Một đề xuất xây dựng nhà ở cho các nhà giáo dục trên địa điểm của một nhà nghỉ Travelodge đã đóng cửa ở Palo Alto đã giành được chiến thắng khó khăn vào thứ Tư khi các ủy viên quy hoạch của Palo Alto bỏ phiếu 3-2 để thúc đẩy dự án.
Ủy ban Kế hoạch và Giao thông đã nhất trí rộng rãi rằng dự án là một bản nâng cấp đáng kể so với phiên bản mà họ đã thấy vào tháng 55. Hiện tại, dự án bao gồm 44 căn hộ, tăng từ 75 căn hộ, và các căn hộ hiện có giá cả phải chăng hơn, với 10% các căn hộ nhắm mục tiêu đến các nhà giáo dục chiếm tới 25% và 70% cho những người chiếm tới XNUMX% thu nhập trung bình của khu vực.
Những người ủng hộ dự án, bao gồm những người ủng hộ nhà ở và các nhà giáo dục từ hai nhóm lao động chính của Palo Alto Unified School District, lập luận rằng dự án phát triển do Half Dome Capital đề xuất cho 3265 El Camino Real chính xác là những gì thành phố cần. Đây là dự án nhà ở giá rẻ 100% không cần trợ cấp từ thành phố hoặc tiểu bang. Dự án nằm ở vị trí đắc địa, cách xa các khu dân cư gia đình đơn lẻ và ở rìa khu vực quy hoạch tại Ventura, nơi thành phố hy vọng sẽ thúc đẩy nhà ở mật độ cao. Khu đất này được bao quanh bởi các đề xuất phát triển khác có chiều cao và mật độ cao hơn, bao gồm dự án 368 căn hộ tại 3150 El Camino Real (khu đất trước đây của The Fish Market) và dự án 130 căn hộ đã được phê duyệt tại 3001 El Camino Real (khu đất trước đây của Mike's Bikes).
Nó cũng sẽ phục vụ cho các thành viên cộng đồng được đánh giá cao và thường gặp khó khăn trong việc chi trả tiền thuê nhà tại địa phương: giáo viên, quản lý và các nhân viên khác của khu học chánh địa phương. Và trong khi hơn một chục nhà giáo dục và cư dân lên tiếng ủng hộ dự án tại phiên điều trần hôm thứ Tư, không có một tiếng nói phản đối nào từ công chúng nói chung.
Mặc dù vậy, dự án này hầu như không đạt điểm đậu sau khi Chủ tịch ủy ban Bryna Chang và Ủy viên Doria Summa đều bỏ phiếu chống. Cả hai đều tuyên bố rằng dự án không đi đủ xa trong việc cung cấp các căn hộ giá cả phải chăng, một lập luận mà họ cũng đã đưa ra trong phiên điều trần trước đó về phiên bản phát triển ít giá cả phải chăng hơn. Cả hai cũng nói rằng họ không thể đưa ra kết luận cần thiết rằng dự án cấu thành "lợi ích công cộng", một cân nhắc quan trọng khi đánh giá các đề xuất theo quy trình "phân vùng cộng đồng có kế hoạch" gây tranh cãi trong lịch sử của thành phố.
Các cuộc tranh luận về lợi ích công cộng cho các dự án phát triển mới từng là một phần chính trong các cuộc tranh luận về sử dụng đất của Palo Alto nhưng chúng đã lắng xuống trong những năm gần đây, khi thành phố đổi tên khu vực "cộng đồng được quy hoạch" thành "khu nhà ở được quy hoạch" và chỉ định rằng nhà ở tự nó là một lợi ích công cộng. Đó là một sự thay đổi so với thời đại đã qua khi các tác phẩm điêu khắc công cộng, phòng cộng đồng, công viên nhỏ và siêu thị được liệt kê là lợi ích của các nhà phát triển muốn vượt quá các quy định về phân vùng.
Nhưng ngay cả khi Hội đồng Thành phố hiện coi nhà ở là một lợi ích công cộng, Chang và Summa đều lập luận rằng nhà ở được cung cấp ở đây không đủ lợi ích. Theo đề xuất sửa đổi của Half Dome, các studio sẽ có giá 2,049 đô la trong nhóm thu nhập thấp và 3,338 đô la trong nhóm thu nhập cao. Các căn hộ một phòng ngủ sẽ có giá lần lượt là 2,362 đô la và 3,836 đô la trong hai nhóm.
“Có sự khác biệt giữa giá cả phải chăng theo định nghĩa của tiểu bang và… giá mà mọi người thực sự có thể trả và giá mà thực tế là phải chăng,” Chang cho biết, “Khi tôi nói chuyện với công chúng về nhà ở giá rẻ và tôi nói là 4,000 đô la cho một phòng ngủ hoặc 3,800 đô la cho một phòng ngủ, mọi người đều há hốc mồm. Đó không phải là những gì họ nghĩ đến về khả năng chi trả.”
Mặc dù dự án đang được tiến hành mà không có nguồn tài trợ công, Chang cho rằng vì Palo Alto không yêu cầu các nhà phát triển 100% dự án nhà ở giá rẻ phải trả phí tác động, nên dự án Half Dome thực chất đang được thành phố trợ cấp hơn 3 triệu đô la tiền phí chưa thanh toán.
“Tôi thực sự muốn bỏ phiếu cho dự án này,” Chang nói, ngay trước khi bỏ phiếu chống lại dự án. “Nó khiến tôi mất ngủ nhiều đêm.”
Trong số những người không chia sẻ mối quan tâm của Chang về khả năng chi trả là chính các giáo viên. Teri Baldwin, chủ tịch Hiệp hội các nhà giáo dục Palo Alto, cho biết nhiều giáo viên hiện phải chịu đựng việc đi lại mất hai giờ hoặc hơn để đến lớp học của họ. Bà gọi dự án này là "một bước ngoặt".
Baldwin cho biết: “Bằng cách cung cấp thêm nhà ở giá thấp hơn giá thị trường cho các nhà giáo dục, chúng ta có thể thu hút và giữ chân những giáo viên chất lượng cao mà học sinh của chúng ta xứng đáng được hưởng”.
Ngoài ra, còn có sự ủng hộ của Meb Steiner, chủ tịch Hiệp hội Nhân viên Trường học California, Chi nhánh 301, công đoàn đại diện cho những nhân viên trong quận không phải là giáo viên hoặc quản trị viên.
“Chúng tôi có những người đi làm từ Central Valley,” Steiner nói. “Chúng tôi có những tài xế xe buýt đến. Họ đến lúc 6:30 để lái xe buýt, sau đó họ ở đây cả ngày, sau đó họ kết thúc ca làm việc, lái xe về nhà về cơ bản là để ngủ và quay lại.”
Kimberley Kwon, người dạy tại Khu học chánh Palo Alto, nói với ủy ban rằng đôi khi cô phải mất hai giờ để đến trường. Cô cũng thúc giục ủy ban ủng hộ dự án.
“Nhu cầu rất cao, sự quan tâm cũng rất lớn”, Kwon nói.
Lời khai này không đủ sức thuyết phục Chang và Summa, khi cả hai đều cho rằng hội đồng cần xem xét lại các thông số của quy trình phân vùng nhà ở đã được lên kế hoạch.
Summa cũng nêu lên mối quan ngại về kế hoạch bãi đậu xe của dự án, bao gồm 32 chỗ đậu xe trong một gara và "tách" chi phí đậu xe khỏi tiền thuê nhà. Nhà phát triển cũng đã cam kết sẽ bao gồm bãi đậu xe đạp rộng rãi và cung cấp thẻ VTA cho các nhà giáo dục sống trong tòa nhà. Isaiah Stackhouse, kiến trúc sư dự án, gọi đề xuất này là "dự án rất thân thiện với giao thông công cộng" nằm trên "nhiều tuyến xe buýt với một trạm xe buýt trên khối nhà và cách bảy trường học ở Palo Alto một quãng đường ngắn".
Trong khi những người ủng hộ dự án ca ngợi kế hoạch này, Summa cho rằng số lượng chỗ đậu xe có thể không đáp ứng được nhu cầu. Lo ngại rằng những người thuê nhà trong tương lai sẽ phải đỗ xe ở khu dân cư tiên tiến, ủy ban đã thêm một điều kiện yêu cầu người điều hành tòa nhà phải thông báo cho những cư dân tương lai rằng họ sẽ bị loại khỏi bất kỳ "chương trình cấp phép đỗ xe dân cư" nào trong tương lai có thể được áp dụng tại Ventura. Summa ủng hộ điều kiện này, được Phó Chủ tịch Allen Akin đề xuất, nhưng vẫn bỏ phiếu chống lại dự án.
Summa cho biết: “Do chi phí nhà ở và mong muốn kiếm tiền hoàn toàn hợp lý của những người nộp đơn, chúng tôi không có được những nơi cung cấp nhiều cơ hội cho mọi người sống tốt trong cộng đồng của chúng tôi như chúng tôi mong muốn hiện nay”. “Điều này thực sự đáng lo ngại nhưng đây cũng là cơ hội để khám phá một loại hình nhà ở giá cả phải chăng mới không có cấu trúc tài chính phức tạp như vậy”.
Những người khác trong ủy ban ca ngợi dự án này, một sáng kiến của cư dân Jason Matlof, người có con đang theo học tại các trường học ở Palo Alto và đã đạt được thỏa thuận với cả hai công đoàn giáo dục để ưu tiên cho các thành viên của họ.
Đáp lại những lời chỉ trích trước đó từ ủy ban, Matlof đã cung cấp dữ liệu lương từ khu học chánh cho thấy hầu hết giáo viên sẽ đủ điều kiện về thu nhập để thuê căn hộ mới. Ông cũng đã làm cho các căn hộ trở nên dễ mua hơn kể từ lần lặp lại trước đó bằng cách tăng thêm chiều cao và mật độ cho dự án, hiện sẽ cao sáu tầng và 70 feet. Ông lưu ý đến các hành động gần đây của hội đồng nhằm khuyến khích chiều cao và mật độ trên hành lang El Camino, bao gồm cả việc thành lập "khu vực tập trung nhà ở" vào năm ngoái đối diện với dự án của ông, cho phép chiều cao lên tới 85 feet.
Matlof cho biết: “Chúng tôi đạt được mục tiêu đó bằng cách tận dụng xu hướng thiên về chiều cao tăng lên này”.
Ủy viên Bart Hechtman ca ngợi những nỗ lực này. Trong khi các đồng nghiệp của ông đặt câu hỏi liệu giáo viên có thực sự đủ khả năng sống ở đây hay không, Hechtman cho biết ông sẽ ủng hộ dự án ngay cả khi đó là đề xuất theo giá thị trường. Ông lập luận rằng Palo Alto cần nhà ở cho mọi mức thu nhập. Thực tế là điều này sẽ có lợi cho giáo viên khiến mọi thứ trở nên tốt hơn.
Hechtman cho biết: "Việc chúng ta có một người sống trong cộng đồng của mình và có đủ can đảm để cố gắng thực hiện điều đó là điều đáng ngưỡng mộ vì đó là một thách thức". "Tôi đánh giá cao công sức mà người nộp đơn đã bỏ ra để tìm ra cách thực hiện điều đó".
Ủy viên Cari Templeton chia sẻ cảm nghĩ này và cho biết bà rất hào hứng về dự án và những sửa đổi gần đây của Matlof. Bà gọi chúng là "đáng kinh ngạc".
Templeton cho biết: “Tôi thực sự hoài nghi rằng chúng tôi có thể thấy nhiều thay đổi được thực hiện như vậy và thực sự đây là minh chứng cho cam kết của chúng tôi đối với dự án này khi thấy nhiều phản hồi như vậy đối với những điều này”.
Bà thúc giục các đồng nghiệp của mình “hãy nắm bắt cơ hội và tiến lên với những gì chúng ta đã đạt được”.
“Nó không hoàn hảo, nó không cần phải hoàn hảo. Nó giống như một con chim trong tay vậy,” Templeton nói.
Akin cũng ủng hộ dự án, mặc dù ông thận trọng hơn nhiều về tác động của nó đối với bãi đậu xe. Để tránh tình huống các nhà giáo dục đỗ xe ở khu dân cư gần đó, Akin đã thuyết phục các đồng nghiệp của mình đưa ra một yêu cầu có khả năng loại trừ cư dân tòa nhà khỏi các chương trình cấp phép đỗ xe trong tương lai.
Akin cho biết: “Chúng ta không có nhiều công cụ để giải quyết các dự án chưa triển khai, nhưng chúng ta cần bắt đầu thiết lập tiền lệ về cách xử lý chúng”.
Ủy ban cũng cân nhắc áp đặt một điều kiện đòi hỏi thành phố phải chính thức yêu cầu dự án phải được hạn chế bằng văn bản như nhà ở giá rẻ trong suốt thời gian tồn tại của tòa nhà. Matlof phản đối điều kiện này, lưu ý rằng ông đã đạt được thỏa thuận với các công đoàn giáo viên và ông không có ý định tránh xa nhiệm vụ này.
Matlof cho biết: “Tôi không có động lực nào để cho bất kỳ ai khác trên thế giới thuê nó ngoại trừ giáo viên của chúng tôi”.
Chang nhấn mạnh vào điều kiện này, viện dẫn khả năng bất động sản sẽ được bán và chủ sở hữu mới có những ý tưởng khác. Mặc dù ban đầu các đồng nghiệp của bà đã cân nhắc đưa điều kiện này vào, nhưng họ đã hủy bỏ sau khi Chang nói rõ rằng bà sẽ bỏ phiếu chống lại động thái này ngay cả khi điều kiện này được thông qua.
Phiếu bầu của ủy ban sẽ chuyển dự án đến Hội đồng thành phố, nơi sẽ có cơ hội chấp nhận dự án, từ chối hoặc yêu cầu sửa đổi thêm.
Câu chuyện này ban đầu xuất hiện trên Palo Alto Weekly. Gennady Sheyner đưa tin về chính trị địa phương và khu vực, nhà ở, giao thông và các chủ đề khác cho Palo Alto Weekly, Palo Alto Online và các ấn phẩm liên quan.
Bình luận
bạn phải đăng nhập để viết bình luận.