Collins: SB 9 và SB 10 thực sự có ý nghĩa gì đối với các vùng lân cận của chúng ta?

Khi Thống đốc Gavin Newsom ký thành luật SB 9 và SB 10, dòng tiêu đề có nội dung “Đó là dấu chấm hết cho phân vùng một gia đình”. Tuy nhiên, trái với suy nghĩ của nhiều người, SB 9 không cấm xây nhà cho một gia đình, mà đưa ra sự lựa chọn cho các chủ nhà hiện tại về cách họ có thể phát triển tài sản của mình.

Trước đoạn SB 9, chủ nhà có thể có tối đa ba ngôi nhà trên thửa đất của họ — ngôi nhà chính, cộng với một ADU kích thước đầy đủ cũng như một ADU cơ sở kèm theo. SB 9 sẽ cho phép có tổng số tối đa là bốn ngôi nhà hoặc hai ngôi nhà trên mỗi thửa đất nếu lô đất được chia nhỏ.

SB 9 đôi khi được gọi là “luật song công” và các nhà phê bình cho rằng toàn bộ khu vực lân cận của những ngôi nhà một gia đình có thể chuyển đổi sang song công. Đầu tiên, nhiều khu dân cư của chúng tôi đã có các căn hộ song lập nằm khắp các khu vực lân cận của chúng tôi trong tầm nhìn dễ thấy. Chúng được thiết kế để hòa nhập vào khu vực lân cận và trông giống như những ngôi nhà dành cho một gia đình xung quanh. Thứ hai, trên thực tế, theo SB 9, chủ nhà có thể chia lô đất hiện có của họ thành hai lô đất và xây dựng một ngôi nhà cho một gia đình trên mỗi lô đất. Họ cũng có tùy chọn để bảo tồn ngôi nhà một gia đình hiện có của họ hoặc chuyển đổi nó thành một căn hộ song lập.

Tôi cũng đã nghe một quan niệm sai lầm phổ biến rằng công trình xây dựng mới sẽ không phù hợp với các khu dân cư hiện có. Tuy nhiên, các dự án SB 9 sẽ bị chính quyền địa phương xem xét hành chính để đảm bảo chúng phù hợp với giao diện hiện tại của khu vực lân cận.

Ngoài các cân nhắc về thiết kế, các quy tắc phân vùng, khoảng lùi từ bốn feet trở lên, chất lượng tòa nhà cũng như các yêu cầu về sức khỏe và an toàn cũng sẽ được xem xét. Các bất động sản được chỉ định là các quận hoặc đất nông nghiệp lịch sử sẽ không thể phát triển lại tài sản bằng cách sử dụng SB 9. Các cơ quan chính quyền địa phương cũng có thể yêu cầu một chỗ đậu xe ngoài đường cho mỗi đơn vị. SB 9 không thay thế các dự án phát triển nhà ở đã có các giao ước, điều kiện và hạn chế riêng của họ cấm các loại hình phát triển của SB 9.

Các nhà lập pháp đã rất cẩn thận trong việc soạn thảo dự luật này để hạn chế khả năng các nhà phát triển lớn mua nhiều lô đất cùng một lúc và thay đổi đáng kể khu vực lân cận. Ví dụ: một lô tài sản chỉ có thể được tách một lần và các lần chia lô phải gần bằng nhau. Ngoài ra, chủ sở hữu bị cấm tách lô của họ nếu lô liền kề đã được tách. Chủ sở hữu cũng phải ký một bản tuyên thệ rằng họ sẽ ở một trong những căn hộ làm nơi cư trú chính của họ trong ít nhất ba năm.

SB 9 cấm phá dỡ hơn 25% các bức tường bên ngoài của cấu trúc hiện có trong hầu hết các tình huống. Không được phép chuyển đổi song lập theo SB 9 nếu căn hộ đã được thuê trong vòng ba năm qua, dưới bất kỳ hình thức kiểm soát tiền thuê hoặc hạn chế giá nào hoặc sử dụng Đạo luật Ellis trục xuất trong 15 năm qua. Cho thuê ngắn hạn cũng bị cấm.

SB 10 rất khác với SB 9 ở chỗ SB 10 chỉ cho phép chính quyền địa phương phân chia lại các khu dân cư để tăng mật độ nhà ở nếu chính quyền địa phương đó chọn làm như vậy. SB 10 sẽ cho phép tối đa 10 đơn vị trên mỗi lô và, nếu được thông qua, sẽ không phải được xem xét theo Đạo luật Chất lượng Môi trường California. Chỉ những bưu kiện hoặc bưu kiện ở đô thị nằm gần phương tiện giao thông công cộng chất lượng cao hoặc các khu vực có nhiều việc làm mới đủ điều kiện.

Mật độ các vùng lân cận của chúng tôi Gần đây đã là một cuộc thảo luận rất sôi nổi, và mặc dù SB 9, và ở mức độ thấp hơn là SB 10, sẽ dẫn đến việc sản xuất nhà ở rất cần thiết, chúng ta không nên mong đợi những thay đổi sâu rộng.

Trung tâm Turner tại UC Berkeley đã phát hành một nghiên cứu xem xét tác động tiềm tàng của SB 9 khi sử dụng giá trị đất hiện tại và chi phí phát triển. Nghiên cứu cho thấy rằng việc chia lô và xây dựng của chủ nhà sẽ không có nhiều ý nghĩa về mặt tài chính, dựa trên chi phí xây dựng và lợi nhuận mà họ sẽ nhận được từ chi phí của mình. Nghiên cứu cũng cho thấy rằng khi xây dựng nhiều hơn một căn hộ, khoản đầu tư được đề xuất dự kiến ​​chỉ khả thi ở khoảng 5% các lô đất dành cho một gia đình hiện có — khoảng 410,000 lô — trong tổng số hơn 7.5 triệu lô đất dành cho một gia đình trong toàn bộ của California.

Tất cả chúng ta đều có thể đồng ý rằng nhà ở quá đắt và nó sẽ tiếp tục kéo dài chừng nào nhu cầu vượt cung một cách đáng kể. SB 9 và SB 10 không phải là giải pháp cuối cùng cho cuộc khủng hoảng nguồn cung nhà ở của chúng ta. Chúng tôi bị hạn chế bởi vành đai xanh, vì vậy chúng tôi phải tiếp tục tìm kiếm đất chưa sử dụng cho các dự án chôn lấp. Những gì SB 9 làm là cung cấp các cơ hội sở hữu nhà mới và một con đường dẫn đến an ninh nhà ở và sự giàu có của thế hệ.

Neil Collins, người phụ trách chuyên mục của San José Spotlight là Giám đốc điều hành của Hiệp hội Môi giới Hạt Santa Clara, một hiệp hội thương mại đại diện cho hơn 6,000 chuyên gia bất động sản ở Hạt Santa Clara và các khu vực lân cận. Cột của anh ấy xuất hiện vào mỗi thứ Năm thứ tư của tháng. Liên hệ với Neil tại [email được bảo vệ] hoặc theo dõi @neilvcollins trên Twitter.