Luật nhà ở San Jose phân chia cộng đồng kinh doanh và lao động

Có phải một luật 2010 ban đầu có nghĩa là tăng nhà ở giá rẻ ở Thung lũng Silicon đang làm điều ngược lại? Câu hỏi này đã chia rẽ những người ủng hộ phát triển, lãnh đạo lao động và một số nhà lập pháp San Jose.

Luật được đề cập - Sắc lệnh Nhà ở Hòa hợp (IHO) của thành phố - hiện yêu cầu tất cả các dự án phát triển theo tỷ lệ thị trường có từ 20 căn hộ trở lên phải chỉ định 15% số căn hộ đó là giá cả phải chăng hoặc trả phí cho quỹ nhà ở giá cả phải chăng.

Hội đồng thành phố San Jose sẽ bỏ phiếu về việc sửa đổi chính sách này trong chương trình nghị sự ngày thứ Ba , dựa trên đề xuất của nhân viên về việc áp dụng luật cho tất cả các dự án có từ năm đơn vị trở lên và áp dụng dần phí thay thế cho các dự án từ 5 đến 20 đơn vị. Một nghiên cứu về chi phí phát triển do công ty tư vấn bất động sản Keyser Marston Associates thực hiện cho thành phố đã ủng hộ những thay đổi, bao gồm việc áp dụng phí thay thế cho các dự án nhỏ hơn có từ năm đơn vị trở lên và không yêu cầu các nhà phát triển ở khu vực trung tâm thành phố phải trả phí tác động nhà ở giá rẻ.

Trong một báo cáo riêng biệt do Tổ chức Thung lũng Silicon, phòng thương mại lớn nhất khu vực, ủy thác, công ty tư vấn nghiên cứu Beacon Economics nhận thấy rằng tốc độ phát triển hiện tại ở San Jose đi ngược lại mục tiêu của luật. Báo cáo cho biết chỉ có 107 căn nhà giá rẻ được xây dựng kể từ năm 2017. Nếu xu hướng này tiếp tục, công ty có trụ sở tại Los Angeles này ước tính rằng chỉ có thêm 150 căn nữa được xây dựng vào năm 2022.

Matt Mahood, chủ tịch và giám đốc điều hành của SVO cho biết: “Chính sách này đã không hoạt động và tạo ra kết quả như mong đợi. “Thành phố San Jose đã đặt mục tiêu sản xuất 10,000 căn nhà giá rẻ mới vào năm 2020 để chống lại cuộc khủng hoảng nhà ở, nhưng chúng tôi sẽ không bao giờ đạt được mục tiêu này nếu không có những cải cách đáng kể đối với chính sách hiện hành.”

Nhưng các nhà lãnh đạo lao động hôm thứ Năm đã tố cáo bất kỳ thay đổi nào đối với luật pháp, lo ngại rằng bất kỳ sửa đổi nào đối với IHO có thể đóng góp cho việc di dời cư dân.

“Người dân lo ngại về việc mất nhà ở giá rẻ. Với đề xuất của IHO, nó có thể cắt giảm từ 21 đến 100% phí mà các nhà phát triển phải trả ngay bây giờ, ”Jeffrey Buchanan, giám đốc chính sách của Silicon Valley Rising cho biết. “Đó là điều đáng lo ngại, bởi vì các nhà phát triển như KT Urban… có thể trả bằng XNUMX đô la khi đóng góp vào nhà ở giá rẻ.”

Nhưng theo Beacon Economics, công ty nghiên cứu của SVO, một trong những yếu tố lớn nhất cản trở sự phát triển là tính khả thi của dự án và phí IHO là phí thành phố lớn nhất - chiếm 4.7 đến 5.2% chi phí của một dự án. Mark Tersini, đối tác của nhà phát triển KT Urban có trụ sở tại Cupertino, cho biết hôm thứ Tư, tỷ lệ cao này đẩy các nhà phát triển sẽ là các nhà phát triển, vì hầu hết tìm cách kiếm lợi nhuận ít nhất 4 đến 6% để đảm bảo nguồn vốn cần thiết để xây nhà ở mới.

Tersini nói: “Ngay bây giờ theo cách mà nó đang thúc đẩy, nó không hoạt động. “Những lợi nhuận mà họ đề cập ở đây không bền vững. Về cơ bản, chúng tôi đã ngừng kinh doanh cho đến khi lợi nhuận thu hút đầu tư ”.

Báo cáo cũng cho thấy chỉ có sáu trong số 33 dự án phát triển tiềm năng được phân tích trên toàn thành phố là khả thi về mặt tài chính theo IHO hiện tại. Con số đó sẽ tăng lên 19/33 nếu “gánh nặng phí được loại bỏ,” nó nói.

Nghị viên Johnny Khamis ủng hộ việc giảm phí, đặc biệt đối với các dự án được xây dựng gần phương tiện công cộng hoặc có không gian cộng đồng, hồ bơi và phòng tập thể dục. “Chúng tôi tiếp tục thử các giải pháp tương tự - nhiều quy định hơn, nhiều thuế hơn, nhiều phí hơn. Đây là một công thức không hoạt động, ”Khamis nói. “Thành thật mà nói, chúng ta cần xem xét việc làm ngược lại.”

Đây không phải là lần đầu tiên các nhà lãnh đạo doanh nghiệp và lao động công khai phản đối chính sách nhà ở.

Một bất đồng tương tự vào tháng 9 tập trung vào Chương trình Khuyến khích Xây dựng Nhà Cao Tầng Khu Trung tâm, bao gồm việc giảm phí tác động đến công viên và các lựa chọn hoãn thanh toán một số loại thuế xây dựng cho đến sau khi dự án hoàn thành đối với các nhà phát triển đủ điều kiện đáp ứng các tiêu chuẩn về tiến độ xây dựng.

Các nhà hoạt động vì quyền lợi người lao động và nhà ở giá rẻ cho rằng chương trình được thành lập lần đầu vào năm 2007 đã cắt giảm ngân sách dành cho nhà ở giá rẻ và "ban phát" cho các nhà phát triển giàu có, trong khi các thành viên cộng đồng doanh nghiệp lại cho rằng những chính sách kiểu này của thành phố - bao gồm cả chương trình IHO có thể được sửa đổi - mới là điều thực sự thúc đẩy việc xây dựng. Sau năm giờ tranh luận, việc gia hạn chương trình đã được thông qua sít sao với tỷ lệ 6-5 cho đến năm 2023.

Bây giờ chưa đầy một tuần trước cuộc bỏ phiếu IHO sắp tới, Ủy viên Hội đồng Lan Diep - người ủng hộ sửa đổi sắc lệnh - không nghĩ rằng có nhiều bất đồng trong hội đồng. Ông cho biết tất cả các vấn đề được thảo luận hôm thứ Tư đều phù hợp với những gì nhân viên thành phố đã khuyến nghị.

“Tôi không mong đợi đây là một cuộc chiến,” Diệp nói. "Có thể có sự khác biệt trong các chi tiết cụ thể về cách sửa đổi cách thay đổi sắc lệnh, nhưng tôi nghĩ cảm giác chung là chúng ta nên sửa đổi nó."

Liên hệ với Katie Lauer qua địa chỉ email [email protected] hoặc theo dõi @_katielauer trên Twitter.

Ghi chú của biên tập viên: Silicon Valley Rising là một chiến dịch của Working Partnerships USA. Giám đốc điều hành của Working Partnerships USA, Derecka Mehrens, là thành viên Hội đồng quản trị của San José Spotlight.