Luật nhà ở San Jose phân chia cộng đồng kinh doanh và lao động

Có phải một luật 2010 ban đầu có nghĩa là tăng nhà ở giá rẻ ở Thung lũng Silicon đang làm điều ngược lại? Câu hỏi này đã chia rẽ những người ủng hộ phát triển, lãnh đạo lao động và một số nhà lập pháp San Jose.

Luật được đề cập - Sắc lệnh Nhà ở Hòa hợp (IHO) của thành phố - hiện yêu cầu tất cả các dự án phát triển theo tỷ lệ thị trường có từ 20 căn hộ trở lên phải chỉ định 15% số căn hộ đó là giá cả phải chăng hoặc trả phí cho quỹ nhà ở giá cả phải chăng.

Hội đồng thành phố San Jose sẽ bỏ phiếu sửa đổi chính sách này như là một phần của Chương trình làm việc của Thứ Ba, dựa trên đề xuất của nhân viên để áp dụng luật cho tất cả các dự án có năm đơn vị trở lên và được tính theo lệ phí thay thế cho các dự án giữa các đơn vị 5 và 20. Một chi phí nghiên cứu phát triển Công ty tư vấn bất động sản Keyser Marston Associates đã chuẩn bị cho thành phố hỗ trợ các thay đổi, bao gồm áp dụng IHO cho các dự án nhỏ hơn của năm đơn vị và không yêu cầu các nhà phát triển trung tâm phải trả phí tác động nhà ở phải chăng.

In một báo cáo riêng được ủy quyền bởi Tổ chức Thung lũng Silicon, Phòng Thương mại lớn nhất khu vực, công ty tư vấn nghiên cứu Beacon Economics nhận thấy rằng tốc độ phát triển hiện tại ở San Jose là trái với mục tiêu của luật. Theo báo cáo, chỉ có 107 ngôi nhà giá cả phải chăng đã được tạo ra kể từ năm 2017. Nếu xu hướng đó tiếp tục, công ty có trụ sở tại Los Angeles ước tính rằng chỉ có 150 ngôi nhà nữa sẽ được tạo ra vào năm 2022.

Matt Mahood, chủ tịch và giám đốc điều hành của SVO cho biết: “Chính sách này đã không hoạt động và tạo ra kết quả như mong đợi. “Thành phố San Jose đã đặt mục tiêu sản xuất 10,000 căn nhà giá rẻ mới vào năm 2020 để chống lại cuộc khủng hoảng nhà ở, nhưng chúng tôi sẽ không bao giờ đạt được mục tiêu này nếu không có những cải cách đáng kể đối với chính sách hiện hành.”

Nhưng các nhà lãnh đạo lao động hôm thứ Năm đã tố cáo bất kỳ thay đổi nào đối với luật pháp, lo ngại rằng bất kỳ sửa đổi nào đối với IHO có thể đóng góp cho việc di dời cư dân.

“Người dân lo ngại về việc mất nhà ở giá rẻ. Với đề xuất của IHO, nó có thể cắt giảm từ 21 đến 100% phí mà các nhà phát triển phải trả ngay bây giờ, ”Jeffrey Buchanan, giám đốc chính sách của Silicon Valley Rising cho biết. “Đó là điều đáng lo ngại, bởi vì các nhà phát triển như KT Urban… có thể trả bằng XNUMX đô la khi đóng góp vào nhà ở giá rẻ.”

Nhưng theo Beacon Economics, công ty nghiên cứu của SVO, một trong những yếu tố lớn nhất cản trở sự phát triển là tính khả thi của dự án và phí IHO là phí thành phố lớn nhất - chiếm 4.7 đến 5.2% chi phí của một dự án. Mark Tersini, đối tác của nhà phát triển KT Urban có trụ sở tại Cupertino, cho biết hôm thứ Tư, tỷ lệ cao này đẩy các nhà phát triển sẽ là các nhà phát triển, vì hầu hết tìm cách kiếm lợi nhuận ít nhất 4 đến 6% để đảm bảo nguồn vốn cần thiết để xây nhà ở mới.

Tersini nói: “Ngay bây giờ theo cách mà nó đang thúc đẩy, nó không hoạt động. “Những lợi nhuận mà họ đề cập ở đây không bền vững. Về cơ bản, chúng tôi đã ngừng kinh doanh cho đến khi lợi nhuận thu hút đầu tư ”.

Báo cáo cũng cho thấy chỉ có sáu trong số 33 dự án phát triển tiềm năng được phân tích trên toàn thành phố là khả thi về mặt tài chính theo IHO hiện tại. Con số đó sẽ tăng lên 19/33 nếu “gánh nặng phí được loại bỏ,” nó nói.

Nghị viên Johnny Khamis ủng hộ việc giảm phí, đặc biệt đối với các dự án được xây dựng gần phương tiện công cộng hoặc có không gian cộng đồng, hồ bơi và phòng tập thể dục. “Chúng tôi tiếp tục thử các giải pháp tương tự - nhiều quy định hơn, nhiều thuế hơn, nhiều phí hơn. Đây là một công thức không hoạt động, ”Khamis nói. “Thành thật mà nói, chúng ta cần xem xét việc làm ngược lại.”

Đây không phải là lần đầu tiên các nhà lãnh đạo doanh nghiệp và lao động công khai phản đối chính sách nhà ở.

A bất đồng tương tự vào tháng 9 tập trung vào Chương trình khuyến khích tăng cao Downtown, bao gồm giảm phí tác động của công viên và các tùy chọn để trì hoãn thanh toán một số thuế xây dựng cho đến khi hoàn thành dự án cho các nhà phát triển đủ điều kiện đáp ứng các tiêu chuẩn về thời gian xây dựng.

Những người ủng hộ lao động và nhà ở giá cả phải chăng cho biết chương trình này lần đầu tiên được thành lập ở 2007, lấy đi các quỹ nhà ở giá rẻ và trao cho các nhà phát triển giàu có, trong khi các thành viên cộng đồng kinh doanh cho biết các loại chính sách thành phố này - bao gồm cả IHO có khả năng sửa đổi - là những gì thực sự có được xẻng trên mặt đất . Sau năm giờ tranh luận, phần mở rộng của chương trình là 6-5 được phê duyệt hẹp qua 2023.

Bây giờ chưa đầy một tuần trước cuộc bỏ phiếu IHO sắp tới, Ủy viên Hội đồng Lan Diep - người ủng hộ sửa đổi sắc lệnh - không nghĩ rằng có nhiều bất đồng trong hội đồng. Ông cho biết tất cả các vấn đề được thảo luận hôm thứ Tư đều phù hợp với những gì nhân viên thành phố đã khuyến nghị.

“Tôi không mong đợi đây là một cuộc chiến,” Diệp nói. "Có thể có sự khác biệt trong các chi tiết cụ thể về cách sửa đổi cách thay đổi sắc lệnh, nhưng tôi nghĩ cảm giác chung là chúng ta nên sửa đổi nó."

Liên lạc với Katie Lauer tại [email được bảo vệ] hoặc theo @_katielauer trên Twitter.

Lưu ý của biên tập viên: Silicon Valley Rising là một chiến dịch của Tổ chức hợp tác làm việc Hoa Kỳ. Giám đốc điều hành của Tổ chức hợp tác làm việc Hoa Kỳ, Derecka Mehrens, phục vụ Hội đồng quản trị của San Jose Spotlight.