Op-ed: Điều chỉnh Ủy viên Hội đồng Mahan

Gần đây, Nghị viên San Jose Matt Mahan đăng một bài viết nơi ông tuyên bố phản đối “Nhà ở Cơ hội”, một kế hoạch hợp pháp hóa các căn hộ XNUMX tầng trên toàn thành phố. Chúng tôi cảm thấy rằng lập luận của Mahan chống lại kế hoạch là sai lầm, và chúng tôi kêu gọi anh ấy và các thành viên hội đồng khác xem xét lại sự phản đối của họ.

Kể từ mùa hè năm 2020, khi Lực lượng Đặc nhiệm Kế hoạch Chung của San Jose bỏ phiếu đề xuất cho Hội đồng Thành phố một cuộc khám phá toàn thành phố về Nhà ở Cơ hội, đã có vô số lập luận chống lại ý kiến: tán cây của thành phố đang bị đe dọa; kiểm soát cục bộ đang bị tấn công; các làng đô thị cần được ưu tiên. Những lời kêu gọi tương tự đang được nghe thấy về các dự luật SB 9 và SB 10 trên toàn tiểu bang, cả hai đều sẽ cho phép gia tăng nhỏ các đơn vị nhà ở trong các khu dân cư.

Các thành viên hội đồng và cư dân phản đối các dự luật phân bổ nhẹ nhàng này tiếp tục đi đến chiếu cho làng thành thị, nhưng hãy xem chúng như một sự thay thế hơn là một phần bổ sung cho Nhà ở Cơ hội.

Nếu không có những thay đổi bổ sung trong chính sách và quy hoạch nhà ở, mô hình tăng trưởng làng đô thị mà Mahan hỗ trợ sẽ mang lại nhiều việc làm hơn (382,000) so với các đơn vị xây dựng (120,000), điều này sẽ thúc đẩy nhu cầu và giá cả cao hơn, và duy trì một hệ thống phát triển bất bình đẳng thường tăng tốc độ dịch chuyển trong các vùng lân cận có quy hoạch làng đô thị, một xu hướng cũng được tìm thấy trong Thử nghiệm làng đô thị ở Seattle.

Một phân tích gần đây về các làng đô thị của Seattle cho thấy rằng chiến lược hiện tại tiếp tục duy trì các mô hình phân biệt khắp thành phố trong khi không bảo vệ được cư dân BIPOC khỏi sự di dời "bởi vì nó duy trì chính sách quy hoạch và sử dụng đất được thiết kế đặc biệt để hạn chế các lựa chọn về nhà ở của họ. " Phân tích “khuyến nghị thành phố thay đổi luật phân vùng để cho phép nhiều loại hình nhà ở hơn ở các khu vực bên ngoài các làng đô thị hiện được dành cho các ngôi nhà dành cho một gia đình”.

Phân tích tương tự cũng được tìm thấy ở Chicago khi thành phố chỉ tăng lên gần các điểm dừng trung chuyển và tăng giá trị đất đai xung quanh. Điều quan trọng cần thừa nhận là bài báo chỉ kiểm tra việc phát triển nhà ở trong XNUMX năm, mặc dù hầu hết các quá trình phát triển kéo dài hơn thế. Sau đó, chúng tôi đồng ý với Mahan rằng “việc phê duyệt các dự án như vậy sẽ mất vài tuần chứ không phải vài năm”. Với Văn phòng Công bằng chủng tộc mới được thành lập, San Jose không nên xem xét một phân tích công bằng chủng tộc tương tự về các kế hoạch tăng trưởng và làng đô thị của riêng mình, vì kế hoạch hiện tại khá phù hợp với đường đỏ lịch sử bản đồ của thành phố cổ?

Vâng, Ủy viên Hội đồng Mahan's đề xuất đại tu quy trình phê duyệt cho các làng thành thị có ý nghĩa. Nhưng đừng quên phó giám đốc kế hoạch đã nhiều lần trấn an Tổ công tác kế hoạch chung rằng bộ có đủ nhân viên để đáp ứng nhu cầu của cả các làng đô thị và nghiên cứu Nhà ở Cơ hội (bởi vì chúng ta đều nhớ, cuộc bỏ phiếu trong mùa thu là để nghiên cứu, không phải để phê duyệt sắc lệnh).

Các thành viên hội đồng cũng hát ca ngợi Chính sách ADU của San Jose—Đó là một chính sách hợp lý hóa rất tốt — vì mật độ dân cư nhẹ nhàng duy nhất mà thành phố của chúng ta cần. Mahan ngụ ý rằng Sự phát triển của ADU đang giúp đảo ngược nhiều thập kỷ lịch sử trong thành phố của chúng tôi. Tuy nhiên, một nghiên cứu thực hiện vào năm 2020 bởi các sinh viên Đại học Stanford cho tổ chức phi lợi nhuận địa phương SV@Home tiết lộ rằng “cả làng đô thị và ADU đều không đủ khả năng để tăng mật độ và giải quyết nhu cầu nhà ở giá rẻ.”

Nghiên cứu cũng chỉ ra rằng mô hình phân bố hiện tại của ADUs, làng đô thị và nhà ở giá rẻ được trợ cấp chủ yếu nằm trong các khu dân cư không phải người da trắng, thu nhập thấp hơn, tiếp tục duy trì các đường phân biệt được vẽ ở các khu vực của thành phố bằng bản đồ của Home Owners Loan Corporation.

Không chỉ có các ngôi làng đô thị được đặt và quy hoạch trong các khu dân cư có đường viền đỏ về mặt lịch sử, mà mô hình phát triển cũng không công bằng: hãy xem xét cách Đông San Jose là khu phố duy nhất trong thành phố có mã phân vùng dựa trên biểu mẫu, trong khi phần còn lại của San Jose tiếp tục sử dụng các phương pháp phân vùng truyền thống hơn.

Mối quan tâm lớn nhất của Mahan về Nhà ở Cơ hội, rằng việc xây dựng nhà ở trong các khu dân cư mật độ thấp và khan hiếm phương tiện đi lại sẽ gây ra mức phát thải khí nhà kính tăng đột biến, cũng được dự đoán dựa trên các bằng chứng đáng ngờ. Theo VTA, cách duy nhất để phương tiện giao thông công cộng trở thành một lựa chọn hấp dẫn ở các khu dân cư ngoại ô như Thung lũng Almaden của Mahan là để những khu vực đó có được mật độ đi bộ nhiều hơn và mục đích sử dụng hỗn hợp, điều mà Nhà ở Cơ hội sẽ cung cấp.

Một nghiên cứu của Viện đất đô thị cũng phát hiện ra rằng việc tăng mật độ quy mô nhỏ ở các khu dân cư ngoại ô có thể làm giảm số km phương tiện di chuyển tới 20% khi kết hợp với các khoản đầu tư khác. Nếu không kết hợp mật độ với phương tiện giao thông và cơ sở hạ tầng được cải thiện, chúng tôi sẽ vẫn giữ nguyên hiện trạng: công nhân đi lại siêu tốc 90 phút mỗi chiều vì họ không có khả năng sống gần nơi làm việc của mình. Làm việc tại nhà cung cấp xu hướng tạm thời cho xu hướng đó, xu hướng không áp dụng cho giáo viên rời trường hoặc người lao động thiết yếu được trả lương tối thiểu.

Hơn nữa, Ủy viên Hội đồng Mahan để lại cho chúng tôi ấn tượng rằng ông ấy đã từ bỏ tất cả trừ việc giảm số km xe cộ đi lại và phát thải khí nhà kính ở phần lớn thành phố bên ngoài lõi trung tâm. Cách tiếp cận của ông là sai lầm và hạn chế khả năng của thành phố trong việc cắt giảm lượng khí thải và việc lái xe.

Ngược lại, Nhà ở Cơ hội, cùng với các chính sách khác, có thể giúp thành phố tối đa hóa lợi nhuận từ các khoản đầu tư của San Jose vào cơ sở hạ tầng đi xe đạp và phương tiện công cộng, đồng thời làm cho môi trường xây dựng của chúng ta bớt thù địch với các phương thức giao thông không có ô tô.

Tại Ngày 8/XNUMX họp HĐND TP. trong cuộc thảo luận về Đánh giá Nhà ở Công bằng của thành phố, Ủy viên Hội đồng Pam Foley cho biết gần đây cô đã đọc “Màu của luật”, và nói với tư cách là một nhà môi giới bất động sản, cô rất ngạc nhiên, đau buồn và không chắc chắn về những bước tiếp theo của mình có thể giúp điều chỉnh hàng thập kỷ sự phân biệt lịch sử ở San Jose. Khuyến nghị của chúng tôi dành cho Foley, Mahan và những người khác đang tìm cách giúp đảo ngược những xu hướng này là bắt đầu bằng cách hỗ trợ Cơ hội Gia cư trên toàn thành phố.

Alli Rico là cư dân Quận 3 và là tình nguyện viên của South Bay YIMBY. Anoeil Odisho là cư dân Quận 10. Gil Rodan là cư dân Quận 1.