CẬP NHẬT: San Jose phê duyệt chương trình ân xá cho các đơn vị bà ngoại bất hợp pháp

Các nhà lãnh đạo của San Jose đã khởi động năm mới vào thứ ba bằng cách nhất trí phê duyệt một chương trình ân xá cho phụ kiện cho những cư dân cần xin giấy phép cho các ngôi nhà ở sân sau của họ và nhận mã.

Chương trình này là một trong những bước cuối cùng trong kế hoạch của thành phố để làm cho các đơn vị ở phụ kiện dễ dàng xây dựng hơn và là một phần của nỗ lực lớn hơn trên toàn tiểu bang nhằm tăng nguồn cung nhà ở của California.

Khi nguồn cung đất sẵn có của Thung lũng Silicon bị thu hẹp và không còn chỗ để xây dựng, chi phí nhà ở hiện tại sẽ tăng lên. Vì vậy, các nhà lập pháp San Jose đã thực hiện một loạt các biện pháp ưu tiên các ADU, được gọi một cách thông tục là “căn hộ cao cấp”, để tăng nguồn cung nhà ở của thành phố và đáp ứng nhu cầu của những cư dân có thu nhập cực thấp cần nhà ở.

“Đầu tiên và quan trọng nhất, chúng tôi muốn khuyến khích nhà ở an toàn cho tất cả cư dân của chúng tôi trong toàn thành phố,” Giám đốc Kế hoạch thành phố Rosalynn Hughey cho biết tại cuộc họp hôm thứ Ba. “Thứ hai, chúng tôi thực sự coi đây là một phần trong chiến lược nhà ở của thành phố. Cuộc khủng hoảng nhà ở đang thúc đẩy tất cả chúng tôi thực sự xác định các cách để thu hút nhiều căn hộ hơn và chúng tôi nghĩ rằng việc đưa các ADU chưa được chấp thuận vào tuân thủ sẽ giúp chúng tôi mở rộng nguồn cung nhà ở hợp pháp trên toàn thành phố. ”

Hai năm chương trình được thông qua tại cuộc họp hôm thứ ba đến ít hơn một tuần sau Thượng viện Bill 13, làm giảm phí tác động phát triển và giảm bớt các hạn chế cho chủ nhà muốn xây dựng ADU, đã có hiệu lực. Các quan chức thành phố cho biết thông qua quy trình năm bước để tham gia chương trình, chủ nhà sẽ bắt đầu bằng cách hoàn thành một danh sách kiểm tra tự đánh giá, trong đó nêu ra các hướng dẫn đủ điều kiện của chương trình, giúp họ hiểu các yêu cầu về an toàn và sức khỏe của thành phố cũng như chi phí chung. trước khi áp dụng.

Quá trình để đủ điều kiện tham gia chương trình cũng sẽ yêu cầu chủ nhà làm việc trực tiếp với tư vấn viên bên thứ ba của thành phố và điều phối viên ân xá của ADU để thực hiện kiểm tra đơn đăng ký trước, xem xét đơn xin giấy phép và kiểm tra lần cuối trước khi chủ nhà có thể nộp đơn của họ cho thành phố.

Chủ nhà có thể phải trả phí, tuy nhiên, nếu có các rủi ro về an toàn và sức khỏe đáng kể trong đơn vị như hệ thống dây điện nguy hiểm, các mối nguy hiểm về cấu trúc, phòng chống cháy nổ hoặc thoát hiểm không đủ, thiếu vệ sinh hoặc nước và thiết bị gas trong phòng ngủ

Tại cuộc họp hôm thứ Ba, một số nhà lập pháp bày tỏ sự ủng hộ của họ đối với chương trình, bao gồm cả Ủy viên Hội đồng, bà Pam Foley, người nói rằng ADU là những cơ hội nhà ở giá rẻ.

Foley nói: “Điều này thực sự rất thú vị khi thấy phần cuối cùng của chương trình ân xá có kết quả. “Đây là một cơ hội dễ dàng để chúng tôi xây thêm nhà ở cho người dân để tạo cơ hội nhà ở cho những người già, cho những người thuộc thế hệ thiên niên kỷ cần một nơi ở rẻ hơn hoặc cho một chủ nhà để kiếm thêm thu nhập.”

Các nhà lập pháp San Jose lần đầu tiên thảo luận về chương trình ân xá cách đây hơn ba năm, như một phần của nỗ lực làm cho nhà ở thứ cấp được xây dựng bất hợp pháp trở nên an toàn và tuân thủ các quy tắc của thành phố. Trong khi các nhà lãnh đạo thành phố đã thảo luận về chương trình trong nhiều năm, các quan chức đã đợi cho đến khi các luật của tiểu bang như SB 13 có hiệu lực trước khi tiếp tục với kế hoạch đề xuất của thành phố về chương trình ân xá.

Chương trình của thành phố miễn các khoản phí và thuế nhất định, như thuế giấy phép kinh doanh.

Hughey cho biết giá thuê trung bình cho một đơn vị bà già South Bay là khoảng 1,850 đô la mỗi tháng, tổng cộng là 22,200 đô la hàng năm. Nhưng hai lần mức nghèo tương đương 24,980 đô la nếu chủ nhà thuê đơn vị của họ với giá thuê tối đa hàng tháng là 2,081 đô la, điều đó có nghĩa là hầu hết các chủ nhà thuê ADU đều có thể được miễn thuế từ thành phố.

Một số thuế và phí còn tồn đọng đối với các chủ nhà muốn đưa các căn hộ bà ngoại bất hợp pháp của họ lên mã, chẳng hạn như một khoản phí phạt cho việc xây dựng không được chấp nhận, cũng sẽ được miễn. Các khoản phí giấy phép này dựa trên kích thước của ADU và bắt đầu ở mức $ 1,435 cho một đơn vị nhỏ hơn 750 feet vuông và $ 2,088 cho một đơn vị lớn hơn ngưỡng đó.

Thông qua chương trình ân xá, các quan chức thành phố ước tính rằng 50 lệ phí giấy phép cho ADU có thể được miễn trong năm nay, trung bình lên đến $ 5,862 cho mỗi đơn và tổng cộng là $ 293,000 phí được miễn. Trong giai đoạn 2020-2021, thành phố sẽ chấp nhận 100 đơn xin cấp giấy phép được miễn, với tổng số tiền là $ 586,200.

Là một phần của SB 13, phí công viên, một loại phí tác động cho tất cả các ADU mới nhỏ hơn 750 feet vuông cũng được miễn, giảm chi phí mà chủ nhà có thể phải trả.

“Mục đích của chúng tôi là tạo cơ hội và khuyến khích cho các chủ nhà hợp pháp hóa các căn hộ chưa được cấp phép và làm cho chúng an toàn hơn cho người thuê mà không sợ bị phạt hoặc bị phạt. Nếu được thực hiện một cách cẩn thận, chúng tôi có thể mở rộng nguồn cung nhà ở an toàn, giá cả phải chăng tự nhiên mà không cần mở cửa cho các trường hợp thi hành luật, ”Thị trưởng San Jose Sam Liccardo  đã viết trong một bản ghi nhớ phát hành vào cuối ngày thứ ba.

Ủy viên hội đồng Magdalena Carrasco nêu lên mối lo ngại về việc thực thi di dân tiềm năng của những cư dân không có giấy tờ, những người cần phải cho phép căn hộ của bà.

Carrasco nói thêm: “Chúng tôi luôn cần nghĩ về các cộng đồng của chúng tôi, những cộng đồng gặp nhiều thách thức hơn về vấn đề tài liệu. “Tôi nghĩ rằng hãy đảm bảo rằng chúng tôi cũng đưa điều đó ra khỏi đó - chúng tôi không hợp tác với bất kỳ bộ phận thực thi nhập cư nào khi chúng tôi thu thập bất kỳ loại thông tin nào và điều này sẽ không chống lại họ.”

Năm ngoái, các quan chức thành phố đã đưa ra một kế hoạch rộng lớn tập trung vào việc giúp các chủ nhà dễ dàng xây dựng các căn hộ granny trong sân sau của họ. Kế hoạch bao gồm một Chương trình cho vay 5 triệu đô la được tha thứ để chi trả cho việc lập kế hoạch, cho phép và các chi phí mềm phát triển khác miễn là chủ nhà không thuê ADU của họ theo giá thị trường trong ít nhất năm năm, một dịch vụ của Express Express tại Tòa thị chính vào thứ ba để người dân có giấy phép và thành phố được phê duyệt trước Chủ nhà thiết kế ADU có thể áp dụng để tăng tốc quá trình xây dựng.

Phù hợp với luật tiểu bang mới được thông qua, một số mã quy hoạch cũng được cập nhật, loại bỏ kích thước lô tối thiểu cho một đơn vị mới được xây dựng và cho phép xây dựng ADU Junior Junior ADU - đơn vị rộng tới 500 feet vuông.

Các quan chức thành phố cho biết họ đang tìm thêm kinh phí để thuê thêm nhân viên hỗ trợ chương trình mới vào cuối năm nay. Chương trình mới sẽ có hiệu lực vào ngày 21 tháng XNUMX.

Liên lạc với Nadia Lopez tại [email được bảo vệ] hoặc theo dõi @n_llopez trên Twitter.