.

Los residentes califican para viviendas asequibles en función de cómo se comparan sus ingresos con el ingreso medio del condado de aproximadamente $ 141,000 al año. Una sola persona que trabaja con un salario mínimo en San José gana alrededor de $ 32,000 por año.

Sin embargo, la ciudad aún no ha alcanzado la meta de vivienda establecida por Liccardo, a tan solo un año de que finalice el plazo. Además, con el aumento del costo de vida en medio de una economía local afectada por la pandemia, se prevé que los precios de la vivienda asequible también suban.

¿Bajarán los precios alguna vez? Siempre que la demanda sea alta y la política local dé prioridad a la preservación de viviendas unifamiliares sobre la construcción de apartamentos de gran altura con unidades asequibles, los expertos dicen que no es probable que los precios disminuyan en el corto plazo. E incluso si los funcionarios de la ciudad quisieran construir más denso, el diseño de la ciudad podría dificultarlo.

“El problema de lograr ese tipo de alta densidad es que hay que hacer algo para que los autos pasen por debajo de las casas”, dijo Robert Wood, profesor de administración y negocios en la Universidad Estatal de San José.

Pero buscar terrenos abiertos más al sur y construir viviendas más densas ayudaría, dijo.

“No hay ninguna razón por la que no podamos tener aquí una política de vivienda como la de Seattle”, añadió, refiriéndose a las agresivas políticas de densidad de vivienda de la ciudad.

Una de las propuestas más recientes de la ciudad en materia de vivienda asequible, un plan para construir hasta 3,500 apartamentos, de los cuales entre el 15% y el 20% serían viviendas asequibles en el emplazamiento del emblemático mercadillo de la ciudad , provocó la misma consternación que se observó en las propuestas del Distrito Escolar Unificado de San José y del Distrito Escolar de Secundaria East Side Union.

«¿Estás diciendo que este proyecto traerá más viviendas? ¿Viviendas para quién?», dijo Verónica, una ciudadana que intervino en una reciente reunión de la Comisión de Planificación para debatir el proyecto de viviendas asequibles en el mercadillo. «Esa es la verdadera pregunta».

Puedes contactar con Lloyd Alaban en [email protected] o seguirlo en Twitter en @lloydalaban.