Chester: Làng đô thị không phải là giải pháp nhà ở 

Trong suốt cuộc đua thị trưởng của San Jose, một trong những mối quan tâm chính của các ứng cử viên, đúng như vậy, là nhà ở. Nhà ở bình dân. Nhà ở hiện không có nhà ở. Nhà cao cấp. Tất cả các loại nhà ở đã được thảo luận trong diễn đàn thị trưởng, các quan điểm khác rất nhiều so với việc chống lại nhiều nhà ở hơn thông qua SB 9 để trở thành một người ủng hộ nhà ở dày đặc chỉ trong giới hạn hiện tại của Làng Đô thị.

Quan điểm thứ hai là một trong những quan điểm quan trọng nhất để xem xét như một giải pháp nhà ở vì nhiều lý do, không phải ít nhất là vì nhiều giám sát viên quận và các ứng cử viên thị trưởng đã nói về chính sách này như một giải pháp cho vấn đề nhà ở của khu vực.

Các Ngôi làng Thành thị có thể cung cấp bao nhiêu nhà ở?

Như mọi khi, nó phức tạp. San Jose có 58 ngôi làng đô thị được chỉ định có diện tích khác nhau. Theo Quy hoạch chung năm 2040 của thành phố, các Ngôi làng Đô thị có thể cung cấp 250 ngôi nhà trên mỗi mẫu Anh. Điều này thực tế như thế nào trong thực tế? Chúng tôi có thể thực hiện một nghiên cứu điển hình nhanh về Làng đô thị của Quận 9 đã được xem xét trong hơn bốn năm rưỡi mà không cần phải có sự chấp thuận để chuẩn bị xây dựng.

Làng Cambri nhiều hơn một chút Diện tích 18 mẫu Anh và, mỗi Kế hoạch chung của San Jose, sẽ có công suất nhà ở tối đa hơn 4,500 ngôi nhà. Đề xuất gần đây nhất có 454 ngôi nhà được đề xuất, ít hơn 10% so với mức tối đa cho phép. Trong số 454 ngôi nhà đó, chỉ 15 - hoặc ít hơn 4% - được phân bổ cho một số loại nhà ở giá rẻ. Ngoài ra, 27 trong số đó dường như là Phụ kiện Nhà ở Đơn vị đó có thể là lựa chọn cho những người mua trong tương lai giả sử họ được mua trước khi xây dựng.

Khi chúng tôi xem xét Làng đô thị tối thiểu là 55 đơn vị nhà ở trên một mẫu Anh, khi có một “thành phần dân cư đáng kể”, Làng Cambrian cũng không đo lường được. Đó là do điều khoản cho phép giảm mật độ khi kết hợp với mục đích sử dụng ngoài mục đích để ở và dự án “tương thích với các mục đích sử dụng đất liền kề”.

Việc kiểm tra này không phải để nói rằng thiết kế hiện tại không phải là thiết kế tốt nhất mà công ty phát triển đã đưa ra, cũng không phải tôi nói rằng mật độ nhà ở tối đa phù hợp với vị trí. Hệ thống giao thông công cộng của chúng tôi, đáng được tốt hơn, vẫn chưa hoạt động đủ tốt để có thể điều chỉnh được mật độ tối đa.

Khi chúng tôi xem xét những phát triển gần Làng Cambrian—1371 Đường Kooser, Trạm Bascom, 3090 S Bascom AV, Cơ sở chăm sóc S Bascom Ave là những ví dụ — trung bình có 81 ngôi nhà trên một mẫu Anh. Mức trung bình này sẽ dẫn đến Làng Cambrian cung cấp hơn 1,400 ngôi nhà, càng khẳng định rằng sự phát triển đang cung cấp thấp hơn những gì nó có khả năng xây dựng.

Trong số các dự án được đề cập, chỉ có hai tòa nhà với mật độ lớn hơn 100 căn nhà trên một mẫu Anh có tất cả các căn hộ được coi là giá cả phải chăng. Có thực tế không khi mong đợi mật độ xây dựng lớn nhất mà giá cả phải chăng? Có thực tế không khi hy vọng chi phí thu hồi đất đủ thấp để có thể tiếp tục xây dựng nhà ở giá rẻ?

Kinh tế học cơ bản là một vấn đề đối với chính sách có toàn bộ nhà ở dày đặc trong ranh giới Làng Đô thị. Đầu tiên, trung tâm thành phố San Jose, Willow Glen, Santana Row và Japantown đều là những khu thương mại sôi động, mà chi phí nhà ở bao hàm người ta thấy vô cùng đáng mơ ước.

Nếu các Làng đô thị cố gắng nhân rộng các loại hình khu thương mại này, đặc biệt là Santana Row, thì có hợp lý không khi mong đợi các nhà phát triển xây dựng nhiều, nếu có, nhà ở giá cả phải chăng, đặc biệt cho nhân viên làm việc tại các địa điểm đó?

Cung và cầu gợi ý không có đủ Làng đô thị, và chắc chắn là không có đủ tài sản hỗn hợp có cơ hội tái phát triển thực tế, để đưa ra bất kỳ giải pháp nào về nhà ở. Các trường hợp ngoại lệ mà Làng Cambrian đã sử dụng là một ví dụ về cách các Làng Đô thị không thể được mong đợi để giải quyết một cuộc khủng hoảng nhà ở. Và chắc chắn nó sẽ không giải quyết được bất kỳ vấn đề giao thông nào mà hàng triệu người xung quanh chúng ta gặp phải.

Bất kỳ ai đưa ra một chính sách duy nhất như một giải pháp cho nhà ở đều đang bán cho bạn bất động sản bên bờ biển ở Wyoming. Vấn đề này đã có từ nhiều thập kỷ trước và không thể giải quyết được nếu không có cam kết vận chuyển đồng thời với xây dựng nhà ở.

Câu trả lời tốt nhất có thể cũng bao gồm sự thay đổi quy hoạch thậm chí còn lớn hơn cho phép và khuyến khích việc xây dựng hỗn hợp trên toàn thành phố so với hiện tại; nó thực sự là giải pháp duy nhất giải quyết vấn đề biến đổi khí hậu. Câu trả lời này bị phản đối kịch liệt trong khi ủng hộ giải pháp biến đổi khí hậu, giải quyết cuộc khủng hoảng nhà ở và bày tỏ mối quan tâm nào đó về những điều không hợp lý.

Nguyên nhân của các cuộc khủng hoảng lớn nhất của chúng ta ngày nay có liên quan đến các chính sách có từ khoảng 100 năm trước. Họ sẽ mất nhiều thời gian để sửa lại. Việc sửa chữa những điều này cũng phải có những chính sách khác nhau.

Nếu bạn bỏ qua một điều khi chúng ta bỏ phiếu trong cuộc bầu cử năm 2022, đừng tin bất kỳ ứng cử viên nào ám chỉ Làng đô thị sẽ giải quyết cuộc khủng hoảng nhà ở của chúng ta. Họ không trung thực hoặc không hiểu đầy đủ về mức độ hoặc các vấn đề mà chúng ta phải đối mặt.

Gordon Chester là một người chồng, người cha và là cư dân San Jose suốt đời có nền tảng phát triển trong quận.