Báo cáo kiểm toán cho thấy San Jose đang gặp khó khăn trong việc quản lý nhà ở giá rẻ.

Một cuộc kiểm toán của thành phố San Jose đã phát hiện ra rằng việc thiếu giám sát đối với danh mục nhà ở giá rẻ của thành phố đã dẫn đến nhiều vi phạm về tài sản và một số gia đình có thu nhập vượt quá mức cho phép.

Văn phòng Kiểm toán Thành phố phát hiện rằng Sở Nhà ở đã không hoàn thành một phần ba số lượng các cuộc kiểm tra tuân thủ hàng năm trong năm 2024 và 2025, và việc kiểm tra tài sản đang bị tồn đọng ba tháng. Điều này là do tình trạng thiếu nhân sự trong sở, tỷ lệ luân chuyển nhân viên cao và thiếu quy trình phù hợp. Ngoài ra, phần mềm lỗi thời gây khó khăn cho nhân viên trong việc theo dõi các khoản vay và giám sát tài sản một cách hiệu quả, theo báo cáo kiểm toán được công bố vào tháng Sáu. Hội đồng Thành phố đã chấp nhận báo cáo của kiểm toán viên và các khuyến nghị của họ vào ngày 18 tháng 8.

“Trong những năm gần đây, bộ phận này không thể hoàn thành tất cả các cuộc rà soát hoặc kiểm tra tài sản thường niên. Nguyên nhân chủ yếu là do thiếu nguồn lực và không có quy trình chuẩn để hoàn thành khối lượng công việc như dự định,” Kiểm toán viên thành phố Joseph Rios nói với San José Spotlight. “Tùy thuộc vào cách thức tài trợ cho một tài sản, có thể có sự chồng chéo trách nhiệm giám sát giữa chính phủ liên bang và tiểu bang. Điều này có thể làm tăng thêm sự phức tạp trong việc giám sát và giải quyết các vấn đề.”

Báo cáo kiểm toán khuyến nghị bộ phận này cập nhật phần mềm, thực hiện chính sách giải quyết vấn đề người thuê nhà có thu nhập trên hoặc dưới mức giới hạn và xây dựng kế hoạch chiến lược giám sát nhà ở giá rẻ , trong đó xác định vai trò và mục tiêu của nhân viên.

“Tôi nghĩ rằng khuyến nghị liên quan đến việc lập kế hoạch chiến lược để giúp xác định mục tiêu tổng thể của chương trình và nhu cầu nguồn lực, và khuyến nghị liên quan đến việc phát triển mô hình đánh giá rủi ro để giúp ưu tiên công việc của nhân viên là hai ưu tiên cần được xem xét,” Rios nói.

Ông Rios cho biết văn phòng của ông quyết định xem xét các dự án nhà ở giá rẻ của thành phố vì người dân bày tỏ rằng khả năng chi trả nhà ở là mối quan tâm chính trong một cuộc khảo sát cộng đồng hàng năm. Lần cuối cùng San Jose kiểm toán danh mục nhà ở giá rẻ của mình là vào năm 2014 và kết quả cũng tương tự, ông nói.

Sarah Fields, người phát ngôn của sở nhà ở, cho biết họ đang nỗ lực thực hiện các khuyến nghị của cuộc kiểm toán. Nhân viên đang phát triển một cổng thông tin mới để hiển thị các khu nhà ở giá rẻ hoặc được trợ cấp trong thành phố.

Ông Fields nói với tờ San José Spotlight: “Bộ phận nhà ở đồng ý với các khuyến nghị kiểm toán và đang thực hiện từng khuyến nghị trong cuộc kiểm toán quản lý tài sản — đáp ứng hoặc vượt quá kỳ vọng về thời gian.”

Các hộ gia đình có thu nhập vượt quá giới hạn

Thành phố San Jose giám sát các dự án nhà ở giá rẻ mà thành phố đã cung cấp khoản vay hoặc đang trong quá trình triển khai — khoảng 25,000 căn hộ trên 220 khu nhà. Tính đến tháng 1, thành phố đang quản lý danh mục dư nợ cho vay nhà ở giá rẻ trị giá 745 triệu đô la.

Các dự án nhà ở giá rẻ được xây dựng bằng tiền công có các yêu cầu về thu nhập để đảm bảo phục vụ các gia đình có thu nhập thấp đến trung bình. Nhân viên nhà ở quản lý các khoản vay và tiến hành xem xét bất động sản để đảm bảo người thuê nhà vẫn nằm trong giới hạn thu nhập.

Cuộc kiểm toán cho thấy một số hộ gia đình có thu nhập vượt quá mức cho phép của các căn hộ họ đang sinh sống. Trong số gần 880 căn hộ thuộc 10 khu nhà mà đơn vị kiểm toán đã lấy mẫu, có 110 hộ gia đình có thu nhập vượt quá mức quy định cho căn hộ của họ. Báo cáo nêu rõ rằng bộ phận này không có cách nào để giải quyết vấn đề này.

Điều này đã khiến một số bất động sản bị mất thu nhập, vì người thuê nhà phải trả tiền thuê thấp hơn mức cho phép. Theo báo cáo, một bất động sản có thể đã thu thêm được 114,000 đô la mỗi năm. Điều này cũng ảnh hưởng đến khả năng trả nợ cho thành phố của các chủ đầu tư, và theo báo cáo kiểm toán, có những trường hợp chủ đầu tư không trả được nợ cho thành phố. Trong một trường hợp, một chủ sở hữu bất động sản chỉ trả cho thành phố San Jose khoảng 1,700 đô la vào năm 2025; trong khi họ nợ 7.6 triệu đô la.

Tại cuộc họp hội đồng ngày 18 tháng 8, Ủy viên Hội đồng Khu vực 2 Pamela Campos đã yêu cầu nhân viên phụ trách nhà ở báo cáo lại hội đồng sau khi xây dựng chính sách về cách giải quyết vấn đề người thuê nhà có thu nhập dưới hoặc trên mức quy định. Giám đốc Nhà ở Erik Soliván cho biết, nhân viên không có thẩm quyền can thiệp vào các hộ gia đình có thu nhập trên hoặc dưới mức quy định, vì trách nhiệm đó thuộc về người quản lý bất động sản.

Ông Campos phát biểu tại cuộc họp: “Một số người có thể lo ngại về tác động của việc di dời và muốn hiểu cách mà sở nhà ở có thể ngăn chặn hoặc giảm thiểu tình trạng di dời của những người thuê nhà này”.

Ông Campos không phản hồi yêu cầu bình luận.

Thiếu quy trình

Theo các điều khoản cho vay, người quản lý bất động sản cũng phải duy trì các tòa nhà trong điều kiện an toàn và có thể ở được, điều này sẽ được nhân viên nhà ở kiểm tra.

Cuộc kiểm toán cho thấy một số tòa nhà có vi phạm nhiều lần và nhân viên đang dành quá nhiều thời gian cho việc kiểm tra lại. Một phần tư số bất động sản được kiểm tra trong năm 2024 và 2025 phải được kiểm tra lại ba lần trở lên, và một bất động sản đã được kiểm tra lại tám lần trước khi nhận được thông báo vi phạm.

Không có quy trình rõ ràng về thời điểm cần chuyển các vấn đề lên đội thi hành luật của thành phố, vì sở nhà ở không thể phạt tiền hoặc lập biên bản xử phạt. Hơn nữa, sở chỉ có một thanh tra viên phụ trách hàng chục nghìn ngôi nhà trong thời gian kiểm toán.

“Tôi nghĩ đó là một vấn đề nghiêm trọng hơn mà họ nên giải quyết (so với việc xử lý các hộ gia đình có thu nhập vượt quá mức quy định),” Sandy Perry, phó chủ tịch hội đồng quản trị của South Bay Community Land Trust, nói với San José Spotlight. “Việc giám sát các quy định về xây dựng còn thiếu sót, và điều đó ảnh hưởng lớn hơn đến cư dân của các căn hộ nơi xảy ra vi phạm quy định xây dựng.”

Liên hệ với Joyce Chu qua địa chỉ [email protected] hoặc @joyce_speaks trên X.