Ritchie: Luận văn về hoa hồng bất động sản

Chúng ta, những người sống trong thế giới môi giới bất động sản thương mại thường nhìn những người anh em họ xa của mình trong thế giới dân cư với vẻ hơi ngạc nhiên.

Không có ý thiếu tôn trọng, người mẹ cố quá cố của tôi là người tiên phong chính trong lĩnh vực kinh doanh bán biệt thự ở San Francisco, nơi cho đến những năm 1970, nó được gọi theo đúng nghĩa đen là “môi giới phòng ngủ” vì thực sự không có văn phòng bất động sản dân cư độc lập nào có quy mô như ngày nay. Thậm chí ở thời xưa hơn, cách bạn mua nhà là tìm một cựu phụ nữ của công ty quyền sở hữu, người làm việc ở phía sau dãy cửa hàng bất động sản thương mại xếp dọc theo Phố Sutter ở trung tâm thành phố SF, còn được gọi là Hang trộm, tương tự xếp hàng dọc theo Phố Đầu tiên ở trung tâm thành phố San Jose. Các quy tắc tham gia vào bất động sản trong thời kỳ báo trước thực sự rất khác so với ngày nay.

Nhưng khi giá biệt thự ở Khu vực Vịnh bình lưu của chúng tôi bắt đầu ngang bằng với giá của một tòa nhà văn phòng 20 tầng - hiện tại là mức giá tương tự của 40 tầng - chúng tôi ngạc nhiên trước mức độ đơn giản của việc thiết lập hoa hồng trong các giao dịch nhà ở so với sự phức tạp kiểu Byzantine trong đấu trường thương mại. Chắc chắn, ở mức giá nhà trung bình đến thấp hơn, con số này dường như gần như máy móc ở mức 6%, dường như là Điều răn thứ 11 từ đâu đó trong chiếc iPad của Moses. Vâng, như chúng ta biết bởi tiêu đề rầm rộ, mảnh máy tính bảng cuối cùng của anh ấy vừa mới rơi xuống đất và vỡ thành hàng triệu mảnh.

Đúng là, ở cấp độ cao hơn và kinh doanh nhà ở phức tạp hơn, việc bán những biệt thự nói trên đã có nhiều cuộc đàm phán về phí trong nhiều năm, nhưng thực sự không nhiều như bạn nghĩ.

Ngược lại, bạn cần có Kinh Qur'an để thực sự hiểu được sự phức tạp của phí trong môi giới bất động sản thương mại. Chắc chắn, tất cả chúng ta đều có ở đâu đó trong bàn làm việc của mình “Phí và hoa hồng tiêu chuẩn cho dịch vụ được cung cấp - Tất cả các khoản hoa hồng có thể thương lượng” và những khoản hoa hồng đó vẫn được áp dụng cho phần lớn công việc môi giới bánh mỳ hàng ngày, nhưng ngoài ra thì nó thực sự phức tạp.

Để bắt đầu, mỗi thị trường phụ sử dụng các phương pháp khác nhau. Nếu bạn đang cho thuê không gian văn phòng ở San Francisco, phía bắc Market, hoa hồng sẽ được tính dựa trên phương pháp “đô la trên mỗi foot vuông mỗi năm”. South of Market - đến tận Los Angeles bao gồm cả Thung lũng Silicon - cùng khoản hoa hồng cho thuê thương mại đó được trả theo tỷ lệ phần trăm quen thuộc hơn trong cơ cấu thu nhập. Cả hai số tiền đó có thể khác nhau tùy thuộc vào điều kiện thị trường. Khi người thuê nhà khan hiếm, các tờ rơi đều hét lên "hoa hồng đầy đủ cho người môi giới mua sắm", nghĩa là một khoản phí đơn giản 6% hiện khiến chủ nhà phải trả 9%, người môi giới niêm yết được 3% và người môi giới cho thuê được 6%. Chúng tôi không nhớ hoa hồng dân cư ở những thị trường tồi tệ nhất lên tới 9%.

Đó chỉ là về hoa hồng cho thuê. Trong thế giới bán hàng của môi giới thương mại, điều đó vẫn còn xa lạ hơn.

Như chúng ta đã chứng kiến ​​sự trỗi dậy của các đế chế và chuyên gia “nhóm thị trường vốn” trong các công ty môi giới thương mại khổng lồ, bất cứ thứ gì trên 20 triệu đô la, sẽ không có hoa hồng cho người môi giới của người mua. Lý thuyết cho rằng có rất nhiều người mua được nhóm niêm yết biết đến - đôi khi có tới tám người môi giới trên một danh sách - họ không cần sự hỗ trợ của nhà môi giới bên ngoài. Hoặc nếu một người xuất hiện, tốt hơn hết họ nên được người mua trả tiền hoặc có bằng tiến sĩ vặn tay để lấy một miếng từ bên bán. Và gần 6% cho các giao dịch mua vé cao là điều không thể tưởng tượng được, doanh thu lớn nhất nằm trong khoảng 1-2%.

Vì vậy, việc ngành công nghiệp dân cư than phiền về sự táo bạo mới của người mua khi phải trả phí không phải là điều mới mẻ đối với chúng tôi. Chúng tôi nhận được chúng thường xuyên. Chúng tôi đoán là khi mọi thứ ổn định, tất cả chúng ta sẽ tự hỏi làm thế quái nào mà công việc kinh doanh bán nhà lại hoạt động được trên cửa hàng đã đeo Điều răn thứ 11 trong suốt nhiều thập kỷ đó?

Người phụ trách chuyên mục Mark Ritchie của San José Spotlight là chủ sở hữu của công ty môi giới bất động sản thương mại Ritchie Commercial, và đã dành toàn bộ sự nghiệp của mình cho lĩnh vực bất động sản thương mại. Các cột của anh ấy xuất hiện vào mỗi thứ Tư thứ hai của tháng. Liên hệ với Mark tại [email được bảo vệ].