Chính sách nhà ở tại San Jose bị trì hoãn sau khi bị phản đối

Các nhà lãnh đạo San Jose đang hoãn bỏ phiếu về kế hoạch cải tổ chương trình phát triển chịu trách nhiệm tạo ra một phần đáng kể nhà ở giá rẻ của thành phố. Quyết định này được đưa ra sau khi vấp phải sự phản đối mạnh mẽ từ những người phản đối, cảnh báo rằng việc thay đổi chính sách sẽ đồng nghĩa với việc giảm hỗ trợ nhà ở cho những người có nhu cầu cấp thiết nhất.

Sự thay đổi do nhân viên thành phố đề xuất sẽ tăng mức thu nhập mục tiêu cho những người thụ hưởng của San Jose chính sách nhà ở hòa nhập, yêu cầu các nhà phát triển nhà ở giá thị trường để chuyển một phần đầu tư của họ sang nhà ở giá rẻ. Mục tiêu của chương trình là chuyển trọng tâm từ cư dân có thu nhập thấp và trung bình sang người lao động có thu nhập trung bình. Hội đồng Thành phố dự kiến ​​sẽ bỏ phiếu về sự thay đổi chính sách Thứ Ba, nhưng Ủy ban Quy tắc và Chính phủ Công khai của thành phố đã bỏ phiếu vào tuần trước để hoãn quyết định cho đến tháng 1.

Nghị viên Quận 1 Rosemary Kamei phát biểu tại cuộc họp của ủy ban: "Tôi nghĩ điều này sẽ giúp chúng ta có cái nhìn rõ hơn về việc cân bằng giữa mục tiêu nhà ở và thực tế phát triển của mình".

Sự thay đổi được đề xuất — bắt nguồn từ một chỉ thị được đưa ra vào đầu năm nay của Thị trưởng Matt Mahan — khiến những người ủng hộ khả năng chi trả tại địa phương bất ngờ.

Alison Cingolani, giám đốc của tổ chức phi lợi nhuận vận động nhà ở giá rẻ SV@Home có trụ sở tại San Jose, chia sẻ với San José Spotlight: “Chúng tôi cảm thấy bất kỳ thay đổi nào đối với một công cụ đang hoạt động hiệu quả để tạo ra khả năng chi trả thực sự cần được phân tích kỹ lưỡng. Đó là những quyết định quan trọng. Chúng ảnh hưởng đến cuộc sống của hàng ngàn người.”

Thông thường, các nhà phát triển nhà ở tại San Jose có thể đáp ứng yêu cầu bao gồm của thành phố bằng cách chỉ định 15% số nhà trong một dự án nhà ở là nhà ở giá rẻ dưới giá thị trường. Ngoài ra, họ cũng có thể chọn trả một khoản phí "thay thế" để hỗ trợ tài trợ cho các dự án nhà ở giá rẻ ở những nơi khác.

Mahan đã khởi động việc thay đổi chính sách này bằng một chỉ thị được đưa vào thông điệp ngân sách tháng Ba của ông. Chỉ thị này yêu cầu các nhân viên thành phố soạn thảo các đề xuất tái cấu trúc chương trình nhà ở hòa nhập nhằm cung cấp thêm nhà ở cho cư dân có thu nhập trung bình.

Mahan viết trong thông điệp ngân sách của mình rằng: “Nhà ở giá rẻ cho người lao động đóng vai trò quan trọng trong chuỗi cung ứng nhà ở của chúng ta, nhưng chúng ta vẫn chưa xây dựng được nhà ở ở quy mô cần thiết”.

Mahan không đưa ra bình luận gì.

Yêu cầu nhà ở bao gồm của San Jose đã giúp tạo ra khoảng 288 ngôi nhà giá rẻ mỗi năm Theo dữ liệu của thành phố, trung bình kể từ năm 2019. Tất cả những ngôi nhà mới này đều được tài trợ bởi các nhà phát triển tư nhân — khiến chương trình càng trở nên hấp dẫn hơn đối với các nhà lãnh đạo thành phố. Ngược lại, các dự án nhà ở giá rẻ 100% thường cần trợ cấp công để thực hiện.

Sự phát triển nhà ở ở mọi loại hình đã chậm lại ở San Jose trong vài năm trở lại đây, trong bối cảnh chi phí xây dựng và tài chính ngày càng tăng.

Bản ghi nhớ của nhân viên nêu rõ đề xuất này cho rằng bằng cách cho phép các nhà phát triển tính giá thuê cao hơn cho những ngôi nhà giá rẻ của họ, việc thay đổi chương trình bao gồm sẽ giúp cân bằng bài toán tài chính cho nhiều dự án được đề xuất và cho phép chúng tiếp tục tiến triển.

Cho đến nay, chương trình nhà ở bao gồm đã tập trung vào việc cung cấp nhà ở cho những người có thu nhập bằng hoặc thấp hơn 80% thu nhập trung bình của khu vực, theo bản ghi nhớ chính sách. Đối với một hộ gia đình bốn người ở San Jose, mức thu nhập tối đa này là mức lương hàng năm khoảng 159,500 đô la.

Nếu được thông qua, đề xuất thay đổi chính sách sẽ chuyển trọng tâm đó lên phạm vi thu nhập từ 80% đến 110% thu nhập trung bình của khu vực. Ở mức cao nhất, một gia đình bốn người có thể kiếm được tới 214,000 đô la một năm mà vẫn đủ điều kiện.

Các nhà phê bình đã phản đối những con số như vậy, cho rằng việc tập trung hỗ trợ nhà ở cho những gia đình giàu có như vậy sẽ làm suy yếu những nỗ lực của San Jose nhằm cung cấp nhà ở cho những cư dân có hoàn cảnh kinh tế bấp bênh hơn.

Họ lưu ý rằng vào tháng 12 năm 2024, San Jose đã đã thông qua một biện pháp tạm thời điều đó làm giảm các yêu cầu về khả năng chi trả cho nhiều dự án nhà ở. Sự thay đổi đó cũng nhằm mục đích giúp các dự án đang gặp khó khăn về tài chính đạt được lợi nhuận để có thể tiếp tục tiến triển.

Cingolani cho biết với việc tăng giới hạn tiền thuê nhà lên mức đề xuất, trong nhiều trường hợp, các căn hộ giá rẻ được tạo ra theo chương trình bao gồm sẽ thường có giá thuê cao hơn so với những nơi cho thuê trên thị trường mở.

Nguyên nhân là do giá thuê nhà ở giá rẻ tại San Jose đang tăng lên đối với các gia đình có thu nhập cao hơn. Giá thuê tối đa hàng tháng cho một căn hộ một phòng ngủ dành cho những người có thu nhập bằng 80% thu nhập trung bình của khu vực được ấn định ở mức 3,191 đô la. Con số này đắt hơn giá thị trường trung bình của một căn hộ một phòng ngủ: 2,604 đô la một tháng, theo số liệu gần đây của thành phố.
Những ngôi nhà giá rẻ dành cho cư dân có thu nhập trung bình đã chứng tỏ là ngày càng khó bán trong những năm gần đây. Nhiều nhà phát triển địa phương đã báo cáo những ngôi nhà như vậy đã bị bỏ trống trong một thời gian dài, với rất ít người thuê nhà sẵn sàng vượt qua các vòng đăng ký theo yêu cầu của hầu hết các chương trình nhà ở giá rẻ để tiếp cận một căn hộ chỉ mang lại lợi ích về khả năng chi trả hạn chế.

Cingolani cho biết động thái như vậy nhấn mạnh nhu cầu nghiên cứu sâu hơn trước khi tiến hành bất kỳ thay đổi lớn nào đối với chính sách nhà ở bao gồm của San Jose.

“Chúng ta cần hiểu tại sao chúng ta lại mở nó ra,” bà nói. “Liệu có cần thiết phải mở nó ra không?”

Lưu ý của biên tập viên: Câu chuyện này làm rõ những thay đổi được đề xuất đối với mục tiêu thu nhập của chương trình nhà ở bao gồm.

Liên hệ Keith Menconi tại [email được bảo vệ] or @KeithMenconi trên X.