Nhà ở so với quá cảnh: Tại sao VTA phản đối tháp San Jose

Một dự án khu dân cư lớn đang được chú ý cho trung tâm thành phố San Jose đã được thành phố bật đèn xanh, nhưng dự án có thể không bao giờ được xây dựng do tranh chấp tài sản với một cơ quan vận chuyển.

Dự án Tháp Eterna 26 tầng, mà Roygbiv Real Estate Development đang hy vọng xây dựng tại 17-31 E. Santa Clara St., nằm ngay trên con đường của dự án mở rộng VTA-BART ở trung tâm thành phố San Jose.

Robert Manford, phó giám đốc kế hoạch của thành phố, đã phê duyệt dự án tòa tháp trong một phiên điều trần hôm thứ Tư. Mặc dù ông thừa nhận rằng thành phố không có tiếng nói về việc liệu dự án cuối cùng có được xây dựng hay không, nhưng ông cho rằng điều đó là có thể.

“Đây là một sự phát triển theo định hướng vận chuyển. Từ quan điểm quy hoạch, nó chắc chắn sẽ khả thi với một trạm BART, ”Manford nói. “Tôi nghĩ với thiết kế sáng tạo và khả năng đàm phán tốt, đây có thể là một dự án rất thành công.”

Cơ quan vận chuyển VTA cho biết tòa tháp căn hộ không thể cùng tồn tại với nhà ga trong tương lai của nó, nơi sẽ có một trong hai lối vào nằm giữa đường Số XNUMX và Số XNUMX dọc theo Phố Santa Clara, về cơ bản bên dưới nơi dự kiến ​​xây dựng tòa tháp.

“Có thể có một ga BART ở trung tâm thành phố San Jose, hoặc có thể có Tháp Eterna. Không thể có cả hai, ”Ron Golem, giám đốc phát triển bất động sản và định hướng vận chuyển của VTA, nói với San José Spotlight.

Có hai tòa nhà hiện có trên địa điểm, có từ cuối những năm 1800, sẽ bị phá bỏ để nhường chỗ cho tòa tháp. Tòa tháp cao 272 foot sẽ bao gồm 192 căn hộ với ít nhất 20% được chỉ định là giá cả phải chăng cho những người có thu nhập từ 60% thu nhập trung bình trở xuống của khu vực, theo báo cáo của thành phố.

Tại Hạt Santa Clara, một cặp vợ chồng kiếm được 60% thu nhập trung bình của khu vực sẽ kiếm được khoảng 81,000 đô la hàng năm và một gia đình bốn người sẽ kiếm được khoảng 101,000 đô la hàng năm, theo Bộ Gia cư và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ.

Cơ quan vận chuyển đã làm việc trong nhiều tháng thông qua một quy trình miền nổi tiếng — lộ trình hợp pháp để các cơ quan chính phủ lấy tài sản tư nhân cho các dự án công — để mua một trong những lô đất mà tòa tháp được quy hoạch từ một LLC do Roygbiv kiểm soát với “giá trị thị trường hợp lý , ”Golem nói.

Ông cho biết nhà phát triển và VTA đã ký một thỏa thuận cho phép cơ quan vận tải công cộng kiểm soát thực tế đối với bất động sản trong khi các bên thương lượng giá thị trường hợp lý cho lô đất.

Nhưng vì tên của nhà phát triển vẫn còn trên chủ quyền đất, các quan chức thành phố cho biết buổi điều trần công khai về việc phê duyệt dự án cần được tiến hành theo kế hoạch.

Thửa thứ hai nơi một phần của tòa tháp sẽ được kiểm soát bởi một chủ sở hữu khác, Lars Fuller và Z Hanna LLC, và VTA đã bắt đầu một vụ kiện chống lại chủ sở hữu đó trong nỗ lực lấy tài sản sau khi đề nghị ban đầu trị giá 1.54 triệu đô la của VTA bị từ chối, theo Golem và hồ sơ tòa án.

Loida Kirkley, Giám đốc điều hành của Roygbiv, từ chối trả lời các câu hỏi từ San José Spotlight về quy trình với VTA, với lý do hành động pháp lý đang diễn ra. Kiến trúc sư của Roygbiv về dự án, Kurt Anderson, cho biết các kỹ sư của dự án tin rằng tòa tháp căn hộ và BART có thể cùng tồn tại.

“Đội ngũ thiết kế của chúng tôi đã liên hệ với VTA và họ chưa bao giờ có một 'cuộc họp thiết kế' với chúng tôi về dự án của họ. Các chuyên gia tư vấn của chúng tôi tin rằng không có vấn đề gì khi cùng tồn tại cả hai mục đích sử dụng trên trang web đó, ”Anderson nói với San José Spotlight.

Với 20% số căn hộ được chỉ định giá cả phải chăng, nhà phát triển đủ điều kiện nhận phần thưởng mật độ theo luật tiểu bang, cho phép nhiều căn hộ hơn trong tòa tháp so với mức ban đầu được phép theo quy định của thành phố.

Theo luật tiểu bang, nhà phát triển cũng đang được cấp một loạt các miễn trừ và ngoại lệ đối với các tiêu chuẩn phát triển của thành phố, đáng kể nhất là việc loại bỏ các yêu cầu về bãi đậu xe. Hội đồng thành phố vào đầu năm nay đã thông qua một kế hoạch để cuối cùng loại bỏ mức tối thiểu bãi đậu xe cho sự phát triển mới trên toàn thành phố.

Liên hệ với Joseph Geha tại [email được bảo vệ] hoặc @ josephgeha16 trên Twitter.