Khamis: Khu trung cư bị mất tích — Nhà ở JPA

Điều gì sẽ xảy ra nếu tôi nói với bạn rằng San Jose có cơ hội bảo tồn và tạo nhà ở cho lực lượng lao động mà không sử dụng thuế mới hoặc tiền đóng thuế? Không, điều đó không quá tốt là đúng - đó là một khái niệm tương đối mới mà California thiết lập để cho phép các cơ quan quyền lực chung (JPA) huy động tiền từ các nhà đầu tư tư nhân để giúp tài trợ cho nhà ở có thu nhập thấp và trung bình.

Cho đến nay, có hai tổ chức trong tiểu bang đang làm việc để mua và xây dựng nhà ở cho lực lượng lao động đang rất cần—Cơ quan Gia cư Cộng đồng California (CalCHA) và Cơ quan Phát triển Cộng đồng Toàn Tiểu bang California (CSCDA). Họ đã mua và quản lý các đơn vị cho thuê hạng A mà không phải trả chi phí cho các thành phố trực thuộc trung ương nơi có các dự án. Sau khi mua, các căn hộ sẽ bị hạn chế ở mức cho thuê phải chăng cho những người thuê mới, những người kiếm được 80 đến 120% thu nhập trung bình của khu vực (AMI). Đây là một quá trình diễn ra dần dần không làm di dời cư dân hiện tại.

Các tổ chức này cần được phép hoạt động tại mỗi thành phố mà họ làm việc và San Jose có cơ hội làm việc với cả hai. Một khi nó xảy ra, nó cho phép đầu tư tư nhân chảy vào San Jose để bảo tồn và phát triển nhà ở cho “Người mất tích trung lưu” -nhà ở cho lực lượng lao động—Và tạo ra chiến thắng cho người nộp thuế, chiến thắng cho người lao động và chiến thắng cho thành phố. Thành phố đã sẵn sàng bỏ phiếu cho hạng mục này vào thứ Ba, ngày 11 tháng Năm.

Bằng tất cả các biện pháp, San Jose đang rơi vào tình trạng thiếu sản xuất giá cả phải chăng nhà ở cho lực lượng lao động. Trong khi tốc độ xây dựng nhà ở cực thấp, cực thấp và thu nhập thấp tăng nhẹ với dòng tiền từ người đóng thuế và phí phát triển, như Dự luật Nhà ở Giá cả phải chăng của Hạt Santa Clara, Dự luật Chuyển nhượng Bất động sản Bất động sản San Jose Thuế, Phí tác động đến khu dân cư, Phí trọn gói đối với nhà ở tại Liêu và Phí tác động thương mại.

Trong khi đó, tỷ lệ căn hộ trên thị trường tiếp tục vượt xa sản lượng vừa phải và thu nhập thấp, nhà ở cho “tầng lớp trung lưu” đã bị lãng quên. Báo cáo Thường niên Yếu tố Nhà ở của chính thành phố từ năm 2019 cho thấy không có đơn vị nhà ở thu nhập trung bình bị hạn chế bằng chứng thư nào đã hoàn thành hoặc đang trong quá trình xây dựng trong giai đoạn 2015–2023. Chúng tôi có cơ hội để bắt đầu nhanh chóng thay đổi điều này — với số tiền đóng thuế bằng không và không có rủi ro tài chính cho thành phố bằng cách để San Jose trở thành thành viên bổ sung của các cơ quan quyền lực chung được đề cập ở trên cho phép đầu tư tư nhân vào nhà ở được trợ cấp.

CalCHA và CSCDA phát hành trái phiếu doanh thu được miễn thuế mà họ sử dụng để mua các dự án phát triển theo tỷ giá thị trường mà sau đó họ chuyển đổi thành nhà ở giá cả phải chăng. Sau khi trái phiếu được trả hết (thường trong vòng 15-30 năm), tài sản sẽ hoàn nguyên trở lại thành phố hoặc một đại lý được chỉ định của thành phố. Sau đó, San Jose có một tài sản nhà ở và các hạn chế về chứng thư tiếp tục giữ cho các căn hộ có giá cả phải chăng.

Một lợi ích khác là không có ai bị di dời khi bất động sản chuyển từ giá thị trường sang nhà ở cho lực lượng lao động. Các tổ chức này đã hoạt động ở nhiều thành phố trên khắp California, bao gồm Glendale, Hayward, Livermore và Mountain View. Hơn nữa, bởi vì thành phố sẽ không kiểm soát hoặc quản lý JPA, nên không có trách nhiệm nào đối với người nộp thuế và thành phố không có quyền truy đòi thành phố nếu bất kỳ khoản đầu tư cụ thể nào không thành công.

Các quyền lợi của CalCHA và CSDA bao gồm:

•       Ngăn chặn sự dịch chuyển
•       Mở rộng khả năng chi trả nhà ở
•       Không yêu cầu thuế hoặc phí mới
•       Có sẵn cho chúng tôi ngay lập tức
•       Không có trách nhiệm quản lý tài sản đối với tuổi thọ của trái phiếu
•       Thành phố thu được tài sản sau khi trái phiếu được trả hết
•       Số tiền thu được sẽ trở lại thành phố để làm nhà ở cho những thứ không được sử dụng hoặc những ưu tiên khác

Tư cách thành viên trong các tổ chức này là đôi bên cùng có lợi. Đó là một chiến thắng cho lực lượng lao động của chúng tôi, những người sẽ được tiếp cận với các đơn vị nhà ở giá cả phải chăng, chiến thắng dành cho những người đóng thuế không phải chịu thêm một khoản thuế hoặc phí nào khác và chiến thắng cho thành phố có thể tập trung số tiền nhà hạn chế của chúng tôi vào việc giúp đỡ những người dễ bị tổn thương nhất , cùng với việc gia tăng các đơn vị mục tiêu về Phân bổ nhu cầu nhà ở theo khu vực (RHNA) dành cho nhà ở giá rẻ. Chương trình cũng tăng cường toàn bộ hệ sinh thái nhà ở, vì các chủ sở hữu bất động sản bán cho các dự án do CalCHA và CSCDA tài trợ sẽ giải phóng quỹ của họ để tái đầu tư và tạo ra nguồn cung nhà ở mới.

Thật không may, bởi vì đây là một khái niệm tương đối mới, nhân viên San Jose không khuyến khích tiếp tục vì những điều chưa biết và thất thu thuế tài sản vì những đơn vị này sẽ được miễn như tất cả các dự án thu nhập thấp khác trong thành phố. Những gì có thể làm là cho phép một chương trình thí điểm cho phép một số dự án được thực hiện hạn chế để chúng tôi không chấp nhận rủi ro nhiều hơn mức thành phố sẵn sàng chấp nhận.

Hãy tham gia cùng tôi, các thành phố khác, Hiệp hội môi giới bất động sản Quận Santa Clara, Nhóm Lãnh đạo Thung lũng Silicon, Eden Housing, SV@Home, The Bay Area Council, Stronger Foundations, LLC, Hiệp hội Căn hộ California và những tổ chức khác để hỗ trợ chiến dịch đôi bên cùng có lợi này. ý tưởng giành chiến thắng. Bạn có thể tham dự cuộc họp tiếp theo của Hội đồng Thành phố San Jose vào ngày 11 tháng 1 sau 30:XNUMX chiều hoặc gửi thư cho các đại diện được bầu của bạn để yêu cầu họ hỗ trợ nhà ở cho lực lượng lao động.

Johnny Khamis là một cựu thành viên hội đồng San Jose vận động cho Giám sát viên Hạt Santa Clara Quận 1.