Các quy định trục xuất mới nhất là con dao hai lưỡi đối với người thuê nhà, chủ nhà ở South Bay

Các luật mới của tiểu bang và liên bang được thông qua trong tháng này sẽ trừng phạt các chủ nhà bằng tiền phạt cao và thậm chí là bỏ tù nếu họ cố gắng đuổi người nào đó đi thuê nhà. Nhưng đó không hẳn là tin an tâm cho người thuê.

Trong khi các luật sư về nhà ở và các nhà hoạt động vì quyền của người thuê nhà nói rằng luật sẽ bảo vệ nhiều người thuê nhà hơn khỏi những chủ sở hữu bất động sản muốn ép buộc họ ra khỏi nhà, nhưng các quy định này có thể khó hiểu đối với người thuê nhà và chủ nhà vì chúng tương tác và chồng chéo với nhau và luật hiện hành của chủ nhà-người thuê nhà .

Và nó càng phức tạp hơn trong bối cảnh cuộc khủng hoảng nhà ở trước đại dịch ở California.

Madeline Howard, luật sư cấp cao tại Western Centre về Luật và Nghèo đói, một nhóm trợ giúp pháp lý ở California, cho biết: “Đại dịch đang làm trầm trọng thêm cuộc khủng hoảng nhà ở và người vô gia cư ở tiểu bang. "Rất nhiều người, đặc biệt là những người hầu như không kiếm được trước đây, đã mất việc làm và không thể kiếm được nữa."

Tuy nhiên, chủ sở hữu bất động sản cũng có các khoản chi phí và nợ cần phải trả, và nếu họ không thể thu tiền thuê, tài chính của họ cũng bị ảnh hưởng như những người đi thuê nhà, Howard nói. Người dân California cần nhiều hơn từ chính phủ liên bang hơn là chỉ các biện pháp bảo vệ trục xuất, bà nói thêm.

Howard nói với San José Spotlight: “Như vậy là chưa đủ, chúng tôi cần tiền. "Các chủ nhà cũng đang bị tổn thương ngay bây giờ, và điều đó thực sự quan trọng."

Gustavo Gonzalez và vợ sở hữu hai khu chung cư nhỏ ở San Jose. Các chủ nhà trọ tự mô tả có 14 căn, tất cả đều được kiểm soát tiền thuê.

Gonzalez cho biết những người thuê nhà tại một trong những đơn vị đang gặp khó khăn khi thanh toán tiền thuê do COVID-19. Nhưng anh ấy không có ý định đuổi gia đình hay bất cứ ai khác. Tuy nhiên, cuối cùng anh ta sẽ cần tiền thuê quá hạn đó để thanh toán các hóa đơn của chính mình.

Gonzalez nói: “Đó là một căng thẳng đối với gia đình tôi cũng như đối với họ. "Tôi phải trả tiền thế chấp và các hóa đơn điện nước của mình và những người giúp việc của tôi."

Gonzalez cho biết anh thường xuyên đến thăm những người thuê nhà của mình và phát triển mối quan hệ thân quen với họ. Anh ta chê bai các luật mới nhất của tiểu bang và liên bang là điều không cần thiết tạo ra một mối quan hệ giữa người thuê nhà và chủ nhà như anh ta.

Khi đến hạn thuê

Khi các điều khoản trục xuất của thành phố và quận xung quanh tiểu bang hết hạn vào cuối tháng 19, Thống đốc Gavin Newsom đã ký Đạo luật cứu trợ người thuê COVID-2020 năm XNUMX (CTRA) cấm chủ nhà đuổi người thuê trước tháng XNUMX vì tiền thuê nhà quá hạn nợ từ tháng XNUMX tới Tháng Tám.

Người thuê nhà ở Hạt Santa Clara sẽ vẫn phải trả những khoản nợ đó, ít nhất là một nửa trước ngày 28 tháng 31 và toàn bộ số tiền không muộn hơn ngày 2021 tháng XNUMX năm XNUMX. Sau đó, chủ nhà có thể kiện người thuê nhà để đòi số dư chưa thanh toán tại tòa án yêu cầu bồi thường nhỏ. nhưng CTRA ngăn không cho người thuê nhà bị đuổi ra khỏi nhà vì không trả tiền thuê nhà trong khoảng thời gian sáu tháng đó.

Từ ngày 1 tháng 31 đến ngày 25 tháng 15, CTRA yêu cầu người thuê phải trả ít nhất XNUMX% số tiền thuê nhà mà họ nợ cho những tháng đó trước tháng XNUMX để tránh bị trục xuất. Luật mới của tiểu bang cũng yêu cầu người thuê nhà phải cung cấp cho chủ nhà của họ "bản tuyên bố về tình trạng khó khăn" trong vòng XNUMX ngày kể từ ngày nhận được thông báo trục xuất.

Các luật sư về nhà ở địa phương cho biết họ hoan nghênh các biện pháp bảo vệ mới từ Sacramento nhưng lo ngại tất cả các hạn chế sẽ khiến người thuê nhà hoang mang và khiến một số người phải bỏ nhà ra đi vì lạnh.

Michael Trujillo, một luật sư về nhà ở tại Silicon Valley Law Foundation, cho biết: “Người thuê nhà rất bối rối và họ có thể không biết thông báo trục xuất nghĩa là gì hoặc có đủ khả năng để trả lời trong vòng 15 ngày, đặc biệt là nếu họ cần nhờ cố vấn pháp lý để hiểu được điều đó. .

Và bây giờ chính phủ liên bang đã tham gia, sự nhầm lẫn đó có thể là một vấn đề toàn quốc.

Deborah Thorpe, Phó giám đốc Dự án Luật Nhà ở Quốc gia cho biết: “Cách số 1 cho người thuê nhà là tìm kiếm lời khuyên pháp lý nếu họ gặp khó khăn trong việc trả tiền thuê nhà, hoặc nếu họ nhận được bất kỳ thông báo pháp lý nào từ chủ nhà, bao gồm cả việc trục xuất nhà ở” ( NHLP).

Lệnh liên bang

Trung tâm Kiểm soát và Phòng ngừa Dịch bệnh (CDC) đã ban hành đơn hàng rộng rãi chống trục xuất trên toàn quốc vào ngày 4 tháng 250,000. Lệnh đó, có hiệu lực đến cuối năm, bao gồm tiền phạt lên đến 500,000 đô la và một năm tù giam đối với chủ nhà riêng lẻ và tiền phạt lên đến XNUMX đô la đối với các tổ chức đuổi những người thuê nhà đủ điều kiện sự bảo vệ.

Để đủ điều kiện theo lệnh CDC, người thuê nhà phải bị “mất thu nhập hộ gia đình đáng kể”. Nhưng không giống như CTRA, luật liên bang không yêu cầu mất thu nhập liên quan đến COVID-19 và người thuê nhà có thể cung cấp cho chủ nhà của họ một bản kê khai khó khăn bất cứ lúc nào và vẫn được bảo vệ.

Lệnh CDC cũng đặt ra giới hạn thu nhập tương đối cao cho người thuê nhà. Một cá nhân có thể kiếm được tới 99,000 đô la một năm và các cặp vợ chồng đã kết hôn có thể kiếm gấp đôi số tiền đó và vẫn đủ điều kiện để được chính phủ liên bang bảo vệ trục xuất.

Bất chấp các biện pháp bảo vệ mà luật pháp địa phương có vẻ như đã đề nghị những người thuê nhà không thể trả tiền thuê nhà vào mùa xuân và mùa hè này, một nhóm trợ giúp pháp lý của South Bay cho biết họ đã nhận thấy "số lượng gia tăng các vụ trục xuất bất hợp pháp", trong đó chủ nhà đang ráo riết buộc người thuê nhà rời khỏi nhà của họ. đưa họ ra tòa.

Trujillo nói với San José Spotlight: “Các chiến thuật mà các chủ nhà đang sử dụng để thực hiện các vụ khóa trái phép đó đã thực sự gây rắc rối.

Luật sư về nhà ở cho biết ông đã nghe được thông tin từ những người thuê nhà mà chủ nhà đã thay khóa, đóng cửa các tiện ích, di dời tài sản của người thuê khỏi nhà của họ và tệ hơn nữa.

“Tôi đã nói chuyện với một người thuê nhà gần đây mà chủ nhà vừa dỡ bỏ cửa trước và người thuê nhà không có cách nào để đảm bảo tài sản của họ,” Trujillo nói.

Và nó không chỉ ở Thung lũng Silicon. Các luật sư về nhà ở trên khắp California và trên toàn quốc đang nghe ý kiến ​​từ những người thuê nhà mà chủ nhà đang sử dụng các chiến thuật tương tự.

NHLP gần đây đã thực hiện một cuộc khảo sát về các luật sư trợ giúp pháp lý về nhà ở và phát hiện ra rằng chín trong số 10 báo cáo các vụ trục xuất bất hợp pháp xảy ra tại nơi họ làm việc.

“Đó là một vấn đề lớn trên toàn quốc,” Phó Giám đốc NHLP Thorpe cho biết.

Nhưng Gonzalez, chủ nhà, nói rằng những kiểu trục xuất đó đã vi phạm pháp luật. Và các chính sách trục xuất mới sẽ không ngăn chặn được hành vi đó của những chủ nhà tồi - nó chỉ làm tổn thương mối quan hệ giữa chủ nhà và người thuê nhà giữa chủ nhà tốt và người thuê nhà.

Ông nói: “Chúng tôi đã có các chính sách và luật pháp để xử lý các vụ trục xuất bất hợp pháp. “Một lớp hạn chế khác khiến chúng tôi gần như không thể quản lý tài sản của mình. Nó gây nhầm lẫn cho người thuê nhà và điều đó khiến các mối quan hệ của chúng tôi thực sự trở nên thách thức ”.

Liên lạc với Adam F. Hutton tại [email được bảo vệ] hoặc theo @adamfhutton trên Twitter.