Dự án xây dựng khu phức hợp văn phòng tại Palo Alto gây tranh cãi.

Khi Palo Alto chuẩn bị xây dựng một khu dân cư mới dọc theo đường San Antonio, các nhà lãnh đạo thành phố đang phải đối mặt với một câu hỏi đã gây khó khăn cho các nỗ lực quy hoạch trước đây: Khu dân cư mới nên có bao nhiêu không gian văn phòng?

Trọng tâm của cuộc tranh luận là khu vực phụ CTI nằm cạnh Quốc lộ 101 và ngay phía bắc đường East Charleston. Khu vực phụ CTI, nằm ngay phía nam đường San Antonio và bao gồm các đường Commercial Street, Transport Street và Industrial Avenue (do đó có tên gọi này), hiện được hình dung là một trung tâm thương mại, với các tòa nhà có thể cao tới 90 feet. Theo nghĩa đó, nó khác biệt so với hầu hết khu vực quy hoạch rộng lớn hơn, nơi thành phố hy vọng sẽ chứng kiến ​​sự bùng nổ về nhà ở cùng với hàng loạt cải tiến về giao thông.

Kịch bản cốt lõi cho khu vực quy hoạch đường San Antonio, được các nhân viên quy hoạch trình bày vào ngày 8 tháng 6, lập luận rằng nên đầu tư mạnh vào không gian văn phòng tại khu đất của CTI. Kịch bản này hình dung sẽ có 750,000 feet vuông không gian văn phòng và nghiên cứu phát triển trong khu vực phụ này, hiện đang bị chi phối bởi các tòa nhà thương mại và công nghiệp mật độ thấp. Kịch bản này kêu gọi thay thế hiệu quả các tòa nhà đó bằng một khu phức hợp văn phòng cao hơn và có mật độ xây dựng cao hơn, một dự án mà các nhân viên cho rằng sẽ duy trì việc làm ổn định và tài trợ cho việc cải thiện khu vực.

"Việc phát triển văn phòng tại khu vực phụ CTI được xác định là một cơ chế tiềm năng để cải thiện tính khả thi của dự án và tài trợ cho các lợi ích công cộng như công viên và cơ sở hạ tầng," một báo cáo từ Sở Quy hoạch và Phát triển cho biết.

Không phải ai cũng hào hứng với ý tưởng này. Mặc dù Hội đồng Thành phố đã bỏ phiếu 6-1 vào thứ Hai để thông qua kịch bản chính, các thành viên hội đồng vẫn thúc giục nhân viên tiến hành phân tích thêm để đảm bảo dự án không làm trầm trọng thêm sự mất cân bằng việc làm-nhà ở của thành phố. Thành viên hội đồng Keith Reckdahl, người duy nhất phản đối, lập luận rằng việc tái phát triển khu đất CTI theo kịch bản chính sẽ có tác động tiêu cực đến khu dân cư.

Vấn đề thành phố nên khuyến khích xây dựng bao nhiêu không gian văn phòng mới đã cản trở các nỗ lực quy hoạch trước đây. Khi thành phố đang xây dựng tầm nhìn mới cho khu vực phía bắc của khu phố Ventura, nhóm các bên liên quan đã chia rẽ về các đề xuất từ ​​nhân viên và tư vấn viên về việc đưa các khu thương mại vào kế hoạch phát triển. Đến khi thành phố... đã phê duyệt tầm nhìn Ventura Đến năm 2024, hầu hết cư dân từng tham gia vào nỗ lực này đã rút lui khỏi quá trình đó.

Trong đề xuất tái phát triển thương mại tại khu đất CTI, đội ngũ quy hoạch đã trình bày đây như một cách để mang lại công viên, cửa hàng bán lẻ và các tiện ích khác cho khu vực rộng lớn hơn. Khu vực đường San AntonioTheo kịch bản cơ bản, có thể sẽ có hơn 4,000 ngôi nhà. Vì không gian văn phòng mang lại lợi nhuận cao hơn cho các nhà phát triển, thành phố có thể cho phép phát triển thương mại để đổi lấy các khoản phí dùng để tài trợ cho một số tiện ích phổ biến hơn.

“Văn phòng確實 tạo ra lợi nhuận kinh tế cho các nhà phát triển,” Giám đốc Quy hoạch Jonathan Lait phát biểu tại cuộc họp. “Khi chúng ta đang yêu cầu thêm các không gian công cộng, không gian mở hoặc khu vực bán lẻ mà nếu không có văn phòng thì sẽ không hoạt động hiệu quả trong tình hình hiện nay, hoặc các vấn đề về giao thông hay thậm chí là nhà ở giá rẻ hơn, thì văn phòng sẽ không giải quyết được tất cả, nhưng nó sẽ giúp chúng ta phân tích để tìm ra những yếu tố cần điều chỉnh nhằm đạt được mục tiêu đó.”

Mặc dù kịch bản cốt lõi đề xuất mở rộng thương mại tại khu vực phụ CTI, nhưng các nhân viên quy hoạch lưu ý rằng các phần khác của khu vực quy hoạch rộng 275 mẫu Anh sẽ chứng kiến ​​sự giảm diện tích thương mại. Ông Lait cho rằng không gian văn phòng hạng A là một “phần quan trọng” của khu vực quy hoạch và khẳng định rằng các nhân viên đang lưu tâm đến sự mất cân bằng việc làm - nhà ở vốn đã rất cao trong lịch sử thành phố.

“Chúng tôi không muốn làm cho tình hình hiện tại trở nên tồi tệ hơn, và chúng tôi đang cố gắng tìm ra những lĩnh vực để cải thiện nó,” Lait nói.

Reckdahl phản đối kế hoạch này và lập luận rằng thành phố nên tập trung vào nhà ở hơn là việc làm, cả ở khu vực CTI và khu vực lân cận rộng lớn hơn. Ông bác bỏ quan điểm cho rằng thành phố nên phụ thuộc vào phí của các nhà phát triển để tài trợ cho các tiện ích cộng đồng.

“Cộng đồng chúng ta sẽ tốt hơn nhiều nếu tự chi trả cho việc xây dựng công viên thay vì để ai đó tạo ra 4,000 việc làm trong một khu vực rất nhỏ và chỉ trả lại cho chúng ta một khoản tiền rất nhỏ để hoàn trả”, Reckdahl nói.

Những người khác lại cởi mở hơn với việc xây dựng một khu phức hợp văn phòng lớn ở khu vực CTI cạnh đường cao tốc. Ủy viên hội đồng George Lu cho rằng đề xuất của nhân viên về việc phân bổ lại không gian thương mại trong Quy hoạch San Antonio là hợp lý.

Ông Lu cho biết: “Trong bối cảnh chúng ta đang di dời một số công việc và văn phòng, tôi nghĩ việc có không gian văn phòng hạng A nhìn chung là điều tốt”.

Vì khu đất của CTI nằm ngay cạnh đường cao tốc, việc tập trung phát triển văn phòng ở đó sẽ giảm thiểu tác động tiêu cực đến giao thông ở các khu dân cư xung quanh.

Mặc dù các thành viên hội đồng ủng hộ kịch bản cốt lõi được đề xuất, họ đã kêu gọi nhân viên tập trung vào việc tạo ra việc làm hơn là diện tích khi xem xét việc tăng hoặc giảm không gian thương mại. Thành viên hội đồng Julie Lythcott-Haims cũng đưa ra lập luận về việc cần thêm không gian công viên ở khu vực San Antonio. Kịch bản cốt lõi hình dung một công viên rộng từ 3 đến 3.5 mẫu Anh ở khu vực North Fabian, khu vực phía bắc nhất trong bốn khu vực phụ, cùng với 1.5 mẫu Anh không gian ngoài trời ở khu vực CTI.

Lythcott-Haims cho biết tiêu chuẩn của thành phố về công viên là từ 4 đến 5 mẫu Anh và kêu gọi thành phố mở rộng diện tích công viên xung quanh San Antonio.

“Tôi rất lo ngại rằng chúng ta sẽ tạo ra một loạt khu dân cư ở phía nam biên giới Palo Alto, giáp với Mountain View, cạnh đường cao tốc 101, mà lại mang đến cảm giác ‘kém hơn’. Chúng ta phải luôn cảnh giác với những gì tạo cảm giác kém hơn,” bà Lythcott-Haims nói. “Thời điểm này còn quá sớm để thỏa hiệp về những vấn đề sẽ ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống, cảm nhận về tiện nghi và lòng trung thành với bản sắc thực sự của Palo Alto.”

Câu chuyện này ban đầu xuất hiện trên Palo Alto Weekly. Gennady Sheyner là biên tập viên của Palo Alto Weekly và Palo Alto Online. Là một cựu biên tập viên, ông đã giành được giải thưởng cho các bài viết về bầu cử, sử dụng đất đai, kinh doanh, công nghệ và tin tức nóng hổi.