Bán bất động sản, xây dựng mới thêm $ 25B vào cuộn đánh giá quận

South Bay đã có một năm biểu ngữ cho việc bán bất động sản lớn và xây dựng mới. Những thay đổi có hiệu ứng gợn - tốt hay xấu, tùy thuộc vào người bạn hỏi - trên khắp Thung lũng Silicon.

Nhưng một sự cố văn phòng của thẩm định viên quận Santa Clara gần đây đưa ra một quan điểm khác về những thay đổi đó: tài sản được đánh giá bổ sung hơn 25.6 tỷ đô la trong quận kể từ ngày 1 tháng 2019 năm 307.5. Giá trị tài sản tăng thêm đó tạo ra khoảng 1.2 ​​triệu đô la thuế tài sản mới, dựa trên thuế suất tài sản trung bình của quận là XNUMX phần trăm.

“Bạn có thể thấy những gì đang xảy ra và bạn chỉ cần lái xe xung quanh để xem tất cả các công trình xây dựng mới và những con số đó tự nói lên”, Larry Stone, Giám định viên Hạt Santa Clara cho biết trong một cuộc phỏng vấn gần đây.

Trong giá trị mới được đánh giá đó, gần 5.75 triệu đô la đến từ các dự án xây dựng - 8,105 bổ sung lớn, thay đổi hoặc các tòa nhà hoàn toàn mới đã được hoàn thành trong năm ngoái.

San Jose đã bổ sung 1.86 tỷ đô la trong các đánh giá bổ sung trong quận và là nơi có bốn trong số 10 dự án xây dựng mới lớn nhất của quận, báo cáo của giám định viên cho thấy. Những dự án lớn đó bao gồm Valley Fair Mall, ở biên giới San Jose và Santa Clara, nơi đang thực hiện việc mở rộng 1 tỷ đô la. Bên kia đường, điểm nóng bán lẻ hỗn hợp Santana Row đã thêm một tòa nhà văn phòng lớn và tiếp tục phát triển sau khi bắt đầu xây dựng trên một văn phòng khác, được đặt tên là Santana West.

Những mở rộng đó là đáng chú ý, báo cáo của giám định viên nói, bởi vì các nhà phân tích dự kiến ​​30 phần trăm của 1,100 trung tâm của quốc gia sẽ đóng cửa trong bốn năm tới.

Các nhà bán lẻ khác đã nộp đơn xin phá sản trong sáu tháng đầu năm 2019 so với tất cả các năm 2018, hơn 7,000, báo cáo cho biết. Một ngoại lệ là trung tâm cao cấp. Valley Fair và Santana Row luôn đi đầu trong thay đổi này và đã bổ sung hơn nửa tỷ đô la vào công trình mới trong danh sách đánh giá 2019-20.

Sunnyvale đứng thứ hai trong số các thành phố có giá trị tài sản đáng kể thông qua xây dựng, ở mức 812 triệu đô la giá trị được đánh giá - ít hơn 1 tỷ đô la so với San Jose.

Nhưng công trình xây dựng mới của thị trường rất ổn định, ông Stone Stone cho biết. Nói cách khác, các công ty chiếm giữ các tòa nhà và khuôn viên đang lên sẽ không thể đi đến đâu sớm, không giống như thời kỳ bùng nổ dot-com đầu những năm 2000.

Apple là một ví dụ điển hình cho xu hướng đó, Phó Giám đốc Hạt Santa Clara David Ginsborg nói.

“Khuôn viên cũ của Apple - Infinite Loop - Apple đã không xây dựng điều đó; Sobrato đã làm, ”anh nói. “Cuối cùng họ đã mua nó nhưng bây giờ còn khuôn viên mới thì sao? Họ mua nó, (xây dựng nó) và sở hữu nó ”.

Apple đã mua đất cho khuôn viên Cupertino mới của mình, Apple Park, từ Hewlett-Packard vào năm 2010. Google, công ty đang xây dựng khu vực Bắc San Jose, vào tháng 123 đã chi XNUMX triệu đô la để mua ba cấu trúc văn phòng và nhà để xe đa tầng từ San Jose Hệ thống dựa trên Cisco.

“Bạn không chỉ nhìn thấy sự thay đổi trong cách tiếp cận, mà bạn còn thấy một người bảo vệ đi qua,” Ginsborg nói. “Rất may, Thung lũng Silicon đã rất thành công trong việc thay đổi người bảo vệ này.”

Mặc dù xây dựng mới rất dễ thấy, người kiếm tiền thực sự trong lĩnh vực bất động sản là bán tài sản, báo cáo của giám định viên cho thấy. Điều này có lẽ không có gì đáng ngạc nhiên khi xem xét các tác động của Dự luật 13, một luật pháp tiểu bang làm giảm nhiều giá trị tài sản được đánh giá (chủ sở hữu giá trị bị đánh thuế) ngay cả khi giá trị tài sản để bán trên thị trường mở tăng nhanh.

Dự luật 13, được thông qua vào năm 1978, giới hạn số tiền đánh giá giá trị tài sản có thể tăng hàng năm ở mức 2%. Tuy nhiên, khi một tài sản được bán, nó được đánh giá lại và đánh thuế dựa trên giá trị thị trường hiện tại của nó, đó là lý do tại sao bán hàng thường là một lợi ích lớn về thuế.

Stone nói: “Đề xuất 13 đã tác động đáng kể đến… doanh thu thuế tài sản tiềm năng,”. "Nếu bạn không có Dự luật 13, mọi thứ sẽ được đánh giá hợp lý theo giá trị thị trường hợp lý của nó."

Giá trị đó, Stone ước tính, nhiều hơn gấp đôi những tài sản trên toàn hạt được đánh giá ngày hôm nay.

Khoảng một nửa doanh số bán hàng có giá trị lớn nhất của Hạt Santa Clara đã xảy ra ở San Jose, bao gồm việc bán CityView Plaza trị giá 283.5 triệu đô la cho nhà phát triển Jay Paul Co. có trụ sở tại San Francisco và bán 154 triệu đô la của Khách sạn Fairmont ở bên kia đường ở trung tâm của trung tâm thành phố.

Cả hai tài sản đều có chủ sở hữu lâu năm trước khi bán, làm tăng đáng kể giá trị đánh giá khi chúng được bán.

Nhưng năm vừa qua đặc biệt tích cực đối với thành phố lớn nhất của Vùng Vịnh, nơi đã thu hút được sự chú ý chưa từng có từ các nhà đầu tư bất động sản lớn và các nhà phát triển phát triển.

Tổng cộng, doanh số bất động sản 10,503 của San Jose chiếm khoảng 40% trong tổng số 19.8 tỷ USD giá trị tài sản được đánh giá tăng từ sự thay đổi quyền sở hữu trên toàn hạt Santa Clara năm ngoái, báo cáo của giám định viên cho thấy.

Biểu đồ tương tác dưới đây cho thấy các thành phố khác của Hạt Santa Clara đã thực hiện như thế nào với doanh số của họ và đánh giá giá trị tăng lên.