San Jose có thể đối mặt với một vụ kiện về việc đóng băng tiền thuê nhà

San Jose lệnh cấm tăng tiền thuê nhà gần đây có thể đưa thành phố ra tòa.

Douglas Dennington - một luật sư sử dụng đất của Rutan & Tucker LLP, đại diện cho các chủ nhà trên khắp San Jose - đã đệ trình một lá thư cho các nhà lãnh đạo thành phố vào ngày 1 tháng XNUMX tuyên bố rằng các chủ nhà kiên quyết phản đối việc đóng băng tiền thuê và cảnh báo thành phố có thể “muốn hạn chế trách nhiệm pháp lý đáng kể này bằng cách lập tức bãi bỏ lệnh cấm ”.

Ông cho biết việc đóng băng tiền thuê, đã được các nhà lập pháp thông qua trong tuần này và tạm dừng giá thuê tăng đột biến cho đến tháng 19 đối với những người thuê nhà bị ảnh hưởng bởi COVID-XNUMX, mâu thuẫn với luật tiểu bang và liên bang và có thể mời các vụ kiện từ chủ nhà tìm cách lấy lại số tiền đã mất trong đại dịch.

Việc đóng băng tiền thuê nhà của San Jose áp dụng cho những người thuê nhà sống trong các căn hộ và nhà di động do người thuê kiểm soát.

“Như được nêu ở đây, lệnh cấm chung được đề xuất có thể vi phạm cả luật tiểu bang và liên bang, và ngoài ra, có thể làm phát sinh các yêu sách tiền tệ đáng kể có lợi cho Chủ nhà và chống lại Thành phố,” Dennington viết trong lá thư của mình.

Luật sư thành phố Nora Frimann từ chối bình luận do có khả năng kiện tụng, nhưng cho biết cô không biết về bất kỳ hành động pháp lý nào đang chờ xử lý về việc đóng băng tiền thuê.

Dennington cảnh báo rằng lệnh cấm tăng tiền thuê nhà vi phạm Hiến pháp Hoa Kỳ vì nó ngăn cản một tiểu bang thông qua luật “làm giảm nghĩa vụ của các hợp đồng”.

Ông cho biết lệnh cấm cũng mâu thuẫn với luật mới của California.

Dự luật 91 của Thượng viện - được thông qua vào ngày 29 tháng 30 - mở rộng lệnh cấm trục xuất trên toàn tiểu bang đến hết ngày 19 tháng 1. Dự luật cấm chính quyền địa phương ban hành các biện pháp địa phương nhằm bảo vệ người thuê nhà khỏi bị trục xuất trong COVID-91 trước ngày XNUMX tháng XNUMX, khi các biện pháp bảo vệ theo SB XNUMX hết hiệu lực. Dennington khẳng định việc đóng băng tiền thuê, nhằm giải quyết sự bất ổn về nhà ở, đóng vai trò như một biện pháp bảo vệ địa phương chống lại việc trục xuất.

Cơ quan Lập pháp California yêu cầu các biện pháp bảo vệ trục xuất địa phương không thể có hiệu lực trước ngày 1 tháng Bảy, theo Dennington. Việc đóng băng tiền thuê nhà của San Jose có hiệu lực vào ngày 2 tháng XNUMX. Dennington nói thêm rằng một người thuê nhà có thể sử dụng các biện pháp bảo vệ đóng băng tiền thuê nhà như một biện pháp bảo vệ trong thủ tục trục xuất, trong trường hợp này, sẽ chứng minh rằng sắc lệnh vi phạm luật tiểu bang.

Ông nói thêm, thành phố sẽ gặp khó khăn trong việc chứng minh việc đóng băng tiền thuê nhà sẽ giúp người thuê ở như thế nào, đặc biệt là vì lệnh cấm trục xuất trên toàn tiểu bang được cho là sẽ cung cấp những biện pháp bảo vệ.

Không thể liên lạc ngay với Dennington vào thứ Năm. Không rõ anh ta đại diện cho bao nhiêu địa chủ. Bức thư cho biết văn phòng luật đang đại diện cho "một số nhà cung cấp nhà ở."

“Trong khi 'cơn sóng thần' từng được giới thiệu là động lực cho việc trục xuất các đơn vị bình thường không bao giờ có kết quả, thì Thành phố có thể mong đợi một 'cơn sóng thần' khi các chủ nhà đang kiện cáo tìm cách bù đắp thiệt hại của họ dưới tay Thành phố," Dennington đã viết.

Nhưng không phải tất cả các chủ nhà đều phản đối việc đóng băng tiền thuê.

Jeff Zell, một chủ nhà và chủ sở hữu của Zell Associates, không phản đối việc đóng băng cho thuê nhưng cho biết ông sẽ không ngạc nhiên nếu thành phố bị kiện vì ngăn cản chủ nhà thu tiền thuê. Zell sẽ không nói liệu cá nhân anh ta có xem xét việc kiện vì thua lỗ hay không.

Zell, người sở hữu 150 căn hộ ở San Jose, cho biết anh đã đưa ra quyết định kinh doanh cá nhân là không tăng tiền thuê nhà cho những người bị tổn hại bởi COVID-19 ngay cả trước khi San Jose thông qua việc đóng băng tiền thuê nhà.

“Tôi cảm thấy đó là một tình huống khủng khiếp đối với tất cả mọi người,” Zell nói. “Tôi thực sự cảm thấy tồi tệ cho một số người trong số những người có số dư cao này - và sau đó họ sẽ không bao giờ trả hết và một lúc nào đó họ sẽ mất nơi ở. Tôi cảm thấy khủng khiếp cho họ. Tôi không biết phải làm thế nào ”.

Theo Zell, một nhược điểm của sắc lệnh này là do chính phủ có thêm lớp giám sát ngoài các quy định của nhà nước, điều này có thể hạn chế khả năng của chủ nhà trong việc đàm phán các kế hoạch hoàn vốn và giảm giá thuê.

Ông cho biết SB 91 hứa sẽ giảm 80% số dư tiền thuê nhà cho chủ nhà. Nhưng chủ nhà có thể có nguy cơ mất quyền lợi đó nếu họ cố gắng đòi nợ thuê từ người thuê nhà trong khi các biện pháp bảo vệ theo SB 91 đang có hiệu lực.

Zell nói: “Không có động cơ khuyến khích hoặc không có động cơ để miễn tiền thuê nhà, hoặc thực hiện các giao dịch với người thuê nhà vì bối cảnh lập pháp đang thay đổi. “Phần đáng buồn là, những người thuê nhà của chúng tôi đã hỏi chúng tôi nhiều thứ và câu trả lời của chúng tôi là 'chúng tôi đang chờ xem điều gì sẽ xảy ra.'”

Kể từ khi đại dịch bắt đầu, Zell cho biết anh đã mất hơn 1 triệu đô la do thiếu tiền trả tiền thuê nhà, phí trả chậm và tiền thuê nhà tăng.

“Không có cách nào để bù lỗ,” Zell nói và nói thêm rằng các chủ nhà sẽ may mắn nhận được dù chỉ một phần nhỏ của quỹ cứu trợ tiền thuê nhà của tiểu bang. “Chính phủ liên bang là cơ quan duy nhất có thể in tiền và ngay bây giờ, không cho phép mọi người quay trở lại làm việc, chúng tôi cần phải thúc đẩy và trả tiền thuê nhà cho những người không thể đi và tự nuôi mình.”

Liên lạc với Carly Wipf tại [email được bảo vệ] hoặc theo dõi @CarlyChristineW trên Twitter.