Palo Alto có thể dẫn đầu nỗ lực hạn chế 'biện pháp khắc phục của người xây dựng'

Palo Alto đang chuẩn bị dẫn đầu nỗ lực ủng hộ một nỗ lực lập pháp mới nhằm hạn chế các đơn xin khắc phục của chủ thầu, cho phép các nhà phát triển nhà ở bỏ qua các quy định về phân vùng tại các thành phố không có kế hoạch nhà ở tuân thủ.

Thành phố đang làm việc với Thượng nghị sĩ Josh Becker để sửa đổi Đạo luật Trách nhiệm Nhà ở theo cách rút ngắn thời gian áp dụng biện pháp khắc phục của chủ thầu xây dựng. Theo sửa đổi được đề xuất, biện pháp khắc phục của chủ thầu xây dựng sẽ ngừng áp dụng sau khi một khu vực pháp lý địa phương chấp thuận Yếu tố Nhà ở của mình, với điều kiện là tài liệu cuối cùng được Bộ Nhà ở và Phát triển của tiểu bang thông qua.

Tại Palo Alto, Hội đồng thành phố đã chỉ trích các đơn xin khắc phục gần đây của chủ thầu, bao gồm khu phức hợp 192 căn hộ được đề xuất tại 156 California Ave., địa điểm của Mollie Stone, bao gồm hai tòa tháp, một tòa cao 11 tầng và tòa còn lại cao 17 tầng; và một khu phức hợp 231 căn hộ tại địa điểm Creekside Inn ở số 3400 El Camino Real.

Một số nhà phát triển đã hủy bỏ đề xuất khắc phục của chủ thầu trong vài tháng qua và nộp lại đơn xin tuân thủ các quy định phân vùng mới được cập nhật của hội đồng, hiện cho phép xây dựng với chiều cao và mật độ lớn hơn ở các khu vực như El Camino Real và Đường San Antonio.

Tại Palo Alto, hội đồng đã phê duyệt Dự án Nhà ở của thành phố vào tháng 2024 năm 2300, nhưng phải đến tháng 159 mới nhận được con dấu phê duyệt từ Bộ Nhà ở và Phát triển Cộng đồng. Trong thời gian đó, thành phố đã nhận được hai đơn xin sơ bộ cho các dự án tại 680 Geng Road, bao gồm 88 căn hộ, và XNUMX University Ave, có XNUMX căn hộ.

Smith Development đã nộp đơn xin khắc phục của chủ thầu xây dựng cho dự án University Avenue ngay khi chủ thầu đang trong giai đoạn cuối cùng của quá trình phê duyệt cho một dự án 66 căn hộ trên cùng một địa điểm, thông qua quy trình "cộng đồng được quy hoạch" truyền thống hơn của thành phố. Các thành viên của Ủy ban Quy hoạch và Giao thông, đơn vị đã xem xét dự án vào đầu tháng này, đã thừa nhận đòn bẩy mà đơn xin khắc phục của chủ thầu xây dựng đã mang lại cho chủ thầu xây dựng.

“Sẽ có người không vui,” Ủy viên Cari Templeton phát biểu trong phiên điều trần ngày 12 tháng XNUMX. “Sẽ có thứ gì đó được xây dựng trên lô đất này và chúng tôi phải hợp tác với chủ sở hữu và thợ xây dựng để có thứ gì đó tốt nhất, mà tất cả chúng ta đều có thể đồng ý.”

Trước đây, các thành viên hội đồng Palo Alto và nhân viên pháp lý đã lập luận rằng một số đơn xin này là bất hợp pháp vì chúng được đưa ra sau khi Hội đồng Thành phố đã phê duyệt Yếu tố Nhà ở của mình, mặc dù thực tế là tài liệu đó vẫn chưa được tiểu bang chấp thuận. Lập luận "tự chứng nhận" đó đã bị vô hiệu vào năm ngoái, khi Cơ quan Lập pháp tiểu bang thông qua Dự luật Đại hội đồng 1886, trong đó làm rõ rằng Yếu tố Nhà ở chỉ có thể được coi là tuân thủ sau khi một khu vực pháp lý địa phương thông qua và tiểu bang chứng nhận.

Tác giả của dự luật, Nghị sĩ David Alvarez, D-San Diego, đã lập luận trong phiên điều trần về luật vào tháng 1886 năm ngoái rằng AB XNUMX là một dự luật “quản lý tốt” làm rõ luật pháp địa phương. Ông lưu ý rằng những nỗ lực gần đây nhằm “tự chứng nhận” các Yếu tố Nhà ở của họ đã làm chậm lại quá trình sản xuất nhà ở.

Alvarez cho biết: “Mặc dù các dự án được đề xuất tăng lên, nhưng do thiếu sự rõ ràng, nhiều thành phố đã sử dụng lập luận rằng việc tự chứng nhận Yếu tố nhà ở của họ là đủ cho mục đích tuân thủ”. “Điều này đã dẫn đến vô số đơn đăng ký không được chính quyền địa phương xử lý hoặc bị từ chối thẳng thừng, và nhiều vụ kiện tụng khác nhau đã làm chậm quá trình phát triển nhà ở tại các khu vực”.

Bản sửa đổi được đề xuất mà Palo Alto đang ủng hộ sẽ thực sự hủy bỏ thay đổi đó và tôn trọng hơn việc tự chứng nhận. Một bản ghi nhớ mới từ Townsend Public Affairs, người vận động hành lang của thành phố tại Sacramento, nêu rằng mục đích của thay đổi là "loại bỏ khoảng thời gian không chắc chắn hiện tại mà các nhà phát triển có thể lợi dụng sự chậm trễ giữa thời điểm áp dụng và phê duyệt HCD bằng cách nộp đơn theo điều khoản Biện pháp khắc phục của Nhà xây dựng".

Dự luật được đề xuất cũng sẽ nâng ngưỡng cho các loại đơn có thể được nộp thông qua quy trình khắc phục của nhà xây dựng. Tất cả các đề xuất hiện cần phải là đơn chính thức hoàn chỉnh để đủ điều kiện. Điều này sẽ loại trừ các đơn sơ bộ chưa trải qua quá trình phân tích kỹ lưỡng hoặc hoàn thiện thiết kế của các dự án được đề xuất khỏi việc xem xét.

“Biện pháp này nhằm ngăn chặn các trường hợp nhà phát triển nộp đơn xin sơ bộ với thông tin chi tiết tối thiểu chỉ để thiết lập đủ điều kiện cho Biện pháp khắc phục của Nhà xây dựng, ngay cả sau khi khu vực pháp lý đã hoàn tất các phân tích, chính sách và chương trình cần thiết theo yêu cầu của luật tiểu bang”, bản ghi nhớ nêu rõ. “Bằng cách đảm bảo rằng các biện pháp bảo vệ Biện pháp khắc phục của Nhà xây dựng chỉ khả dụng khi khu vực pháp lý thực sự không tuân thủ, luật này củng cố mục đích ban đầu của biện pháp khắc phục đồng thời ngăn chặn việc sử dụng sai mục đích, lách các quy trình lập kế hoạch sử dụng đất hợp pháp”.

Hội đồng Palo Alto dự kiến ​​sẽ thảo luận về dự luật được đề xuất tại cuộc họp ngày 24 tháng XNUMX. Hội đồng cũng sẽ cân nhắc việc bảo trợ cho dự luật, điều này sẽ khiến hội đồng trở thành người ủng hộ chính cho việc thông qua dự luật. Bản ghi nhớ Townsend khuyến nghị rằng thành phố nên bảo trợ vì đề xuất lập pháp này xuất phát từ thành phố.

Câu chuyện này ban đầu xuất hiện trên Palo Alto Weekly. Gennady Sheyner đưa tin về chính trị địa phương và khu vực, nhà ở, giao thông và các chủ đề khác cho Palo Alto Weekly, Palo Alto Online và các ấn phẩm liên quan.