Palo Alto đang xem xét việc điều chỉnh quy hoạch khu vực để hạn chế tác động của dự luật tiểu bang.

Lo ngại về một đạo luật nhà ở mới khuyến khích phát triển gần các khu vực giao thông công cộng, Palo Alto đang xem xét nhiều thay đổi về quy hoạch nhằm giảm thiểu tác động của luật mới đối với các khu dân cư như Old Palo Alto và Greenmeadow, nơi chủ yếu là các nhà ở đơn lập.

Các quan chức thành phố Palo Alto đang tìm cách giảm thiểu tác động của... Thượng viện Bill 79một dự luật nhà ở của tiểu bang nới lỏng các tiêu chuẩn về chiều cao và mật độ xây dựng đối với các dự án gần các điểm dừng phương tiện giao thông công cộng, trước khi nó có hiệu lực vào ngày 1 tháng 7.

Ba địa điểm giao thông công cộng trong thành phố sẽ bị ảnh hưởng bởi luật này, cụ thể là các ga Caltrain tại Đại lộ University, Đại lộ California và Đường San Antonio. Các tiêu chuẩn xây dựng mới sẽ cho phép các dự án nhà ở cao từ 5 đến 6 tầng nếu nằm trong bán kính nửa dặm tính từ ga tàu, và cao gần 10 tầng nếu dự án nằm ngay sát ga tàu.

Tuy nhiên, luật này cũng cung cấp cho các thành phố một số cách để hạn chế tác động bằng cách miễn trừ các di tích lịch sử và quy hoạch lại các khu vực giao thông công cộng để đáp ứng ít nhất 50% nhu cầu được cho phép theo SB 79 — và Palo Alto dường như rất muốn theo đuổi cả hai hướng này, theo một nguồn tin. nhân viên báo cáo trước cuộc thảo luận sắp tới của Hội đồng Thành phố vào ngày 4 tháng 5.

Một trong những mối lo ngại chính khiến các quan chức thành phố đau đầu là nhiều di tích lịch sử nằm trong "vùng ảnh hưởng" của dự luật SB 79, chẳng hạn như các khu phố Eichler gần ga Caltrain San Antonio và khu Old Palo Alto gần ga Caltrain trung tâm thành phố và ga California Avenue. Theo dự luật SB 79, chỉ 10% tổng diện tích được quy hoạch lại có thể được bảo vệ thông qua một sắc lệnh về tài nguyên lịch sử địa phương, điều đó có nghĩa là không phải tất cả các di sản lịch sử đều có thể được miễn trừ về lâu dài, theo phân tích của các nhân viên.

Thành phố phải thông qua một sắc lệnh về các di sản và khu vực lịch sử trước ngày 31 tháng 1 năm 2032, nhưng các quan chức dự định sẽ làm điều đó thông qua một sắc lệnh khẩn cấp trước khi dự luật SB 79 có hiệu lực vào tháng 7.

“Theo phương án này, các tiêu chuẩn mặc định của SB 79 vẫn sẽ có hiệu lực vào ngày 1 tháng 7 năm 2026, nhưng Thành phố sẽ ban hành một sắc lệnh làm rõ việc áp dụng SB 79 tại địa phương và xác định các địa điểm được miễn trừ,” báo cáo của nhân viên nêu rõ. “Phương án này cung cấp thêm quyền kiểm soát địa phương và sự tham gia của cộng đồng, đồng thời cho phép miễn trừ tạm thời đối với các di sản lịch sử.”

Một hướng đi khác mà các nhân viên thành phố đã xem xét là điều chỉnh quy hoạch các khu đất thuộc phạm vi điều chỉnh của SB 79 để cho phép ít nhất 50% hoạt động phát triển được luật này cho phép, từ đó miễn trừ các khu đất đó khỏi toàn bộ hiệu lực của dự luật cho đến năm 2032. Nếu các quan chức thành phố chọn con đường này, họ sẽ có thêm sáu năm để thông qua Kế hoạch Phát triển Định hướng Giao thông Công cộng (TOD) thay thế “nhằm giải quyết vấn đề sản xuất nhà ở trong tương lai và lập kế hoạch nâng cấp cơ sở hạ tầng để đón đầu sự tăng trưởng trong tương lai”, các nhân viên cho biết.

Cả việc miễn trừ lịch sử và việc quy hoạch lại khu vực đều phải được tiểu bang xem xét, và việc quy hoạch lại khu vực cũng có thể yêu cầu đánh giá tác động môi trường theo Đạo luật Chất lượng Môi trường California.

"Do sự không chắc chắn về thời gian biểu, có thể sẽ có một giai đoạn chuyển tiếp trong đó các tiêu chuẩn mặc định của SB 79 sẽ được áp dụng cho đến khi việc quy hoạch lại có hiệu lực," các nhân viên viết trong báo cáo.

Luật mới của tiểu bang cũng làm phức tạp thêm công việc đang được tiến hành đối với Kế hoạch Nhà ở Khu trung tâm thành phố, vốn đã bị trì hoãn. bị bỏ quên năm ngoái Sau khi dự luật SB 79 được thông qua, kế hoạch này chủ yếu được tài trợ bằng tiền trợ cấp của tiểu bang và nhằm mục đích thúc đẩy phát triển nhà ở tại một khu vực của thành phố vốn ít có sự tăng trưởng dân cư trong những năm gần đây. Khu vực trung tâm thành phố cũng phần lớn bị loại trừ khỏi kế hoạch xây dựng 6,086 đơn vị nhà ở theo quy định của tiểu bang vào năm 2031; khu vực phía nam Palo Alto và khu vực xung quanh đường San Antonio đã đảm nhận phần lớn việc đáp ứng các mục tiêu về số lượng nhà ở này.

Ủy viên hội đồng Pat Burt, người tham gia ủy ban đặc biệt có nhiệm vụ xem xét dự luật SB 79, đã lưu ý tại một phiên điều trần công khai vào tháng 11 năm ngoái rằng SB 79 sẽ tạo ra hàng nghìn căn hộ với mật độ mà thành phố chưa từng hình dung và có “tác động tiềm tàng rất lớn đến giao thông và nhu cầu cơ sở hạ tầng”.

Hiện tại, ủy ban lâm thời đang khuyến nghị thành phố tiếp tục thực hiện Kế hoạch Nhà ở Khu trung tâm, "xây dựng kế hoạch dựa trên các tiêu chuẩn của SB 79 đồng thời xem xét các yếu tố khác của địa phương", theo báo cáo của nhân viên.

Sau khi phân tích dữ liệu phát triển cơ bản và các tiêu chí sàng lọc, các nhân viên đề xuất rằng khu vực trung tâm thành phố có thể có khoảng 1,600 căn hộ mới trong 25 năm tới nhờ dự luật SB 79. Khu vực xung quanh ga Cal Ave có thể có 900 căn hộ, và toàn thành phố San Antonio có thể có thêm 200 căn hộ nữa.

Tuy nhiên, ủy ban lâm thời đã tiến hành phân tích riêng và nhận thấy rằng việc giả định những con số này tăng gấp đôi là hoàn toàn khả thi do luật về ưu đãi mật độ xây dựng của tiểu bang, việc đơn giản hóa thủ tục đăng ký và các quy định khác của tiểu bang.

Trong khi Palo Alto cũng đang theo đuổi Kế hoạch Khu vực Đường San Antonio để thúc đẩy sản xuất nhà ở ở phía nam thành phố, các nhân viên hầu như không đề cập đến sự chồng chéo giữa các kế hoạch đó và dự luật SB 79. Gần như tất cả... phát triển trong kế hoạch khu vực sẽ nằm ngoài phạm vi bán kính nửa dặm xung quanh nhà ga xe lửa thuộc phạm vi điều chỉnh của SB 79.

Tuy nhiên, các nhân viên lưu ý trong báo cáo rằng khu vực xung quanh ga Cal Ave có thể chịu tác động lớn nhất do có nhiều lô đất rộng hơn 10,000 feet vuông, nghĩa là chúng sẽ không cần phải được hợp nhất để phục vụ việc phát triển chung cư.

Ngoài ra, khu phố Old Palo Alto ở phía đông bắc nhà ga chủ yếu là nhà ở dành cho một gia đình và có tiềm năng trở thành di tích lịch sử. Trong khi các quan chức thành phố đang chuẩn bị cho việc tăng cường xây dựng nhà ở tại khu vực trung tâm thành phố, dọc theo đường El Camino Real và gần đường San Antonio, khu vực xung quanh đường Cal Ave. lại chưa được xác định để phát triển ở mức độ tương tự.

"Các công trình xây dựng mới được xây dựng theo tiêu chuẩn SB 79 có thể trông không phù hợp về mặt bối cảnh với mô hình phát triển lịch sử ở phía đông bắc nhà ga Caltrain," các nhân viên viết trong báo cáo.

Ví dụ, một đề xuất cho một khu chung cư ba tòa nhà Dự án xây dựng tại địa điểm của quán Mollie Stone trên đường Cal Ave. đã trở thành tâm điểm tranh chấp pháp lý giữa chủ đầu tư và thành phố, cũng như vấp phải sự phản đối mạnh mẽ từ các cư dân lân cận. Theo tài liệu quy hoạch, một trong ba tòa nhà sẽ cao 17 tầng, bởi vì chủ đầu tư đã nộp đơn theo diện "biện pháp khắc phục của nhà xây dựng". Quy trình này cho phép các nhà đầu tư bỏ qua các hạn chế về quy hoạch địa phương nếu thành phố chưa phê duyệt "Kế hoạch Nhà ở" - điều mà Palo Alto chưa làm khi chủ đầu tư nộp đơn vào tháng 11 năm 2023. Hội đồng thành phố dự kiến ​​sẽ thảo luận về dự án tại số 156 đường Cal Ave. trong một phiên họp kín vào tuần tới.