Các nhà lãnh đạo doanh nghiệp và lao động ở San Jose phải đối mặt với các khoản trợ cấp cho các tòa nhà cao tầng ở trung tâm thành phố

Đề xuất kéo dài việc giảm phí phát triển nhà ở ở trung tâm thành phố San Jose khiến những người ủng hộ lao động mâu thuẫn với cộng đồng doanh nghiệp, những người nói rằng chương trình khuyến khích lâu nay bỗng nhiên bị “chính trị hóa”.

Vào sáng thứ Năm, hai nhóm đã cam kết các trường hợp của họ về chương trình khuyến khích - được gọi là Chương trình Khuyến khích Người mới nổi ở Downtown - tại các cuộc họp báo cách nhau một giờ và chỉ cách nhau vài dãy nhà.

Các ủy viên hội đồng thành phố San Jose sẽ bỏ phiếu về vấn đề này trong cuộc họp Hội đồng thành phố vào tuần tới.

Một mặt, những người ủng hộ lao động và nhà ở giá cả phải chăng cho biết chương trình này đã tước đi thành phố của những quỹ nhà ở cần thiết, mang lại một bàn giao cho các nhà phát triển giàu có tại thời điểm xây dựng nhà giá rẻ nên được ưu tiên trong việc chống lại sự dịch chuyển của những cư dân dễ bị tổn thương.

Sandy Perry, chủ tịch của Mạng lưới Nhà ở Giá cả phải chăng của Hạt Santa Clara, cho biết: “Đây không phải là lúc để dành bất kỳ hình thức nghỉ ngơi nào cho các triệu phú và tỷ phú. Hội đồng lao động Vịnh. “Chúng ta có cái gọi là vấn đề bất bình đẳng về tài sản ở Thung lũng Silicon và trên phạm vi quốc gia, vậy làm thế nào để bất bình đẳng ngày càng gia tăng giúp chúng ta tạo ra một thành phố tốt hơn ở Thung lũng Silicon tốt hơn?”

Các nhà lãnh đạo doanh nghiệp hôm thứ Năm đã bác bỏ những nhận xét đó, chỉ trích phong trào lao động vì chính trị hóa một vấn đề mà họ có trong quá khứ ủng hộ.

“Điều này là vì lợi ích tốt nhất của công chúng sử dụng rất thẳng thắn và trung thực với bạn. Đây không phải là một chương trình mới, ”Matt Mahood, chủ tịch của tổ chức thung lũng silicon, phòng thương mại cũ của khu vực cho biết. “Tôi nghĩ họ chỉ đang cố gắng chính trị hóa một vấn đề mà trước đây họ đã ủng hộ.”

Các quan chức San Jose lần đầu tiên phê duyệt các biện pháp khuyến khích vào năm 2007, ngay trước cuộc Đại suy thoái khiến sự phát triển của khu vực bị đình trệ trong nhiều năm. Chương trình Khuyến khích Tăng cao bao gồm giảm phí tác động của công viên xuống khoảng một nửa và tùy chọn trì hoãn nộp một số loại thuế xây dựng cho đến khi dự án hoàn thành. Các nhà phát triển cần đáp ứng các tiêu chuẩn nhất định trong một khoảng thời gian cụ thể để đủ điều kiện, một khía cạnh của chương trình có nghĩa là thắp lửa cho các nhà xây dựng để lấy xẻng trong lòng đất.

Chuyển nhanh đến 2019 và thành phố đã không tìm thấy thời điểm thích hợp để loại bỏ chương trình này mãi mãi. Thay vào đó, các quan chức thành phố đã mở rộng các sáng kiến ​​ít nhất hai lần trong nỗ lực giúp đường ống của các đề xuất nhà ở trong trung tâm thành phố biến thành những ngôi nhà gạch cao tầng.

Theo các quan chức nhà ở hỗ trợ mở rộng chương trình, ít nhất các đơn vị dân cư 1,522 đã được hoàn thành theo chương trình gần tuổi 15 và một 1,043 bổ sung đang được triển khai. Nhiều nhà hơn được đề xuất trong lõi trung tâm thành phố, nhưng các nhà phát triển đã nói với thành phố và San José Spotlight rằng nhiều sự phát triển không thu được tỷ suất lợi nhuận đủ lớn để thu hút các nhà đầu tư bên ngoài, vốn cung cấp tiền cần thiết để bắt đầu xây dựng.

Một nghiên cứu khả thi gần đây về phát triển nhà ở tại trung tâm thành phố San Jose cho thấy, nếu không có sự khuyến khích, các nhà phát triển sẽ làm việc với tỷ suất lợi nhuận khoảng 4.13, điều mà nghiên cứu tuyên bố là không có lợi cho việc phát triển ra khỏi mặt đất.

Những người ủng hộ lao động và nhà ở giá cả phải chăng đã không rõ ràng về tuyên bố đó và lưu ý rằng ngay cả với các biện pháp khuyến khích, nghiên cứu cũng không đảm bảo rằng sự phát triển sẽ tiến lên phía trước. Họ ước tính thành phố sẽ nhận được ít hơn khoảng 67 triệu đô la thuế và phí - bao gồm khoảng 57 triệu đô la dành cho nhà ở giá rẻ - nếu các ưu đãi được mở rộng. Nếu những con số đó là đúng, con số đó sẽ tương đương với khoảng 450 ngôi nhà giá cả phải chăng, những người ủng hộ cho biết.

"Có khả năng một nhà phát triển sẽ không xây dựng nếu nhà phát triển không nhận đủ trợ cấp, nhưng chúng tôi cần phải trả bao nhiêu trợ cấp?" Ben Field, quan chức điều hành của Hội đồng Lao động Vịnh Nam đã hỏi Ben Field. “Thực sự, không đáng để trợ cấp cho một dự án ở một thời điểm nào đó nếu bạn không nhận được gì.”

Tuy nhiên, các quan chức thành phố nói rằng có một lợi ích để có được sự phát triển như vậy, ngay cả với các ưu đãi cắt giảm chi phí, là một phần của một phương trình lớn hơn làm cho sự phát triển trong thành phố trở nên đắt đỏ.

Lệ phí đóng góp vào tổng chi phí mà các nhà phát triển phải tương đương với lợi nhuận và cơ hội tài chính mà mỗi dự án cá nhân đại diện, ông James Walesh và Giám đốc Nhà ở Jacky Morales- Ferrand cho biết trong một bản ghi nhớ chung. Có một lợi ích công cộng đáng kể để tăng sự sẵn có của nhà ở và đạt được một lượng lớn cư dân quan trọng trong Khu thương mại.

Thị trưởng Sam Liccardo, một người ủng hộ phát triển lâu năm trong cốt lõi của thành phố, cho biết mục tiêu tạo ra nhiều nhà ở vượt xa so với lập luận mà các nhà phê bình giảm phí.

Chuyên gia được lựa chọn cẩn thận của các nhà phê bình giảm phí này đã nói với chúng tôi chính xác những gì thị trường đang nói với chúng tôi: chi phí xây dựng quá cao sẽ ngăn bất kỳ nhà xây dựng dân cư nào có được tài chính để xây dựng một tòa nhà cao tầng ở Downtown trong vài năm qua mặc dù khủng hoảng nhà ở hét lên Đối với nhiều nhà ở hơn, Lic Liccardo nói trong một tuyên bố. Chúng tôi phải đối mặt với một sự lựa chọn đơn giản: giảm phí và xây dựng nhà ở, hoặc chúng tôi ngồi trên tay và hy vọng một phép màu nào đó sẽ giải quyết cuộc khủng hoảng nhà ở này cho chúng tôi.

Tổ chức thung lũng silicon và các hoạt động kinh doanh ủng hộ phát triển khác lo ngại rằng nếu chương trình không được thông qua, thành phố có thể mất khả năng xây dựng gần 3,500 ngôi nhà có thể chứa “gia đình lao động, sinh viên, giáo viên, y tá, cảnh sát, lính cứu hỏa và những người cần hỗ trợ nhà ở giá cả phải chăng. ” Nhưng những người ủng hộ lao động và nhà ở giá cả phải chăng đang đẩy lùi yêu sách đó, nói rằng những ngôi nhà được xây dựng theo chương trình chủ yếu sẽ là những ngôi nhà “sang trọng”, chứ không phải những căn hộ mà những người lao động có thể mua được.

Nếu được phê duyệt vào thứ ba, chương trình sẽ được gia hạn cho đến tháng 12 2023.

Liên lạc với Nadia Lopez tại [email được bảo vệ] hoặc theo dõi @n_llopez trên Twitter. Liên hệ với Janice Bitters tại [email được bảo vệ] hoặc theo dõi @JaniceBitters trên Twitter.

Lưu ý của biên tập viên: Giám đốc điều hành của Tổ chức hợp tác làm việc Hoa Kỳ, Derecka Mehrens, phục vụ Hội đồng quản trị của San Jose Spotlight.