San José quiere que el 25% de las viviendas en el área de Diridon Station, donde Google planea construir un campus de 80 acres para aproximadamente 20,000 empleados , sean designadas como viviendas asequibles. Pero, ¿cómo logrará ese objetivo?
El grupo de expertos sobre políticas de vivienda Silicon Valley at Home y el Departamento de Vivienda de San José dirigieron una reunión este mes para detallar los objetivos de viviendas asequibles en el área, incluido un plan para prevenir el desplazamiento de personas que viven cerca.
La solución, dijeron, es dar rienda suelta a una variedad de estrategias de preservación y contra el desplazamiento, incluida la adición de 11,000 dúplex al programa de control de alquileres de la ciudad.
“Necesitamos ser responsables del impacto en la vivienda de todos estos nuevos trabajos”, dijo Mathew Reed, gerente de políticas de SV @ Home.
La ciudad tiene como objetivo mantener la cantidad de viviendas de inquilinos de bajos ingresos en los vecindarios más cercanos a la estación de Diridon, así como la cantidad de unidades de vivienda asequible con restricciones de escritura (casas reservadas para propietarios de ingresos bajos a moderados) hasta 2040.
Para alcanzar ese objetivo, el Departamento de Vivienda espera adquirir y rehabilitar apartamentos antiguos y convertir apartamentos "naturalmente asequibles", aquellos que ya tienen un precio asequible en función de las condiciones del mercado, en viviendas asequibles con restricciones de escritura. Los funcionarios también buscan expandir las protecciones de los inquilinos de la ciudad, incluida una regla que requiere que los propietarios tengan motivos razonables para el desalojo, a todas las unidades.
Los funcionarios de la ciudad también quieren extender la ley de control de alquileres de la ciudad para incluir los dúplex.
En 2017, el entonces concejal Don Rocha solicitó a los funcionarios municipales que estudiaran la inclusión de dúplex en el programa de control de alquileres. Sin embargo, la directora de Vivienda, Jacky Morales-Ferrand, se opuso a dicha inclusión, dado que la mayoría de los propietarios de dúplex desconocían cómo operar bajo un programa de control de alquileres. También afirmó que añadir dúplex al programa de control de alquileres de la ciudad incrementaría drásticamente la carga de trabajo del Departamento de Vivienda: se habrían añadido aproximadamente 11 000 unidades al programa, un aumento del 25 %.
Kristen Clements, gerente de división del grupo de políticas del Departamento de Vivienda, dijo que redactar un plan de vivienda asequible en un área que enfrenta tantos desarrollos nuevos, incluida la eventual llegada del tren de alta velocidad y BART, presenta desafíos y oportunidades únicos.
“No hay tantos desarrollos de estaciones grandes en el país”, dijo Clements. "Podemos estar en la planta baja y ayudar a diseñar y dar su opinión sobre lo que sucederá allí y quién podrá vivir en el área de la estación".
El tema tabú era el megacampus propuesto por Google , que consumirá aproximadamente un tercio del terreno de la zona y podría disparar los alquileres en toda la ciudad.
Los economistas han estimado que cada nuevo empleado que trabaje en el campus de Google aumentará el costo del alquiler para los inquilinos actuales en 735 dólares al mes para el año 2030.
No está claro exactamente cómo Google ayudaría a los objetivos de vivienda asequible de la ciudad. La compañía planea construir entre 4,000 y 5,900 unidades de vivienda cerca de su campus propuesto, pero la ciudad aún no ha arrebatado un compromiso de vivienda específico al gigante tecnológico.
Google y la ciudad tenían previsto publicar un acuerdo de desarrollo —que incluía un plan de beneficios para la comunidad— para el proyecto el 8 de marzo, pero la fecha de publicación se ha pospuesto indefinidamente. Según el sitio web DiridonSJ.org , la ciudad aún está redactando la redacción legal del acuerdo.
Mientras tanto, los funcionarios municipales esperan implementar estrategias para combatir el desplazamiento, incluyendo la actualización de los códigos de construcción para permitir el uso de tecnologías y materiales de construcción más económicos. La ciudad también está estudiando si priorizar el uso de los ingresos provenientes de las tarifas de vinculación comercial —tarifas que se cobran por pie cuadrado para financiar viviendas asequibles— para proyectos dentro del área de la estación Diridon, así como reducir o eliminar las tarifas que financiarían los parques de la ciudad.
Morales-Ferrand afirmó que el mayor obstáculo para la construcción de viviendas asequibles es el elevado precio del terreno. Por ejemplo, los lotes disponibles en los códigos postales cercanos 95126 y 95112 se ofrecen a aproximadamente 10 millones de dólares por acre.
“El mayor desafío que tememos es que no vamos a tener la oportunidad de desarrollar (viviendas)”, dijo Morales-Ferrand. "Podrías tener todo el dinero del mundo, pero si no tienes tierra, es imposible seguir adelante".
Morales-Ferrand dijo que espera que Google y otros propietarios donen un terreno cerca de la estación Diridon para construir viviendas asequibles.
Clements indicó que la Comisión de Planificación de San José revisará el próximo mes el Plan del Área de la Estación Diridon propuesto por la ciudad, aunque aún no se han publicado las reuniones de abril en el portal de reuniones de la ciudad . Se espera que el Ayuntamiento vote sobre el plan, así como sobre el plan de vivienda asequible de la ciudad para la zona, en mayo.
Los lectores pueden consultar un borrador del plan de vivienda asequible aquí.
Puedes contactar con Sonya Herrera en [email protected] o seguirla en Twitter en @SMHsoftware.
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