Op-ed: COPA thách thức sự dịch chuyển
Cư dân San Jose biểu tình ủng hộ Đạo luật Cơ hội Mua hàng Cộng đồng, hay COPA. Ảnh do Mạng lưới Nhà ở Giá phải chăng của Hạt Santa Clara cung cấp.

Sản phẩm op-ed chống lại COPA của Neil Collins thuộc Hiệp hội Môi giới Địa ốc Quận Santa Clara là gây hiểu nhầm, không chính xác trên thực tế và thẳng thắn là vô trách nhiệm.

Đạo luật Cơ hội Mua của Cộng đồng (COPA) là một chính sách cho phép các nhà cung cấp nhà ở phi lợi nhuận tham gia và được hỗ trợ bởi người thuê nhà hiện tại để có thể đưa ra đề nghị đầu tiên bất cứ khi nào tài sản cho thuê được rao bán. Sự tham gia của người thuê có nghĩa là tổ chức, giáo dục, hỗ trợ kỹ thuật của người thuê sâu và các lộ trình để xây dựng và sở hữu tài sản.

Collins miêu tả COPA là một kế hoạch kỳ lạ được phát minh bởi những kẻ lừa đảo trong Sở Gia cư San Jose. Trên thực tế, đây là một cách tiếp cận sáng tạo để giải quyết vấn đề di dời, tình trạng vô gia cư và bất bình đẳng chủng tộc đang được các thành phố trên khắp đất nước khám phá. Bộ gia cư đang nghiên cứu COPA vì Hội đồng Thành phố San Jose đã chỉ đạo bộ này làm như vậy bằng một cuộc bỏ phiếu 10-1 vào năm 2020.

Tuyên bố của Collins rằng COPA “làm giảm giá trị tài sản” không được chứng minh bằng bất kỳ dữ liệu nào từ hai thành phố nơi nó đã được áp dụng: San Francisco và Washington, DC. Nó cũng bất chấp lẽ thường. COPA chỉ áp dụng cho tài sản cho thuê. Phần lớn người bán sẽ chỉ bị ảnh hưởng bởi thời gian chờ 15 ngày để cho phép các tổ chức phi lợi nhuận gửi thư bày tỏ ý định. Không có gì ngăn cản chủ sở hữu tích hợp 15 ngày này vào tất cả các hoạt động bình thường khác để chuẩn bị đưa tài sản ra thị trường, bao gồm kiểm tra, sửa chữa, dàn dựng, chụp ảnh, v.v. Bất kỳ "độ trễ" thực tế nào cũng sẽ không đáng kể.

Một số lượng tương đối nhỏ chủ sở hữu bất động sản cho thuê sẽ phải đợi 25 ngày để tổ chức phi lợi nhuận chuẩn bị đề nghị sau khi tổ chức đó bày tỏ sự quan tâm. Khoảng thời gian 120 ngày để đóng ký quỹ sẽ chỉ áp dụng cho những người bán tự nguyện chọn chấp nhận đề nghị mua hàng của tổ chức phi lợi nhuận. Không có gì trong COPA yêu cầu bất kỳ chủ sở hữu nào chấp nhận bất kỳ đề nghị nào từ một tổ chức phi lợi nhuận và không có gì yêu cầu chủ sở hữu phải bán ngay từ đầu. Ngay cả giữa các chủ sở hữu cho thuê, nó không ảnh hưởng đến nhà ở một gia đình hoặc nhà song lập nơi chủ sở hữu sống trên tài sản và không áp dụng cho việc chuyển nhượng cho các thành viên gia đình trực hệ. COPA sẽ không có tác động gì đến cá nhân chủ sở hữu nhà.

Collins gọi chương trình COPA của San Francisco là một “thất bại” bởi vì nó “chỉ” bảo quản được 234 căn hộ kể từ năm 2019. Chúng tôi nghi ngờ rằng 234 gia đình tránh phải di dời hoặc vô gia cư nhờ COPA sẽ không đồng ý. Nhưng 234 không phải là một con số tồi vì COVID-19 đã khiến nhiều hoạt động bất động sản bị đình trệ trong khoảng thời gian đó. Nó có khả năng tăng đáng kể sau đại dịch và khi có các khoản thu nhập mới của tiểu bang và khu vực.

Việc Collins đổ lỗi cho COPA vì đã không sản xuất “một đơn vị mới” nhà ở giá rẻ ở San Francisco là một trò ảo thuật khoa trương. Bảo quản không được phép sản xuất các đơn vị mới. Bảo tồn là một trong “ba chữ P” của chính sách nhà ở thường được hầu như toàn bộ cộng đồng nhà ở giá rẻ chấp nhận: sản xuất, bảo quản và bảo vệ. Mục đích không phải là để thêm những ngôi nhà mới, mà là để ngăn chặn việc mất đi những ngôi nhà hiện có.

Vùng Vịnh mất 32,000 ngôi nhà giá rẻ mỗi năm từ 2012 đến 2017, khi chủ sở hữu tăng tiền thuê đến mức không còn phù hợp với túi tiền. Bảo lưu chuyển quyền sở hữu cho các tổ chức phi lợi nhuận và trong một số trường hợp, chính những người thuê nhà, những người sau đó loại bỏ các đơn vị khỏi thị trường đầu cơ và giữ chúng ở mức giá phải chăng vĩnh viễn.

Tuy nhiên, điều đáng lo ngại nhất là Collins tập trung chỉ trích của mình vào chính các tổ chức phi lợi nhuận đang thực sự cố gắng làm điều gì đó về cuộc khủng hoảng nhà ở thảm khốc của thành phố. Anh ấy sử dụng các từ và cụm từ như “được lựa chọn cẩn thận” hoặc “có vẻ như xung đột lợi ích” hoặc “quá nhiều quyền lực” để gợi ý rằng hoạt động phi lợi nhuận không chỉ không hiệu quả mà còn thực sự mờ ám hoặc đáng ngờ.

Mối quan tâm của anh ấy rõ ràng là các tổ chức phi lợi nhuận sẽ “tăng danh mục đầu tư nhà ở của họ một cách không công bằng”. Trên thực tế, đó là toàn bộ quan điểm của COPA—chuyển nhà ra khỏi thị trường đầu cơ và chuyển sang khu vực phi lợi nhuận, đồng thời giữ giá thuê ở mức thấp và hợp túi tiền trong quá trình này. Collins chỉ trích San Francisco COPA vì nó không phát triển đủ các danh mục đầu tư phi lợi nhuận. Anh ấy không thể có cả hai cách.

Có một sự khác biệt cơ bản giữa các tổ chức phi lợi nhuận và vì lợi nhuận. Các tổ chức phi lợi nhuận thực sự bị cấm kiếm lợi nhuận một cách hợp pháp. Mọi khoản tiền thu được đều phải được đầu tư để tiếp tục sứ mệnh của họ và không thể tích lũy cho bất kỳ cá nhân nào. Khi một thực thể vì lợi nhuận tăng thị phần của mình, mục đích của nó là sử dụng sức mạnh đó để tăng lợi nhuận cho chủ sở hữu, cổ đông và nhà đầu tư. Khi một tổ chức phi lợi nhuận tăng danh mục đầu tư của mình, mục đích của nó là phục vụ nhiều cư dân hơn, duy trì giá thuê hợp lý hơn và ngăn chặn tình trạng vô gia cư nhiều hơn. Chúng tôi khiêm tốn trình bày rằng đây là một điều tốt, không phải là một điều xấu.

Trên thực tế, toàn bộ bài viết của Collins hầu như không đề cập đến thực tế là San Jose đang trải qua một cuộc khủng hoảng nghiêm trọng về khả năng chi trả nhà ở, tình trạng di dời và tình trạng vô gia cư, và cuộc khủng hoảng này đang ảnh hưởng không tương xứng đến các cộng đồng da màu. Đây không chỉ là câu hỏi của một vài cá nhân gặp phải “khúc nghiệt ngã trong cuộc đời”. Những gì tồn tại ở Thung lũng Silicon và nhiều khu vực khác trên khắp California và đất nước là sự không phù hợp lớn, có hệ thống giữa tiền thuê do chủ sở hữu tính và thu nhập mà người thuê kiếm được.

Hiệp hội Môi giới Địa ốc Quận Santa Clara có thể dễ dàng bỏ qua điều này, nhưng các ủy viên hội đồng và nhà hoạch định chính sách của San Jose, những người phải giải đáp nỗi đau và sự đau khổ của các cử tri của họ không có được điều xa xỉ đó. COPA là một nỗ lực nhằm xoay chuyển tình thế trong cuộc khủng hoảng này bằng cách bắt đầu xây dựng một khu vực phi lợi nhuận mạnh mẽ chuyên giữ giá thuê hợp lý.

Josefina Aguilar là giám đốc điều hành của South Bay Community Land Trust. Sandy Perry là chủ tịch Mạng lưới Nhà ở Giá phải chăng của Hạt Santa Clara. Carmen Brammer là một chiến lược gia chính trị và người ủng hộ cộng đồng.

Chính sách bình luận (cập nhật ngày 5/10/2023): Người đọc được yêu cầu đăng nhập thông qua mạng xã hội hoặc nền tảng email để xác nhận tính xác thực. Chúng tôi có quyền xóa nhận xét hoặc cấm những người dùng tham gia vào các cuộc tấn công cá nhân, ngôn từ kích động thù địch, tục tĩu quá mức hoặc đưa ra những tuyên bố sai có thể kiểm chứng được. Nhận xét được kiểm duyệt và phê duyệt bởi quản trị viên.

Bình luận