Thị trưởng San Jose đã hoàn thành các mục tiêu về nhà ở của mình chưa?

Thị trưởng San Jose Sam Liccardo bốn năm trước đã đề xuất một tham vọng Kế hoạch 15 điểm để giải quyết cuộc khủng hoảng nhà ở của thành phố. Và mặc dù thành phố đã kiểm tra nhiều điểm trong số đó trong những năm qua, nhưng vẫn còn e dè trong việc đạt được một mục tiêu chính về nhà ở.

Một trong những số liệu quan trọng nhất của kế hoạch là xây 25,000 ngôi nhà vào năm 2022 — bây giờ là năm 2023 do một số sự chậm trễ trong việc phê duyệt của hội đồng — bao gồm 10,000 căn hộ giá cả phải chăng. Thành phố đã hoàn thành 3,348 ngôi nhà kể từ năm 2018, với 506 ngôi nhà trong số đó có giá cả phải chăng — còn rất xa so với mục tiêu chỉ còn hai năm nữa.

Hội đồng thành phố đã biết vào đầu tháng này rằng gần như không thể xây được 25,000 ngôi nhà vào năm 2023 với tốc độ hiện tại của thành phố.

"Chi phí xây dựng là rào cản, không nghi ngờ gì nữa, ”Liccardo nói với San José Spotlight. Thị trưởng cho biết thành phố gặp khó khăn trong việc cạnh tranh tài trợ của nhà nước một phần do chi phí xây dựng cao.

Nhà ở San Jose — cả giá thị trường và giá cả phải chăng — là một trong những nơi đắt nhất trong cả nước. Theo một báo cáo từ Liên minh nhà ở thu nhập thấp quốc gia, cư dân trả tiền tiền thuê cao thứ hai trong nước. Giá thuê trên thị trường hợp lý cho một ngôi nhà hai phòng ngủ là khoảng $ 3,051 một tháng.

Tuy nhiên, Liccardo nói rằng anh ấy tự hào về các mục tiêu nhà ở mà thành phố đã đạt được dưới sự lãnh đạo của anh ấy mặc dù “còn rất nhiều việc phải làm”.

Thành phố đã đưa nhiều đề xuất trong số 15 đề xuất của thị trưởng vào các chiến lược nhà ở khác trong những năm qua, chẳng hạn như Kế hoạch làm việc về Khủng hoảng Nhà ở. Kết quả cuối cùng là một kế hoạch 43 điểm kết hợp các ý tưởng từ Liccardo, các đồng nghiệp trong hội đồng và nhân viên của ông.

Những người ủng hộ nhà ở như Mathew Reed đã tuân theo kế hoạch này trong nhiều năm.

“Không có viên đạn bạc, nhưng nếu chúng ta đặt tất cả những mảnh này lại với nhau, chúng ta có thể di chuyển kim,” Reed, một cố vấn chính sách cho Thung lũng Silicon tại nhà, nói với San José Spotlight. “Và ý tưởng chung đó đã được thành phố tiếp thu và họ đưa danh sách này lại với nhau. Nếu (Liccardo) có quyền sở hữu lâu dài, thì đó là chất xúc tác cho quá trình này. "

Dưới đây là đề xuất 15 điểm ban đầu của Liccardo và những gì thành phố đã đạt được kể từ khi được giới thiệu vào tháng 2017 năm XNUMX.

1. Tài chính nhà ở cho người “thiếu trung gian”: Xây dựng một cơ chế tài trợ tư nhân - công cộng cho nhà ở hạn chế tiền thuê nhà cho người lao động có thu nhập trung bình và khiêm tốn, chẳng hạn như giáo viên, y tá và sĩ quan cảnh sát đang vật lộn với chi phí sinh hoạt cao.
   • Kết quả: Hội đồng thành phố đã giải quyết các vấn đề phát triển nhà ở vì “thiếu trung”Vào tháng 2019 năm XNUMX, bao gồm tạo một chương trình cho vay để xây dựng các đơn vị sân sau, phát triển nhà ở ở Bắc San Jose và cải tạo các căn hộ cũ. Vào tháng 2019 năm 10, Hội đồng Thành phố đã cam kết XNUMX triệu đô la cho Kế hoạch Đầu tư Nhà ở Giá cả phải chăng, trong đó ưu tiên cách thành phố sử dụng các nguồn lực của mình để đáp ứng các mục tiêu về nhà ở. Hội đồng cũng dành nguồn tài trợ cho nhà ở thu nhập vừa phải thông qua Biện pháp E, Một tăng thuế chuyển nhượng tài sản tài trợ cho nhà ở giá rẻ.
2. Mở rộng nhà ở cho sinh viên, giảng viên và những người lao động khác tại Đại học Bang San Jose
   • Kết quả: Vào năm 2019, thành phố cùng với Airbnb, SJSU và Trung tâm Bill Wilson đã tạo ra một chương trình nhà ở cho sinh viên vô gia cư kết nối người Sparta với nhà ở tạm thời, mặc dù không rõ tổng số sinh viên được ở theo đề xuất mới. Trường đại học cũng mua lại Tòa nhà Alquist để phát triển nhà ở giá rẻ, và thành phố đang xem xét cho phép các khu học chánh và nhà thờ để tạo ra nhà ở hỗ trợ lâu dài và giá cả phải chăng.
3. Đối tác trong các dự án nhà ở giáo viên
   • Kết quả: Các nhà giáo dục đang phải vật lộn để sống ở Hạt Santa Clara. Học khu lớn nhất của thành phố, San Jose Unified, cùng với Liccardo, đưa ra ý tưởng về xây nhà ở giá rẻ cho giáo viên nhưng điều đó vẫn chưa xảy ra.
4. Sử dụng tốt hơn đất Caltrans để làm nhà ở cho người vô gia cư
   • Kết quả: Thành phố đã làm việc với Caltrans và các tổ chức phi lợi nhuận để phát triển cầu và nhà ở tạm thời khẩn cấp trên hai khu đất của Caltrans, một khu VTA và hai điểm thuộc sở hữu của thành phố, dẫn đến 396 ngôi nhà mới cho những cư dân không ở.
5. Hồi sinh các khu kinh doanh đang gặp khó khăn
   • Kết quả: Thành phố ước tính cập nhật quy hoạch sẽ được phê duyệt vào mùa thu này để cho phép các dự án hỗn hợp có giá cả phải chăng 100% ở một số khu vực nhất định của thành phố. Một số quan chức đã kêu gọi các quận cải thiện dựa trên tài sản ở Đông San Jose để giúp thúc đẩy hoạt động kinh tế.
6. Nhân đôi xuống trung tâm thành phố: Loại bỏ những ràng buộc trong các hướng dẫn phát triển có thể mang lại nhiều nhà ở hơn trong các tòa tháp liền kề với các phương tiện giao thông mới, tiếp thêm sức sống cho trung tâm thành phố mà không phải chịu gánh nặng về giao thông trên xa lộ.
   • Kết quả: Thành phố đã cắt băng đỏ và giảm phí ở trung tâm thành phố để khuyến khích nhiều hơn xây dựng nhà cao tầng và phát triển dân cư dày đặc hơn. Một số nhà phát triển, chẳng hạn như nhà đầu tư mạo hiểm Gary Dillabough, nỗ lực hết mình để hồi sinh trung tâm thành phố San Jose.
7. Nhà ở giá rẻ hướng đến phương tiện công cộng ở Bắc San Jose: Loại bỏ các rào cản pháp lý lâu đời có thể cho phép xây dựng 2,400 những ngôi nhà giá cả phải chăng liền kề với đường sắt nhẹ và ga BART ở Bắc San Jose.
   • Kết quả: Sự phát triển lớn đã xảy ra ở Bắc San Jose và xung quanh trạm Berryessa BART trong những tháng gần đây. Vào tháng XNUMX, Liccardo, cùng với Ủy viên Hội đồng David Cohen, đã hợp tác với các nhóm vận động địa phương để thúc đẩy nhà ở giá cả phải chăng ở khu công nghệ cao. Các quan chức thành phố đang bỏ một kế hoạch phát triển giới hạn số lượng đơn vị nhà ở có thể được xây dựng ở Bắc San Jose cho đến khi nó đáp ứng các mục tiêu phát triển thương mại.
   • Hội đồng đã bỏ phiếu vào tháng 3,450 để phê duyệt tới XNUMX đơn vị nhà ở trong Làng đô thị Berryessa BART—Mặc dù nó sẽ thu nhỏ khu chợ trời mang tính biểu tượng của khu vực bằng hai phần ba. Quá trình xây dựng sẽ bắt đầu không sớm hơn năm 2023.
8. Khuyến khích xây dựng các đơn vị thứ cấp, chẳng hạn như các đơn vị nhà ở phụ
   • Kết quả: Thành phố đã sắp xếp hợp lý quy trình cấp phép và nới lỏng các quy định để khuyến khích phát triển các đơn vị nhà ở phụ kiện (ADU) hoặc “đơn vị cụ thể”. Điều này đã dẫn đến sự gia tăng gấp sáu lần trong Đơn xin phép ADU trong ba năm qua, theo TP.
9. Bảo vệ cư dân khỏi sự di dời
   • Kết quả: Vào tháng 2020 năm XNUMX, hội đồng phê duyệt một kế hoạch 10 điểm để giải quyết vấn đề di dời. Một phần của kế hoạch đó bao gồm việc tạo ra nhà ở giá cả phải chăng theo Đạo luật Cơ hội Mua cho Cộng đồng (COPA) trong thành phố. COPA sẽ tài trợ cho tổ chức phi lợi nhuận để mua tài sản cho thuê khi họ tăng giá để bán.
   • Kế hoạch ba điểm cũng bao gồm viện trợ trong đại dịch COVID-19. Một trong những kế hoạch dễ thấy nhất của thành phố là việc mở rộng trục xuất vào tháng XNUMX, điều này đã giúp người thuê nhà trì hoãn việc trả tiền thuê nhà còn nợ do thu nhập bị mất trong thời kỳ đại dịch. Nhà nước kể từ đó đã mở rộng lệnh cấm đến tháng XNUMX
   • Kế hoạch bao gồm việc thúc đẩy chính sách “ưu tiên người thuê nhà”, dành một phần căn hộ giá cả phải chăng cho một số người nộp đơn, chẳng hạn như những người ở khu vực lân cận có thu nhập thấp hoặc những người sống sót sau bạo lực gia đình. Nhưng những nhóm này phải được chính phủ liên bang hoặc tiểu bang công nhận và xác định. Một hóa đơn do Thượng nghị sĩ Dave Cortese (D-San Jose) đề xuất tìm cách giải quyết vấn đề này bằng cách cho phép các thành phố tạo ra các nhóm. Dự luật vẫn còn ở Thượng viện.
10. Di chuyển các làng đô thị có phương tiện công cộng hiện có lên đầu hàng
    • Kết quả: Theo kế hoạch xây dựng nhà ở của thành phố, nó đã bắt đầu và hoàn thành nhiều dự án liên quan đến các làng đô thị của thành phố — những khu vực gần phương tiện giao thông công cộng với khả năng có nhiều nhà ở. Sự phát triển đã tăng lên trong thành phố làng đô thị trung tâm thành phố và trong Làng đô thị Berryessa BART.
11. Xác định tốt hơn các địa điểm nhà ở cho các nhà phát triển tiềm năng
    • Kết quả: Thành phố đã cố gắng giảm bớt các rào cản để các nhà phát triển làm việc với thành phố, bao gồm cả việc tạo ra một trang web khám phá nhà ở mới để giúp các nhà xây dựng tiềm năng xác định các vị trí nhà ở.
12. Đánh giá lại phí khuyến khích xây dựng
    • Kết quả: Tháng XNUMX năm ngoái, Hội đồng thành phố đã thông qua việc thu phí các nhà phát triển thương mại tài trợ cho nhà ở giá cả phải chăng. Khoản phí này sẽ cung cấp cho các nhà phát triển xây dựng các dự án trên 100,000 bộ vuông ba lựa chọn phí: 12 đô la mỗi bộ vuông nếu thanh toán theo giấy chứng nhận có người ở, 15 đô la cho mỗi bộ vuông nếu thanh toán theo từng giai đoạn hoặc miễn phí nếu nhà phát triển đồng ý xây nhà ở giá cả phải chăng. Google dự kiến ​​sẽ đóng góp 87 triệu đô la phí như một phần của phát triển khu trung tâm phía Tây của nó để giúp tài trợ nhà ở giá cả phải chăng. Chưa có một dòng thời gian vững chắc chưa để phân phối quỹ.
13. Khuyến khích các thành phố lân cận thực hiện chia sẻ của họ
    • Kết quả: Mục này đã bị loại bỏ khỏi kế hoạch 43 điểm được cập nhật, nhưng một số các thành phố khác của Thung lũng Silicon đang xem xét việc xây dựng dày đặc hơn.
14. Tạo thêm nguồn vốn cho nhà ở giá rẻ
    • Kết quả: Biện pháp E của năm 2020 dự kiến ​​sẽ giúp tạo ra từ 25 đến 75 triệu đô la hàng năm cho các dự án nhà ở giá rẻ.
15. Phát triển lại các thuộc tính phiền toái
    • Kết quả: Thành phố đang tìm hiểu những thay đổi đối với quy hoạch chung của mình để cho phép phát triển nhiều nhà ở hơn trên cái mà họ gọi là “bất động sản có vấn đề”. Thành phố hy vọng sẽ bắt đầu khám phá ý tưởng trong tương lai gần thông qua bản cập nhật cho kế hoạnh tổng quát, định hướng các kế hoạch phát triển của thành phố đến năm 2040.

Liccardo cho biết việc đo lường thành công của thành phố trong việc phát triển nhà ở phụ thuộc vào việc liệu một bà mẹ đơn thân đang chật vật kiếm sống có đủ khả năng mua một căn hộ “an toàn, trang trọng” cho con mình hay không.

"Liệu một giáo viên có thể ở lại và sinh sống tại thành phố nơi họ giảng dạy không?" thị trưởng nói thêm. “Đó là biện pháp thực sự. Nhưng sự thật là chúng ta còn lâu mới đạt được mục tiêu đó. Điều đó không có nghĩa là chúng tôi không thể đạt được nhiều tiến bộ. Có nhiều tiến bộ đang được thực hiện. ”

Đọc toàn bộ quy hoạch 43 điểm về nhà ở của thành phố bằng cách nhấn vào đây.

Liên hệ với Lloyd Alaban tại [email được bảo vệ] hoặc theo @lloydalaban trên Twitter.