Bramson: Hollywood có thể dạy chúng ta điều gì về cuộc khủng hoảng nhà ở ở California?

Các phim bom tấn mùa hè được xây dựng dựa trên một ý tưởng khá đơn giản: chi rất nhiều tiền để tạo ra thứ mà mọi người sẵn sàng trả tiền để xem.

Những bộ phim như “Spider-Man: Brand New Day” và “The Odyssey” của Christopher Nolan đòi hỏi đầu tư khổng lồ vì các hãng phim tin rằng lượng khán giả đủ lớn để tạo ra lợi nhuận thậm chí còn cao hơn. Khi tính toán đó đúng, vốn đầu tư sẽ đổ vào. Nhiều bộ phim hơn được sản xuất.

Ngành nhà ở hoạt động theo một số nguyên tắc cơ bản giống nhau. Tiền dễ dàng chảy vào những dự án nhà ở có thể tạo ra đủ doanh thu để bù đắp chi phí xây dựng.

Vấn đề nảy sinh khi chúng ta kỳ vọng hệ thống đó tạo ra sản phẩm nhưng lại không tạo ra đủ doanh thu để tự trang trải chi phí.

California thực sự có một phương pháp khá tốt để đo lường điều đó xảy ra ở đâu.

Nó được gọi là Phân bổ nhu cầu nhà ở khu vựchoặc RHNA. Cứ tám năm một lần, tiểu bang xác định nhu cầu nhà ở của các vùng khác nhau ở California. Sau đó, các con số theo vùng được phân bổ cho các thành phố và quận. Điều quan trọng là, các cộng đồng không chỉ được giao mục tiêu là 10,000 ngôi nhà mới, chẳng hạn. Mục tiêu đó được chia nhỏ theo mức thu nhập, từ nhà ở cho người có thu nhập rất thấp cho đến nhà ở theo giá thị trường.

Hãy coi đó như bảng xếp hạng nhà ở của California.

Nó cho chúng ta biết không chỉ số lượng nhà ở mà mỗi cộng đồng cần, mà còn cả loại nhà ở mà họ cần. Và khi so sánh những mục tiêu đó với số lượng nhà ở thực tế được xây dựng, bảng điểm sẽ kể một câu chuyện quan trọng.

Khả năng chi trả càng cao, việc sản xuất nhà ở càng trở nên khó khăn. Sự khác biệt này rất quan trọng bởi vì phần lớn các cuộc tranh luận về chính sách nhà ở của chúng ta vẫn tập trung vào việc làm cho việc xây dựng nhà ở trở nên dễ dàng hơn.

Ban hành gần đây Đạo luật Con đường Nhà ở Thế kỷ 21 là một ví dụ điển hình. Luật liên bang lưỡng đảng bao gồm những cải cách quan trọng Mục tiêu là tăng sản lượng nhà ở, giảm các rào cản pháp lý, cải thiện nguồn tài chính và hiện đại hóa các chương trình nhà ở liên bang.

Những thay đổi đó rất quan trọng. California cũng đã dành nhiều năm để ban hành luật riêng nhằm cho phép xây dựng nhiều nhà ở hơn và đẩy nhanh tiến độ phê duyệt. Chúng ta nên tiếp tục loại bỏ những rào cản không cần thiết khiến việc xây nhà trở nên đắt đỏ hơn hoặc khó khăn hơn.

Nhưng chúng ta cũng cần phải hiểu rõ những gì mà các chính sách đó không thể làm được.

Tinh giản có thể giảm chi phí. Cải cách quy hoạch Có thể tạo ra thêm không gian cho nhiều ngôi nhà hơn. Phê duyệt nhanh hơn có thể loại bỏ những sự chậm trễ tốn kém.

Không có yếu tố nào trong số đó, tự bản thân chúng, có thể tạo ra nhà ở giá cả phải chăng.

Một gia đình có thu nhập 35,000 đô la một năm không đột nhiên có đủ khả năng mua một căn hộ trị giá 2,500 đô la chỉ vì dự án được phê duyệt sớm hơn sáu tháng. Một người cao tuổi sống bằng tiền trợ cấp an sinh xã hội không có thêm tiền để trả tiền thuê nhà chỉ vì thành phố đã bãi bỏ quy định về chỗ đậu xe.

Nếu chúng ta muốn có nhà ở giá cả phải chăng cho những người có thu nhập thấp nhất, thì phải có người trả khoản chênh lệch giữa chi phí xây dựng và vận hành nhà ở đó và khả năng chi trả của người dân.

Điều đó đòi hỏi đầu tư.

Và đây là lý do tại sao RHNA cần phải trở thành nhiều hơn một bài tập lập kế hoạch. Nó cần giúp chúng ta quyết định nơi nào cần đầu tư công khẩn cấp nhất.

Nếu một cộng đồng đang đạt được tiến bộ hướng tới mục tiêu nhà ở tổng thể, nhưng... lặp đi lặp lại chậm trả tiền nhà Đối với những cư dân có thu nhập thấp nhất, bảng điểm đang nói lên điều gì đó. Vấn đề không chỉ đơn giản là chúng ta chưa loại bỏ đủ rào cản. Mà là chúng ta chưa đầu tư đủ tiền.

Điều đó có nghĩa là trái phiếu nhà ở giá rẻ. Điều đó có nghĩa là Tín dụng thuế nhà ở thu nhập thấpCác quỹ nhà ở địa phương, đất công, hỗ trợ thuê nhà và các chương trình liên bang giúp giảm bớt khoản nợ mà các dự án nhà ở giá rẻ phải gánh chịu. Điều này có nghĩa là cần coi nhà ở giá siêu rẻ như một cơ sở hạ tầng xứng đáng được đầu tư công bền vững chứ không phải là một khoản chi tiêu không thường xuyên khi ngân sách cho phép.

Đạo luật ROAD có thể giúp dọn đường. Cải cách nhà ở của California có thể giúp dọn đường hơn nữa. Nhưng dọn đường và chi trả cho đích đến là hai việc khác nhau.

Chúng ta hiểu rõ sự khác biệt này ở những nơi khác. Chúng ta không mong đợi hệ thống giao thông công cộng tồn tại chỉ vì chúng ta thay đổi quy hoạch khu vực xung quanh một nhà ga xe lửa. Chúng ta không mong đợi trường học xuất hiện chỉ vì chúng ta đơn giản hóa quy trình cấp phép xây dựng. Khi xã hội quyết định một điều gì đó đủ quan trọng để cung cấp bất kể nó có mang lại lợi nhuận tài chính hay không, chúng ta sẽ đầu tư nguồn lực công cộng vào đó.

Tình hình nhà ở dành cho người có thu nhập thấp nhất cũng không khác biệt.

Hollywood biết điều gì sẽ xảy ra khi họ muốn có một bộ phim bom tấn khác: ai đó sẽ viết một tấm séc rất lớn.

California đã có bảng điểm cho thấy hệ thống nhà ở của chúng ta đang thiếu sót ở những điểm nào. Có lẽ đã đến lúc chúng ta bắt đầu đầu tư một cách phù hợp.

Nhà báo Ray Bramson của chuyên mục San José Spotlight là giám đốc điều hành của Destination: Home, một tổ chức phi lợi nhuận hoạt động nhằm chấm dứt tình trạng vô gia cư ở Thung lũng Silicon. Các cột của anh ấy xuất hiện vào mỗi Thứ Hai thứ hai của tháng. Liên hệ với Ray tại [email được bảo vệ] hoặc theo dõi @rbramson trên X.