Một cuộc bỏ phiếu của Hội đồng thành phố San Jose để làm suy yếu luật kiểm soát tiền thuê nhà

Nhà ở là vị trí quan trọng hàng đầu trong cuộc họp Hội đồng Thành phố hôm thứ Ba, khi các nhà lập pháp San Jose cân nhắc việc thay đổi một số luật nhà ở quan trọng. Trong số đó có việc sửa đổi Đạo luật Ellis của thành phố, nơi các nhà lập pháp đã bỏ phiếu với tỷ số 6-5 ủng hộ việc giảm số lượng căn hộ mà các nhà phát triển phải đặt lại dưới sự kiểm soát tiền thuê sau khi tái phát triển.

Các ủy viên hội đồng Sergio Jimenez, Maya Esparza, Sylvia Arenas, Raul Peralez và Magdalena Carrasco đã bỏ phiếu bất đồng.

Trong một sự buồn bã đáng kinh ngạc trước những người ủng hộ lao động và nhà ở tham dự cuộc họp, các nhà hoạch định chính sách đã bỏ phiếu sửa đổi sắc lệnh bằng cách điều chỉnh số lượng đơn vị kiểm soát tiền thuê được cài đặt lại trong một tòa nhà mới sau khi tòa nhà trước đó bị phá hủy - một động thái được thúc đẩy bởi một nỗi sợ rằng yêu cầu trước đây của pháp luật là tạm dừng sản xuất nhà ở trong khu vực.

Karen Kindorf, một nhà lãnh đạo cộng đồng của Sacred Heart Community Service, cho biết: “Thị trưởng và hội đồng của chúng tôi phải là công chức nhà nước và không phục vụ các nhà phát triển. “Trước hết chúng ta cần giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp và thu nhập rất thấp”.

Trước đây, Đạo luật Ellis yêu cầu các chủ đầu tư đã phá dỡ hoặc sửa sang lại khu phức hợp hiện có do giá thuê kiểm soát phải đưa ít nhất một nửa số căn hộ mới hoặc số căn hộ cũ đưa ra thị trường - tùy theo con số nào lớn hơn - trở lại dưới sự kiểm soát tiền thuê. Nhưng hiện nay, luật chỉ yêu cầu giới hạn “không quá bảy lần số lượng căn hộ bị thu hồi”. Đối với một tòa nhà có 100 căn hộ, những thay đổi sẽ giảm số căn hộ giá cả phải chăng xuống 35%.

Nghị viên Lan Diep, người ủng hộ những thay đổi này cho biết: “Chúng tôi cần thêm nhà ở trong Vùng Vịnh - và chúng tôi sẽ không có được nó nếu không đầu tư.

Nhưng một số ủy viên hội đồng lập luận chống lại động thái này, nói rằng việc thay đổi luật pháp sẽ mở ra cơ hội cho việc bảo vệ cho thuê yếu đi.

“Chúng tôi đã thấy rất ít bằng chứng thuyết phục rằng những thay đổi này là cần thiết, nhưng chúng tôi đã được trình bày bằng chứng rõ ràng về những tác động tiêu cực sẽ mang lại cho các cộng đồng dễ bị tổn thương của chúng tôi,” Esparza, người sống trong một tòa nhà được thuê kiểm soát và đã từng thấy hàng xóm di dời. “Báo cáo riêng của nhân viên thành phố của chúng tôi cho thấy chỉ 28 phần trăm trong số những người phải di dời có thể ở lại San Jose. Đêm nay là cơ hội của chúng ta - chính là nó. Chúng tôi phải cho cư dân của mình thấy rằng chúng tôi cam kết giữ cho những cư dân dễ bị tổn thương nhất của chúng tôi được ở trong nhà. "

Nhưng Thị trưởng Sam Liccardo đã phản pháo lại, chỉ trích luật hiện hành không phải là "cách tiếp cận hợp lý" đối với chính sách. Thị trưởng cho biết một số đồng nghiệp của ông đã thiếu sót. Ông nhấn mạnh, việc di dời xảy ra khi các gia đình bị đẩy ra ngoài do thiếu nhà ở và chi phí sinh hoạt tăng cao, ông nhấn mạnh, không phải vì các nhà phát triển đang đến và đẩy mọi người ra ngoài.

“Nguồn gốc của sự dịch chuyển là gì? Có phải các nhà phát triển đến và đẩy người ra ngoài hay là chúng ta không có đủ nhà ở, giá thuê tăng, và các gia đình bị đuổi ra khỏi nhà và sau đó phải di dời? ” Liccardo nói. “Hôm nay tôi nghe nói rằng việc thay đổi chính sách này là bạo lực đối với người thuê nhà. Tôi nghĩ rằng đó là bạo lực đối với người thuê nhà nếu chúng tôi không làm điều gì đó ”.

Nếu các nhà phát triển xây dựng lại một dự án mới với ít nhất 15% căn hộ giá cả phải chăng, thành phố cho biết họ sẽ miễn tất cả các yêu cầu khác của Đạo luật Ellis. Đối với những cư dân di dời, chính sách “quyền được trở lại” trong đó người thuê nhà có thể chuyển lại vào tòa nhà mới và trả tiền thuê trước đó cộng với chi phí do chỉ số giá tiêu dùng của thành phố hoặc chủ đầu tư tìm nhà ở thay thế ở nơi khác sẽ được thực hiện. Trong cả hai trường hợp, giá thuê của người thuê không được tăng quá 5% mỗi năm.

Theo yêu cầu của Phó Thị trưởng Chappie Jones, các nhà phát triển đang tìm kiếm sự miễn kiểm soát lại có thể cho phép người thuê quay lại căn hộ cũ của họ hoặc cung cấp cho họ một căn hộ tương đương. Những người thuê nhà bị mất chỗ ở cũng sẽ có tùy chọn thành lập một nhóm người thuê nhà và thương lượng với chủ nhà đuổi họ bằng cách ký một thỏa thuận đa số hai phần ba.

Luật mới sẽ có hiệu lực trong vài ngày sau khi đọc lần thứ hai, dự kiến ​​vào cuối năm nay.

Pháp lệnh nhà ở bao gồm 

Các nhà phát triển ở San Jose, những người muốn xây dựng các dự án giá thị trường giờ đây sẽ có thời gian dễ dàng hơn trong việc lấy xẻng vào đất, khi các nhà lập pháp hôm thứ Ba đã bỏ phiếu ngày 10-1 ủng hộ việc cho phép các nhà phát triển ở trung tâm thành phố được miễn nộp tiền vào quỹ nhà ở giá rẻ. Để giành chiến thắng cho các nhà phát triển, Hội đồng Thành phố cũng đã bỏ phiếu ủng hộ việc giảm số lượng căn hộ giá cả phải chăng mà họ phải dành ra, dựa trên quy mô của dự án.

Esparza là phiếu bầu bất đồng duy nhất.

Luật được đề cập - Sắc lệnh về nhà ở hợp nhất (IHO) của thành phố - trước đây yêu cầu tất cả các dự án phát triển theo tỷ lệ thị trường với 20 căn hộ trở lên phải chỉ định 15% số căn hộ đó là giá cả phải chăng hoặc trả phí cho quỹ nhà ở giá cả phải chăng. Nhưng hiện tại, chính sách sẽ chỉ áp dụng cho các dự án nhỏ hơn từ năm căn trở lên.

Nhiều thành phố có yêu cầu về nhà ở giá cả phải chăng đối với hầu hết các dự án phát triển, nhưng không phải tất cả các chủ đầu tư đều muốn cung cấp nhà ở giá cả phải chăng. Do đó, các thành phố thu phí thay thế cho các nhà phát triển để đáp ứng quỹ nhà giá rẻ của họ và tài trợ cho các dự án nhà ở thu nhập thấp.

Đối với tất cả các dự án phát triển trong thành phố, phí thay thế sẽ dựa trên vị trí và phạm vi của dự án. Đối với Tây San Jose, lệ phí sẽ là $ 43 mỗi foot vuông, trong khi toàn thành phố sẽ là $ 18.26 cho mỗi foot vuông. Nhưng ở trung tâm thành phố, không có phí sẽ được thêm vào. Các quan chức về nhà ở cho biết sự thay đổi này sẽ khuyến khích sự phát triển nhiều hơn ở khu trung tâm của thành phố vì nó đặt mục tiêu xây dựng ít nhất 10,000 đơn vị nhà ở mới vào năm 2020 và một phân tích cho thấy thành phố bị tụt hậu nghiêm trọng về mục tiêu này.

Để duy trì thời gian một đơn vị có thể duy trì giá cả phải chăng, chính sách mới cũng sẽ kéo dài thời gian khả năng chi trả cho các đơn vị cho thuê đến 99 năm, từ khoảng thời gian 44 ban đầu đến 55. Kể từ 1998, thành phố đã xây dựng tổng số căn hộ 9,398, nhưng chỉ có 1,780 của các đơn vị đó là giá cả phải chăng.

Liccardo cho rằng tình trạng thiếu nhà ở là do sự bùng nổ kinh tế của khu vực, đồng thời bày tỏ sự ủng hộ đối với những thay đổi khi ông hy vọng chính sách mới sẽ thu được nhiều lợi nhuận hơn.

“Việc tạo ra việc làm của chúng tôi ở Thung lũng Silicon đã vượt quá sản lượng nhà ở của chúng tôi, đó là một thách thức cơ bản về cung và cầu,” Liccardo nói. “Chúng tôi cần xây dựng nhiều nhà ở có giá thị trường hơn bởi vì chúng tôi có rất nhiều nhân viên công nghệ đang mua các căn hộ, đẩy các gia đình ra ngoài và chiếm lấy nguồn cung nhà ở rất cần cho những gia đình không đủ tiền mua.”

Một số nhóm kinh doanh ủng hộ phát triển đã đồng ý, với lý do lo ngại về cuộc khủng hoảng nhà ở đang gia tăng.

Michelle Huttenhoff, giám đốc chính sách San Jose của SPUR cho biết: “Nghiên cứu về tính khả thi và chi phí cho thấy những thách thức nghiêm trọng mà khu vực của chúng ta đang đối mặt trong việc sản xuất nhà ở giá cả phải chăng.

Nhưng không phải tất cả các thành viên hội đồng đều đồng ý. Trong một bản ghi nhớ được công bố vào đầu ngày thứ Ba, Arenas kêu gọi các đồng nghiệp của mình giữ nguyên chính sách đối với các tòa nhà có từ 20 căn trở lên. Cô ấy nói thêm rằng không có đủ nhà ở nhiều đơn vị đang được xây dựng trong quận của cô ấy.

“Tôi thực sự lo ngại về việc thực hiện thay đổi này cùng lúc chúng tôi đang nới lỏng các yêu cầu đối với các nhà phát triển lớn. Điều này tạo ra cả diện mạo và thực tế là chuyển chi phí nhà ở giá rẻ của thành phố của chúng tôi từ các tập đoàn lớn sang các doanh nghiệp địa phương nhỏ - và những doanh nghiệp đặc biệt đang cố gắng cải thiện các khu vực lân cận của chúng tôi, ”Arenas viết.

Jeffrey Buchanan, giám đốc chính sách công tại Tổ chức hợp tác làm việc Hoa Kỳ, cho biết chính sách mới này mang đến sự phát triển cho các nhà phát triển trong khi không hỗ trợ các dự án tập trung vào nhà ở thu nhập thấp.

Buchanan cho biết: “Vào thời điểm thành phố đang thiếu hụt 520 triệu đô la so với mục tiêu nhà ở giá cả phải chăng, chúng tôi đang đề xuất cắt giảm sâu, sâu tới mức ít chúng tôi cần để xây nhà ở giá rẻ mà các gia đình có thu nhập thấp nhất của chúng tôi cần. “Đề xuất này thể hiện sự thay đổi nguồn lực nhà ở giá rẻ của chúng tôi từ phục vụ các căn hộ có thu nhập thấp, rất thấp và cực kỳ thấp sang hỗ trợ nhà ở có thu nhập vừa phải hơn, nơi người thuê ít có khả năng phải chịu gánh nặng về tiền thuê hơn.”

Ngoài những thay đổi được đề xuất, nhân viên thành phố cũng sẽ nghiên cứu khả năng sử dụng SB 35 để hợp lý hóa các dự án nhà ở giá rẻ.

Các quan chức thành phố sẽ trở lại Hội đồng thành phố để phê duyệt chính sách sửa đổi vào cuối năm nay.

Liên lạc với Nadia Lopez tại [email được bảo vệ] hoặc theo dõi @n_llopez trên Twitter.