2019 là năm của nhà ở tại San Jose

Nếu công việc chính sách của Hội đồng Thành phố San Jose trong năm qua có thể được tóm tắt trong một từ thì đó sẽ là nhà ở.

Vào năm 2019, San Jose đã thông qua một loạt các sáng kiến ​​về nhà ở nhằm tăng nguồn cung nhà ở của thành phố, đồng thời điều chỉnh việc kiểm soát tiền thuê và bảo vệ người thuê nhà quan trọng, mà các quan chức gia cư thực thi và thực hiện thông qua Chương trình Ổn định Giá thuê của thành phố.

Chương trình cung cấp các dịch vụ và nguồn lực cho chủ nhà, người thuê nhà và người quản lý tài sản đang sống hoặc quản lý các đơn vị cho thuê, bao gồm cung cấp giáo dục đa ngôn ngữ về các chính sách nhà ở của thành phố, cung cấp dịch vụ pháp lý cho người thuê nhà có thu nhập thấp, hòa giải giữa chủ nhà và người thuê nhà về những bất đồng và quản lý việc đệ trình các vụ trục xuất vì lý do chính đáng - đã tăng đều đặn trong hai năm qua.

Trong một mới báo cáo, các quan chức nhà ở đã đưa ra những thành tựu hàng đầu của chương trình trong năm qua, nêu bật những nỗ lực thực hiện và thực thi Đạo luật Ellis, đạo luật này cung cấp các biện pháp bảo vệ người thuê sau khi một tòa nhà được kiểm soát thuê được tái phát triển, luật kiểm soát tiền thuê nhà của thành phố, thu thập dữ liệu nhà cho thuê thông qua tiền thuê đăng ký và xử lý các kiến ​​nghị và thông báo trục xuất.

“Chương trình Ổn định Giá thuê tiếp tục đóng một vai trò quan trọng trong việc ổn định thị trường nhà cho thuê của San Jose, và đã trở thành một nguồn tài nguyên vô giá cho những người thuê và chủ sở hữu đang tìm kiếm sự hỗ trợ để hiểu các quyền của họ,” Giám đốc Gia cư Jacky Morales-Ferrand cho biết.

Thuê đăng ký

Cơ sở dữ liệu “đăng ký tiền thuê” mới được thông qua của thành phố yêu cầu chủ sở hữu bất động sản đăng ký căn hộ được kiểm soát cho thuê của họ trực tuyến để các quan chức nhà ở thành phố có thể thực thi và theo dõi dữ liệu cũng như việc tăng giá thuê để đảm bảo chúng không cao hơn giới hạn luật định.

Các khu chung cư dưới sự kiểm soát tiền thuê là những khu được xây dựng trước tháng 9 1979 với ba đơn vị cho thuê trở lên. Có những căn hộ ổn định cho thuê 38,867 ở San Jose, phần lớn trong số đó là những căn hộ một phòng ngủ, và những căn hộ ổn định không cho thuê 49,133 trong thành phố. Khoảng 74 phần trăm của tất cả các đơn vị kiểm soát tiền thuê đã được ghi lại trong sổ đăng ký thuê năm nay. Theo dữ liệu của thành phố mới, giá thuê trung bình cho các đơn vị được kiểm soát tiền thuê là:

• $ 1,457 mỗi studio
• 1,652 cho một phòng ngủ
• $ 1,979 cho hai phòng ngủ
• $ 2,354 cho ba phòng ngủ
• $ 2,856 cho bốn phòng ngủ

Cơ quan đăng ký cũng thu thập thông tin từ chủ nhà về việc tăng tiền thuê nhà, tiền đặt cọc và lý do trống. Cho đến nay, chỉ có 4.8% tổng số căn hộ được ghi nhận trong sổ đăng ký cho thuê đang nhận được chứng từ cho thuê, tương đương với tổng số 1,424 căn. Các quan chức thành phố có kế hoạch xác minh thông tin người thuê tốt hơn bằng cách thêm “cổng thông tin người thuê” vào sổ đăng ký thuê nhà vào cuối năm sau.

Bảo vệ người thuê mạnh mẽ hơn

Một số luật nhà ở quan trọng đã được thay đổi hoặc cập nhật trong năm nay áp dụng cho tất cả các đơn vị kiểm soát tiền thuê trong thành phố.

Sắc lệnh tiền thuê căn hộ, thường được gọi là kiểm soát tiền thuê, được thiết lập vào những năm 1970 để ngăn chặn việc tăng giá thuê cắt cổ hoặc bất hợp lý, giảm bớt “những khó khăn quá mức” đối với người thuê nhà và trấn an chủ sở hữu bất động sản rằng họ sẽ nhận được “lợi tức hợp lý và hợp lý trên giá trị của tài sản của họ. ” Thành phố vào năm 2018 không còn cho phép chủ nhà chuyển nhượng các tiện ích trả cho người thuê.

Pháp lệnh bảo vệ người thuê, áp dụng cho tất cả các đơn vị được kiểm soát tiền thuê, yêu cầu chủ nhà cung cấp hỗ trợ tái định cư cho những người thuê nhà buộc phải rời đi vì các đơn vị đang được đưa ra khỏi thị trường, chủ sở hữu đang di chuyển hoặc lý do khác được chấp nhận.

Tổng số hộ gia đình 19 đã được hỗ trợ tái định cư trong năm qua.

Thành phố cũng thực hiện một số thay đổi lớn để cấm chủ nhà hỏi người thuê về tình trạng nhập cư của họ và để bảo vệ nạn nhân của bạo lực gia đình. San Jose cũng đã thêm hoạt động tội phạm của người Hồi giáo, vì đây là lý do chính đáng để trục xuất trong năm nay, mặc dù người thuê nhà được phép quay trở lại căn hộ nếu họ được tha bổng.

Khi nói đến sự bảo vệ của người thuê nhà đối với chủ sở hữu di động và cư dân công viên, báo cáo cho thấy mức tăng tiền thuê trong mười năm qua vẫn ở mức tối thiểu là 3 phần trăm. Ngay bây giờ, thành phố có các công viên nhà di động 59, 12 được chỉ định cho người già, nhà ở cho cư dân 35,000.

Đạo luật Ellis

Theo Đạo luật Ellis, chỉ có hai chủ sở hữu bất động sản trong năm nay đưa ra thông báo rút căn hộ của họ khỏi thị trường cho thuê, lên tới chín căn hộ. Trong cả hai trường hợp, kế hoạch là phá bỏ các khu chung cư hiện có và xây dựng hơn 200 căn hộ trong mỗi khu phức hợp. Các quan chức nhà ở báo cáo rằng tất cả những người thuê nhà trước đây đã "được di dời thành công."

Đạo luật Ellis đưa ra các yêu cầu đối với chủ nhà của các căn hộ được kiểm soát tiền thuê, những người chọn đưa các đơn vị ra khỏi thị trường cho thuê. Các nhà lập pháp tháng trước đã bỏ phiếu để điều chỉnh chính sách, bằng cách giảm số lượng các căn hộ mà các nhà phát triển phải đặt lại dưới sự kiểm soát tiền thuê sau khi tái phát triển - một động thái được thúc đẩy bởi lo ngại rằng luật đang ngừng sản xuất nhà ở.

Những thay đổi mới trong năm nay cho phép một quyền của người dùng trả lại chính sách của nơi mà người thuê có thể quay trở lại tòa nhà mới và trả tiền thuê trước đó cộng với chi phí được quy cho chỉ số giá tiêu dùng của thành phố hoặc nhà phát triển tìm nhà ở thay thế cho người thuê.

Chỉ cần gây ra trục xuất và kiến ​​nghị

Trong số các lý do 13, chủ nhà có thể đuổi người thuê nhà, không trả tiền thuê nhà là lý do chính trong các báo cáo 93 phần trăm hoặc 9,081 về các trường hợp mà người thuê nhà bị đuổi, báo cáo nhận thấy.

Lý do thứ hai, tạo nên 415 vụ trục xuất, là vi phạm nghiêm trọng hoặc thói quen đối với việc thuê nhà - khi người thuê vi phạm hợp đồng thuê nhà của họ. Trong bốn quý cuối cùng từ năm 2017-2019, số vụ trục xuất chỉ tăng đều đặn.

Chỉ tính riêng trong quý vừa qua, số vụ trục xuất theo diện chính sách tăng 151 vụ, đạt tổng số 2,311 vụ. Mức tăng đáng kể nhất là trong quý 425, với 2,475 vụ trục xuất, tăng 2,050 vụ so với XNUMX vụ.

Ở San Jose, chủ nhà phải “mua đứt” người thuê nhà nếu họ có kế hoạch chấm dứt hợp đồng thuê nhà sớm bằng cách trả tiền để họ dọn đi. Theo báo cáo, trong năm qua, chỉ có 12 khách thuê mua được. Trung bình, các chủ nhà đã trả gần 30,000 đô la phí mua lại.

Chương trình ổn định tiền thuê nhà cũng giám sát các kiến ​​nghị của chủ nhà và người thuê nhà, tiến hành hòa giải để giải quyết tranh chấp trước khi ra tòa. Trong năm năm qua, đã có những kiến ​​nghị 1,515 được đệ trình với chỉ những kiến ​​nghị 263 được đệ trình trong năm nay bởi cả hai bên.

Năm vừa qua là năm đầu tiên khi các quan chức nhà ở thực hiện "quyết định kiến ​​nghị", giải quyết các tranh chấp cho chủ nhà và người thuê nhà.

Liên lạc với Nadia Lopez tại [email được bảo vệ] hoặc theo dõi @n_llopez trên Twitter.