Chester: Làng đô thị không phải là giải pháp nhà ở 

Trong suốt cuộc đua tranh chức thị trưởng San Jose, một trong những mối quan tâm chính của các ứng cử viên, và điều này hoàn toàn chính đáng, là vấn đề nhà ở. Nhà ở giá cả phải chăng. Nhà ở cho những người hiện đang vô gia cư. Nhà ở cho người cao tuổi. Tất cả các loại hình nhà ở đều đã được thảo luận trong các diễn đàn tranh cử thị trưởng , với nhiều quan điểm khác nhau, từ việc phản đối xây dựng thêm nhà ở thông qua dự luật SB 9 đến việc ủng hộ nhà ở mật độ cao chỉ trong phạm vi khu đô thị hiện tại.

Quan điểm thứ hai là một trong những quan điểm quan trọng nhất để xem xét như một giải pháp nhà ở vì nhiều lý do, không phải ít nhất là vì nhiều giám sát viên quận và các ứng cử viên thị trưởng đã nói về chính sách này như một giải pháp cho vấn đề nhà ở của khu vực.

Các Ngôi làng Thành thị có thể cung cấp bao nhiêu nhà ở?

Như thường lệ, mọi chuyện khá phức tạp. San Jose có 58 khu đô thị quy hoạch với diện tích khác nhau. Theo Quy hoạch tổng thể năm 2040 của thành phố, các khu đô thị có thể cung cấp 250 ngôi nhà trên mỗi mẫu đất. Điều này có khả thi trong thực tế không? Chúng ta có thể thực hiện một nghiên cứu trường hợp nhanh về khu đô thị của Quận 9, nơi đã được xem xét trong hơn bốn năm rưỡi mà vẫn chưa nhận được sự chấp thuận để chuẩn bị cho việc xây dựng.

Khu dân cư Cambrian Village có diện tích hơn 18 mẫu Anh và theo Quy hoạch tổng thể của San Jose , sẽ có sức chứa tối đa hơn 4,500 ngôi nhà. Đề xuất gần đây nhất chỉ có 454 ngôi nhà được xây dựng, chưa đến 10% so với số lượng tối đa cho phép. Trong số 454 ngôi nhà đó, chỉ có 15 ngôi nhà — hoặc chưa đến 4% — được dành cho nhà ở giá rẻ . Thêm vào đó, 27 trong số đó dường như là các căn hộ phụ (ADU) , có thể là lựa chọn cho người mua trong tương lai nếu họ mua trước khi công trình bắt đầu xây dựng.

Khi chúng tôi xem xét Làng đô thị tối thiểu là 55 đơn vị nhà ở trên một mẫu Anh, khi có một “thành phần dân cư đáng kể”, Làng Cambrian cũng không đo lường được. Đó là do điều khoản cho phép giảm mật độ khi kết hợp với mục đích sử dụng ngoài mục đích để ở và dự án “tương thích với các mục đích sử dụng đất liền kề”.

Việc kiểm tra này không phải để nói rằng thiết kế hiện tại không phải là thiết kế tốt nhất mà công ty phát triển đã đưa ra, cũng không phải tôi nói rằng mật độ nhà ở tối đa phù hợp với vị trí. Hệ thống giao thông công cộng của chúng tôi, đáng được tốt hơn, vẫn chưa hoạt động đủ tốt để có thể điều chỉnh được mật độ tối đa.

Khi xem xét các dự án phát triển gần Cambrian Village— ví dụ như 1371 Kooser Rd , Bascom Station , 3090 S Bascom Av , S Bascom Ave Care Facility —thì trung bình có 81 ngôi nhà trên mỗi mẫu Anh. Với mức trung bình này, Cambrian Village có thể cung cấp hơn 1,400 ngôi nhà, càng củng cố thêm nhận định rằng dự án đang xây dựng chưa đủ số lượng nhà ở mà nó có khả năng đáp ứng.

Trong số các dự án được đề cập, chỉ có hai tòa nhà với mật độ lớn hơn 100 căn nhà trên một mẫu Anh có tất cả các căn hộ được coi là giá cả phải chăng. Có thực tế không khi mong đợi mật độ xây dựng lớn nhất mà giá cả phải chăng? Có thực tế không khi hy vọng chi phí thu hồi đất đủ thấp để có thể tiếp tục xây dựng nhà ở giá rẻ?

Kinh tế học cơ bản là một vấn đề đối với chính sách có toàn bộ nhà ở dày đặc trong ranh giới Làng Đô thị. Đầu tiên, trung tâm thành phố San Jose, Willow Glen, Santana Row và Japantown đều là những khu thương mại sôi động, mà chi phí nhà ở bao hàm người ta thấy vô cùng đáng mơ ước.

Nếu các Làng đô thị cố gắng nhân rộng các loại hình khu thương mại này, đặc biệt là Santana Row, thì có hợp lý không khi mong đợi các nhà phát triển xây dựng nhiều, nếu có, nhà ở giá cả phải chăng, đặc biệt cho nhân viên làm việc tại các địa điểm đó?

Quy luật cung cầu cho thấy hiện chưa có đủ các khu đô thị kiểu làng (Urban Village), và chắc chắn cũng chưa có đủ các khu phức hợp đa chức năng có khả năng tái phát triển thực tế, để giải quyết bất kỳ vấn đề nhà ở nào. Những trường hợp ngoại lệ mà Cambrian Village đã nêu ra là ví dụ cho thấy không thể kỳ vọng các khu đô thị kiểu làng sẽ giải quyết được khủng hoảng nhà ở. Và chắc chắn chúng cũng không thể giải quyết được vấn đề tắc nghẽn giao thông mà hàng triệu người xung quanh chúng ta đang gặp phải.

Bất kỳ ai đưa ra một chính sách duy nhất như một giải pháp cho nhà ở đều đang bán cho bạn bất động sản bên bờ biển ở Wyoming. Vấn đề này đã có từ nhiều thập kỷ trước và không thể giải quyết được nếu không có cam kết vận chuyển đồng thời với xây dựng nhà ở.

Giải pháp khả thi nhất cũng bao gồm một sự thay đổi quy hoạch lớn hơn nữa, cho phép và khuyến khích xây dựng đa chức năng trên diện tích rộng hơn nhiều so với hiện tại; đây thực chất là giải pháp duy nhất giải quyết được vấn đề biến đổi khí hậu. Giải pháp này đang bị phản đối mạnh mẽ trong khi vẫn ủng hộ các giải pháp cho biến đổi khí hậu , giải quyết khủng hoảng nhà ở và bày tỏ sự quan tâm đến người vô gia cư.

Nguyên nhân của các cuộc khủng hoảng lớn nhất của chúng ta ngày nay có liên quan đến các chính sách có từ khoảng 100 năm trước. Họ sẽ mất nhiều thời gian để sửa lại. Việc sửa chữa những điều này cũng phải có những chính sách khác nhau.

Nếu bạn bỏ qua một điều khi chúng ta bỏ phiếu trong cuộc bầu cử năm 2022, đừng tin bất kỳ ứng cử viên nào ám chỉ Làng đô thị sẽ giải quyết cuộc khủng hoảng nhà ở của chúng ta. Họ không trung thực hoặc không hiểu đầy đủ về mức độ hoặc các vấn đề mà chúng ta phải đối mặt.

Gordon Chester là một người chồng, người cha và là cư dân San Jose suốt đời có nền tảng phát triển trong quận.