Cupertino không đạt được mục tiêu về nhà ở.

Thành phố Cupertino đang không đạt được mục tiêu nhà ở do tiểu bang đề ra khi các nhà phát triển triển khai các dự án với số lượng nhà ở ít hơn dự kiến.

Kết quả là Cupertino sẽ phải bổ sung thêm các dự án nhà ở mật độ cao — một động thái khó có thể được lòng dân trong một cộng đồng mà thường phản đối nhà ở nhiều gia đình.

Giống như nhiều thành phố khác ở California, Cupertino đang ở thế khó xử giữa các quy định của tiểu bang yêu cầu xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp và trung bình và các nhà phát triển thương mại muốn xây dựng những ngôi nhà có giá thị trường sinh lời hơn.

Vấn đề lần đầu tiên xuất hiện vào ngày 16 tháng 12 khi Hội đồng thành phố phê duyệt dự án của nhà phát triển Toll Brothers xây dựng 55 căn nhà phố, trong đó 11 căn dành cho người có thu nhập trung bình. Công trình xây dựng trên khu đất rộng 2.72 mẫu Anh trên đại lộ Stevens Creek sẽ thay thế Trung tâm mua sắm Idlewild đã ngừng hoạt động, nơi từng có cửa hàng United Furniture làm điểm nhấn.

Kế hoạch nhà ở của Cupertino Dự án được tiểu bang phê duyệt năm 2024 dự kiến ​​sẽ có 163 ngôi nhà tại địa điểm này, trong đó 93 ngôi nhà dành cho người có thu nhập trung bình. Việc mất đi 80 ngôi nhà dành cho người có thu nhập trung bình đã khiến kế hoạch của thành phố không còn tuân thủ quy định.

Đó Dự kiến ​​thâm hụt sẽ gia tăng. Vào ngày 21 tháng 1, hội đồng dự kiến ​​sẽ phê duyệt dự án phát triển nhà phố hai giai đoạn của Divided Homes trên đường Steven Creek Boulevard với 89 căn nhà, trong đó có 17 căn nhà giá rẻ - một dự án khác có ít nhà ở cho người có thu nhập trung bình hơn so với kế hoạch của Cupertino.

Vấn đề sẽ tiếp tục trầm trọng hơn vào cuối tháng này khi thành phố hoàn tất việc xử lý các thay đổi đối với The Rise, một dự án phức hợp lớn bao gồm nhà ở, văn phòng và bán lẻ trên khu đất của trung tâm mua sắm Vallco cũ.

Vào cuối tháng 11, Công ty Bất động sản Sand Hill đã thông báo cho thành phố rằng họ... giảm số lượng nhà ở thu nhập thấp và trung bình Tại khu The Rise, số lượng nhà ở giảm từ 890 xuống còn 356. Điều này có khả năng tạo ra sự thiếu hụt đáng kể về chỉ tiêu nhà ở cho người thu nhập thấp của thành phố, đồng thời làm tăng thêm sự thiếu hụt nhà ở cho người có thu nhập trung bình.

Theo chính sách “không lỗ ròng” của tiểu bang pháp luậtCác thành phố có 180 ngày để xác định thêm các địa điểm xây nhà ở nhằm bù đắp cho bất kỳ tổn thất nào – thời hạn này bắt đầu tính từ ngày 16 tháng 12 đối với Cupertino khi các thành viên hội đồng thành phố phê duyệt dự án của Toll Brothers.

“Đây là cơ hội để giải quyết một loạt vấn đề trong kế hoạch nhà ở,” Ủy viên Hội đồng JR Fruen nói với San José Spotlight. “Chúng ta nên tìm cách bổ sung đủ năng lực để không phải xem xét lại vấn đề này cho đến khi kế hoạch nhà ở tiếp theo được phê duyệt vào năm 2030. Trong nhiều trường hợp, các thành phố tự gây ra điều này vì họ đã lập kế hoạch chưa đầy đủ.”

Thành phố cần xây thêm 4,588 căn nhà - trong đó 1,953 căn là nhà ở giá thị trường, 755 căn dành cho người có thu nhập trung bình và 1,880 căn dành cho người có thu nhập thấp - trước năm 2031 để đáp ứng các yêu cầu của tiểu bang.

Mặc dù thành phố đang trên đà đạt được mục tiêu về nhà ở giá thị trường, nhưng nhà ở cho người có thu nhập thấp và trung bình vẫn chưa đáp ứng đủ. Cần phải khắc phục những mục tiêu này thông qua ba lựa chọn: tăng mật độ xây dựng tại các khu đất đã có trong quy hoạch nhà ở của thành phố; bổ sung các khu đất mới vào quy hoạch thông qua việc điều chỉnh quy hoạch; hoặc xây dựng thêm nhà ở trên các khu đất không nằm trong quy hoạch ban đầu của thành phố.

Vì các nhà phát triển thương mại thường chỉ đáp ứng yêu cầu tối thiểu về nhà ở giá rẻ — 20% theo luật tiểu bang — nên Cupertino có lẽ sẽ không thể giải quyết vấn đề bằng cách bổ sung các dự án nằm ngoài kế hoạch nhà ở. Thay vào đó, thành phố sẽ phải thực hiện những thay đổi đáng kể về quy hoạch. Điều này sẽ khiến Cupertino ngày càng xa rời hình ảnh một cộng đồng ngoại ô với những ngôi nhà biệt lập.

Santosh Rao, chủ tịch Ủy ban Quy hoạch Cupertino, cho biết động lực thị trường nhà ở đã thay đổi.

“(Đây) không phải là sự thiếu hụt mà là thực tế của điều kiện thị trường,” ông nói với tờ San José Spotlight. “Các nhà phát triển đang xây dựng những gì họ có thể huy động vốn và bán được.”

Ông Rao cho biết mật độ lý tưởng hiện nay là 20 ngôi nhà trên mỗi mẫu Anh, thường là nhà phố hai đến ba tầng, như các dự án của Toll Brothers và Divided Homes. Tuy nhiên, kế hoạch của thành phố đối với những khu đất đó lại đề ra mật độ cao hơn, khoảng 50 ngôi nhà trên mỗi mẫu Anh, thường đạt được thông qua các tòa nhà năm đến tám tầng với khu bán lẻ hoặc bãi đậu xe ở tầng trệt.

Ông Rao cho biết: "Vào thời điểm đó, hội đồng thành phố thiếu sự giám sát và quản trị tốt", ám chỉ giai đoạn 2022-24 khi hội đồng bị chi phối bởi đa số ủng hộ tăng trưởng, trong đó có ông Fruen.

Tháng trước, hội đồng thành phố đã yêu cầu sở quy hoạch đô thị chuẩn bị một báo cáo, dự kiến ​​hoàn thành vào cuối tháng Giêng, với các khuyến nghị về cách giải quyết tình trạng thiếu nhà ở ngày càng trầm trọng. Rafa Sonnenfeld, một chuyên gia tư vấn về sử dụng đất và từng là giám đốc chính sách của... Nhóm vận động về nhà ở YIMBY Law, Ông ấy nói vấn đề này rất phổ biến ở California.

“Nhiều thành phố lập kế hoạch bằng cách tính toán công suất đơn vị lý thuyết trên giấy tờ, mà không có sự đóng góp ý kiến ​​thực chất từ ​​các nhà xây dựng hoặc các nhà kinh tế về việc liệu mật độ đó có thực tế hay không,” Sonnenfeld nói với San José Spotlight. “Các khu vực chịu ảnh hưởng nhiều nhất là những nơi coi mục tiêu nhà ở như một bài tập tuân thủ chiến lược hơn là một kế hoạch bền vững dựa trên cách thức nhà ở thực sự được tài trợ, phê duyệt và xây dựng.”

Liên hệ Mike Langberg tại [email được bảo vệ].