Collins: COPA—Chúng ta lại bắt đầu

Đạo luật Cơ hội Mua hàng của Cộng đồng, hay COPA, một lần nữa được xem xét. Điều này lần đầu tiên được đề xuất gần ba năm trước như một phần của đề xuất chống di dời từ bộ phận nhà ở của San Jose. Năm ngoái, COPA đã bị đình trệ vì không có phiếu bầu để thông qua. nó là quay lại lần nữa với hội đồng mới.

Vậy, COPA là gì và tại sao nó lại là một chính sách tồi? TÁCH sẽ tạo cơ hội cho các tổ chức phi lợi nhuận đủ điều kiện đưa ra đề nghị đầu tiên để mua bất động sản nhà ở trước khi bất động sản được đưa ra thị trường mở. Nói tóm lại, khi chủ sở hữu bất động sản muốn bán bất động sản của mình, họ phải thông báo cho một nhóm các tổ chức phi lợi nhuận đủ tiêu chuẩn được xác định trước.

Các tổ chức phi lợi nhuận đủ điều kiện có cơ hội độc quyền để đưa ra ưu đãi trong 15 ngày. Chủ sở hữu tài sản không thể tiếp thị tài sản của họ cho công chúng mà không có nguy cơ bị phạt nặng từ bộ phận nhà ở. Nếu một tổ chức phi lợi nhuận đủ điều kiện gửi thư bày tỏ ý định, thì tổ chức đó hiện có tối đa 25 ngày để thực hiện thẩm định và gửi đề nghị. Chính sách này, nếu được thông qua, sẽ cho tổ chức phi lợi nhuận tối đa 120 ngày để đảm bảo tài chính và đóng cửa.

Có nhiều lý do tại sao đây là một chính sách tồi. Thứ nhất, nó làm giảm giá trị tài sản bằng cách buộc chủ sở hữu phải đợi trước khi họ có thể đưa tài sản của mình ra thị trường tự do và mở, đây chính xác là một trong những mục tiêu của COPA. Bằng cách hạn chế cạnh tranh trên thị trường mở, về cơ bản, nó cho phép các tổ chức phi lợi nhuận đủ điều kiện này bỏ qua hàng và trượt lên vị trí đầu tiên đồng thời ép giá trị tài sản xuống một cách giả tạo. Điều đó tự nó là xấu, nhưng nó trở nên tồi tệ hơn.

Những tổ chức phi lợi nhuận đủ điều kiện này sẽ được bộ gia cư lựa chọn cẩn thận và một số có thể đã nhận được tài trợ từ thành phố, điều này dường như là một xung đột lợi ích. Ngoài ra còn có các cuộc thảo luận về việc cung cấp ưu đãi thuế cho các tổ chức phi lợi nhuận. Vì vậy, về cơ bản, một nhóm nhỏ sẽ nhận được tài trợ của chính phủ và có cơ hội đáng kinh ngạc để phát triển danh mục đầu tư nhà ở của họ, đồng thời có khả năng được giảm thuế. Đây là cách quá nhiều quyền lực để cung cấp cho một nhóm các tổ chức phi lợi nhuận của công ty.

San Francisco đã thông qua COPA vào năm 2019. Chương trình này rất khó quản lý và cần có nguồn tài trợ đáng kể mỗi năm để duy trì. Nó đã không sản xuất một đơn vị mới hoặc làm cho San Francisco trở thành một thành phố giá cả phải chăng hơn. Mục tiêu đã nêu là bảo quản 1,000 chiếc mỗi năm; chỉ có 234 đơn vị được bảo quản kể từ năm 2019. Ngoài ra, khoản đầu tư ban đầu của San Francisco cho chương trình này từ năm 2019-20 là con số khổng lồ 37 triệu đô la. Berkeley, East Palo Alto và Redwood City đều khám phá COPA, nhưng không ai trong số họ chọn theo đuổi nó. Thật khó để hiểu tại sao chúng tôi thậm chí còn xem xét chính sách thất bại này. Chúng ta có nghĩ rằng chúng ta có thể áp dụng một chương trình tương tự và bằng cách nào đó đạt được những kết quả khác không?

Những hậu quả ngoài ý muốn của COPA là rất đáng kể, bao gồm cả việc thực sự làm tăng giá thuê và hạn chế đầu tư vào nhà ở trong tương lai mà chúng ta rất cần. Một cách tiếp cận tốt hơn nhiều để giải quyết vấn đề di dời là xem xét tài trợ chứng từ nhà ở cho những người gặp khó khăn trong cuộc sống và cần được giúp đỡ để ổn định tình hình nhà ở của họ. Quỹ Dự luật E được sử dụng tốt nhất để xây dựng thêm nhà ở, nhưng tôi nghĩ rằng việc cung cấp phiếu mua nhà có thể được thực hiện nhanh hơn và sẽ hiệu quả và hiệu quả hơn nhiều trong việc giữ cho nhiều người có nhà ở hơn so với COPA.

 Hãy nghĩ về tất cả các nguồn nhân lực và chi phí đã được sử dụng trong ba năm qua để đưa COPA về phía trước. Mới tháng trước, một số ủy viên hội đồng đã bỏ phiếu để từ chối cơ hội của người dân ở Quận 8 và 10 để chọn người đại diện cho chính họ vì thành phố không đủ khả năng tổ chức một cuộc bầu cử đặc biệt. Làm thế nào sau đó, chúng ta có thể đủ khả năng COPA? Chúng tôi sẽ gửi thông điệp gì cho các cử tri của San Jose nếu chúng tôi hạn chế nhà ở từ một thị trường tự do và cởi mở sau khi tước quyền của các cử tri của D8 và D10 để có một cuộc bầu cử tự do và cởi mở để xác định ai sẽ đại diện cho họ?

Neil Collins, người phụ trách chuyên mục của San José Spotlight là Giám đốc điều hành của Hiệp hội Môi giới Hạt Santa Clara, một hiệp hội thương mại đại diện cho hơn 6,000 chuyên gia bất động sản ở Hạt Santa Clara và các khu vực lân cận. Cột của anh ấy xuất hiện vào mỗi thứ Năm thứ tư của tháng. Liên hệ với Neil tại [email được bảo vệ] hoặc theo dõi @neilvcollins trên Twitter.