San Jose có nhiều nhà ở sân sau hơn, nhưng liệu có đủ?
Terry Christensen đứng bên trong ADU được xây dựng một phần của mình vào tháng 5 23. Ảnh của Kyle Martin.

Bất chấp sự suy thoái kinh tế sau khi đại dịch COVID-19 bùng phát hơn một năm trước, các chủ nhà ở San Jose vẫn đang chi hơn hàng trăm ngàn đô la để xây dựng những ngôi nhà ở sân sau.

Một số người xây những ngôi nhà tranh ở sân sau để có thu nhập cho thuê, trong khi những người khác dành chúng để làm nơi ở cho người thân lớn tuổi. Các đơn vị nhỏ là studio nghệ thuật và văn phòng làm việc tại nhà. Dù động cơ là gì, hoạt động kinh doanh đang bùng nổ đối với các nhà xây dựng nhà chuyên về các đơn vị nhỏ gọn và đắt tiền này.

"Khi nào quy định của tiểu bang và địa phương Cheryl Wessling, người phát ngôn của sở kế hoạch San Jose, cho biết. “Chúng tôi đã thấy nhu cầu giảm nhẹ trong đợt dịch COVID vào năm 2020, nhưng nó vẫn tăng mạnh một cách đáng ngạc nhiên và chúng tôi dự đoán nhu cầu về ADU sẽ tiếp tục”.

Wessling lưu ý rằng thành phố đã có một "khởi đầu nhanh chóng" trong năm nay.

Năm ngoái, thành phố đã nhận được hơn 600 giấy phép cho các căn hộ phụ kiện, còn được gọi là căn hộ cho phép chủ sở hữu bất động sản xây dựng một ngôi nhà tách biệt, nhỏ hơn trên tài sản của họ. Chỉ trong hai tháng đầu năm 2021, thành phố đã nhận được 179 đơn đăng ký, đang trên đà nhận khoảng 1,000 đơn xin xây dựng vào cuối năm.

Tuy nhiên, sự gia tăng này chỉ làm giảm nhu cầu nhà ở của thành phố.

Các quan chức thành phố cho biết, một trong những mục tiêu giúp việc xây dựng ADU trở nên dễ dàng hơn là giúp tăng nguồn cung nhà ở giá cả phải chăng ở San Jose. Mục tiêu ban đầu được đặt ra vào năm 2017 là 25,000 đơn vị nhà ở - 10,000 trong số đó là giá cả phải chăng - vào năm 2022.

Yêu cầu về giấy phép

Rất nhiều nỗ lực đã được đưa ra để làm cho ADU trở thành một lựa chọn dễ dàng hơn cho nhiều chủ nhà ở San Jose, nhưng với chi phí gần 200,000 đô la, nó vẫn là một lựa chọn không thể tiếp cận đối với một số người.

Vào năm 2019, Hội đồng Thành phố San Jose đã xem xét một chương trình cho vay 5 triệu đô la để trang trải chi phí xin phép và lệ phí, nhưng đã từ bỏ kế hoạch sau khi các quan chức nhà ở trích dẫn lo ngại rằng nó có thể không đủ để khuyến khích chủ nhà xây dựng ADU.

Thay vào đó, ý tưởng này đã được giao cho các tổ chức phi lợi nhuận trong khu vực, bao gồm cả Housing Trust of Silicon Valley, tổ chức đã cung cấp các lớp học cho các chủ nhà muốn xây dựng ADU. Tổ chức sẽ sớm đưa ra các phương án tài trợ cho những chủ nhà theo đuổi một dự án ADU của riêng họ.

Vào năm 2017, các quan chức thành phố đã sắp xếp hợp lý quy trình cấp phép, bao gồm các cuộc hẹn lập kế hoạch chuyên dụng và đơn xin ưu tiên với văn phòng quy hoạch thành phố.

San Jose hiện cũng có bảy nhà xây dựng đã được phê duyệt trước với các mô hình căn hộ cao cấp mà không phải trải qua quy trình phê duyệt quy hoạch tổng thể của thành phố. Chỉ 18 tháng trước, nhà xây dựng duy nhất được phép xây dựng những căn hộ này ở San Jose là Abodu, một công ty khởi nghiệp về nhà ở tại Thành phố Redwood.

Mô hình “ngôi nhà sân sau” rộng 495 foot vuông của Abodu được đặt rất nhiều ở Thành phố Redwood, nhưng những người sáng lập sớm hy vọng nhiều hơn nữa sẽ xuất hiện xung quanh San Jose. Hình ảnh lịch sự của Abodu.

“Hiện chúng tôi có các dự án tại hơn 15 thành phố trong Vùng Vịnh,” Giám đốc điều hành Abodu John Geary cho biết. “San Jose vẫn là người dẫn đầu rõ ràng: Họ đã làm rất nhiều từ quan điểm quy trình để giúp chủ nhà và nhà xây dựng… kiến ​​trúc sư, nhà thiết kế và những gì không, dễ dàng hơn trong việc xây dựng các dự án”.

Thành phố cũng đang xem xét các đơn đăng ký từ ba nhà cung cấp mới, những người sẽ đưa ra các kế hoạch xây dựng đã được phê duyệt trước của riêng họ. Wessling cho biết một số nhà xây dựng đang trong quá trình đệ trình các sơ đồ tầng bổ sung.

Ví dụ, Abodu có ba kế hoạch xây dựng đã được thành phố phê duyệt trước, từ một studio rộng 325 foot vuông đến một phòng ngủ hai phòng ngủ rộng 610 foot vuông. Một nhà xây dựng khác, Acton ADU, có bốn kế hoạch để lựa chọn, có kích thước từ một đến hai phòng ngủ.

“(San Jose) cam kết đưa các đơn vị vào mặt đất và hoàn thành công việc đó,” Geary nói. Ở những thành phố khác nơi công ty của anh ấy làm việc, anh ấy nói, vẫn có thể mất từ ​​sáu đến tám tháng để có được giấy phép.

Thị trường hiện tại

An phân tích không chính thức của San Jose's vào tháng 2019 năm 23, bộ phận kế hoạch đã cho thấy tổng cộng 1,800 ADU cho thuê ở South Bay trên Craigslist. Giá thuê cho các căn hộ này trung bình hơn $ XNUMX mỗi tháng.

A phân tích tiếp theo thực hiện bởi San José Spotlight đã xem xét hơn 50 danh sách có sẵn trên Craigslist ở Hạt Santa Clara trong tháng này. Dữ liệu cho thấy giá thuê trung bình cho một ADU trên toàn Vịnh Nam là khoảng $ 1,900; kích thước trung bình là khoảng 460 bộ vuông. Giá thuê trung bình ở San Jose, nơi có 20 tin đăng, thấp hơn một chút vào khoảng $ 1,700 một căn.

Theo trang web liệt kê căn hộ RentCafe, căn hộ một phòng ngủ ở San Jose trung bình có giá hơn $ 2,400 mỗi tháng.

Những trở ngại vẫn tồn tại

Đối với chủ nhà và giáo sư về hưu Terry Christensen của Tiểu bang San Jose, quá trình xây dựng ngôi nhà nhỏ ở sân sau rộng hơn 540m2019 của ông mất khoảng hai năm. Nhưng việc nhận được giấy phép đã mất chín tháng trở lại vào năm XNUMX.

Ngày nay, trung bình các đơn đăng ký mất khoảng 20 ngày để được phê duyệt, theo sở nhà ở của thành phố.

Mọi người bỏ đi trong quá trình này, mặc dù các quan chức thành phố nói rằng nó ít liên quan đến các vòng quan liêu hơn là chi phí.

“Một số người bỏ dự án của họ sau khi nộp đơn,” Wessling nói. “Một số nhà nghiên cứu Stanford đã thực hiện một cuộc khảo sát vào đầu năm 2020, làm việc với chúng tôi, cho thấy các lý do có thể khác nhau, nhưng chi phí xây dựng không lường trước được là một yếu tố chính.”

Christensen đồng ý.

“Tôi đoán nếu (chồng tôi và tôi) biết chi phí cuối cùng sẽ là bao nhiêu, chúng tôi đã không làm điều đó,” Christensen nói. “Giống như bất kỳ dự án cải tạo nhà nào, chi phí đã tăng lên khi chúng tôi tiến hành.”

Christensen và chồng đã dự trù 5,000 đô la tiền phí, nhưng cuối cùng lại phải chi hơn 14,000 đô la khi quá trình kết thúc. Việc xây dựng thực tế của ngôi nhà ở sân sau tiêu tốn hơn 250,000 đô la.

Christensen cho biết anh cho một công nhân Bay Area thuê làm việc bán thời gian từ vùng Lake Tahoe. Anh ta hy vọng nếu anh ta thuê toàn thời gian thiết bị, anh ta có thể tính phí ở bất kỳ đâu trong khoảng từ 2,000 đô la đến 2,500 đô la.

“Mặc dù việc làm tốn kém, không chỉ giấy phép - mà còn cả xây dựng và lao động - ngay cả với mức giá đó, ai đó có thể bổ sung đáng kể thu nhập của họ bằng tiền thuê nhà và cung cấp một số nhà ở,” Christensen nói.

Câu chuyện này đã được cập nhật.

Liên hệ với Madelyn Reese tại [email được bảo vệ] hoặc theo @MadelynGReese trên Twitter.

Bình luận

Chúng tôi sẽ không công khai email của bạn.