San Jose tràn ngập các đề xuất nhà ở, nhưng xẻng ở đâu?

San Jose đang trong giai đoạn bùng nổ tăng trưởng sẽ tái tạo lại đặc điểm của thành phố và định hình lại đường chân trời của nó, đã thu hút sự chú ý và trí tưởng tượng của các nhà phát triển và nhà đầu tư lớn đến thành phố lớn nhất của Vùng Vịnh với tầm nhìn về các tòa nhà văn phòng lớn mới.

Nhưng sự chú ý đó đi kèm với những thách thức riêng của nó trong một khu vực đang thiếu nhà ở một cách khủng khiếp. Mặc dù San Jose là một trong số ít các thành phố trong Vùng Vịnh có nhiều nhà hơn số việc làm - một thực tế gây áp lực giảm ngân sách của thành phố - nhưng nó vẫn có những mục tiêu cao cả để bắt kịp nhu cầu nhà ở khi các đề xuất xây dựng văn phòng mới được triển khai. trong.

Và San Jose đã bị tụt lại phía sau trong việc xây dựng đủ nhà cho hàng chục ngàn công nhân mới dự kiến ​​sẽ xuống thành phố.

Phát triển nhà ở tại San Jose dường như không phải là một hướng đi lên nhanh chóng với tư cách là lãnh đạo thành phố, cư dân và nhà phát triển đã hy vọng - nhưng có một lĩnh vực bất ngờ dường như có tiềm năng: co-living.

Thị trưởng San Jose Sam Liccardo vào năm 2017 đã công bố mục tiêu đầy tham vọng là xây dựng 25,000 ngôi nhà mới trong thành phố - bao gồm 10,000 căn hộ giá cả phải chăng - vào năm 2022. Điều đó có nghĩa là 5,000 ngôi nhà mới phải được phê duyệt và bắt đầu tăng mỗi năm từ năm 2017 đến năm 2022.

Điều đó không xảy ra.

Blage Zelalich, quản lý trung tâm thành phố San Jose, cho biết: “Với… cảnh quan hiện tại, mọi cảng trong cơn bão sẽ đạt được mục tiêu đó. “Tôi nghĩ từ quan điểm của chúng tôi, chúng tôi cũng nhận thấy rằng bạn cần nhiều loại hình nhà ở khác nhau… Điểm mấu chốt là tất cả đều tốt.”

Trong các khu vực dự kiến ​​có mật độ cao nhất, trung tâm thành phố và xung quanh Ga Diridon, khoảng 1,836 đơn vị dân cư hiện đang được xây dựng trải dài trên một số dự án trong khi 2,556 đơn vị khác được thành phố phê duyệt, mặc dù không rõ khi nào - hoặc thậm chí nếu - hầu hết sẽ khởi công xây dựng.

Nhưng đó không phải là do thiếu quan tâm. Trên các đơn vị dân cư 4,392 được phê duyệt hoặc đang xây dựng ở trung tâm thành phố, hơn các đơn vị dân cư 3,750 hiện đang được đề xuất hoặc đang trong giai đoạn đề xuất sơ bộ trong khu vực trung tâm thành phố, tài liệu thành phố cho thấy.

Leslye Corsiglia, giám đốc điều hành của tổ chức phi lợi nhuận về nhà ở SV@Home cho biết: “Hầu hết các đơn vị đó hiện đang bị đình trệ do các yếu tố chi phí, vì vậy từ góc độ nhà ở, chúng tôi thực sự lo lắng rằng chúng ta cần phải tập trung cao độ vào vấn đề nhà ở. “Khi chúng tôi thêm việc làm, chúng tôi phải biết những người đó sẽ sống ở đâu.”

Vì vậy, là những gì giữ cho các nhà phát triển không đào sâu vào?

Trong nhiều trường hợp, các dự án khu dân cư không phải là penciling, theo Chris Neale, phó chủ tịch điều hành tại Core Cos., Một nhà phát triển dân cư có trụ sở tại San Jose với một số phát triển trong thành phố.

“Mặc dù lợi nhuận có thể lớn trong các dự án này, nhưng bài tập 'viết tắt' là về lợi nhuận trong dự án đó là bao nhiêu, và với điều đó, bạn có thể nhờ người cho vay cho bạn vay tiền để xây dựng nó không? Và với những gì còn lại, liệu có đủ để thu hút một nhà đầu tư? ” anh ấy nói. “Khi lợi nhuận đó quá mỏng… họ (nhà đầu tư) thà bỏ tiền của mình vào một cộng đồng khác”.

Và trong khi giá thuê đang tăng, định giá người dân ra khỏi khu vực Vịnh, Neale cho biết chi phí để xây dựng những ngôi nhà đó cũng tăng đáng kể, khiến các dự án mới trở nên khó bán để thu hút các nhà đầu tư đó - ngay cả khi giá thuê dự kiến ​​sẽ tốn hàng ngàn đô la một tháng.

Các nhà lãnh đạo thành phố đã nghe thấy mối quan tâm đó nhiều lần trong những năm gần đây, Zelalich nói.

Nhưng ngay cả khi thành phố phê duyệt các dự án nhà ở mới, có rất ít đòn bẩy mà cơ quan chính phủ có thể kéo để khuyến khích một nhà phát triển xây dựng trong một thị trường bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như một nhóm lao động xây dựng chặt chẽ, chi phí vật liệu và giá trị đất tăng cao, cô nói thêm

Những gì thành phố có thể kiểm soát là những thứ như phí và thuế, phân vùng và các quy trình có thể làm cho việc xin giấy phép nhanh hơn hoặc chậm hơn, và Liccardo năm nay tuyên bố sẽ tìm cách làm cho tất cả các quy trình đó trở nên thân thiện hơn với các nhà phát triển muốn xây dựng trong thành phố trung tâm thành phố và các nơi khác.

Các quan chức đã có những bước tiến trong một số lĩnh vực mà họ nói sẽ giúp thúc đẩy sự phát triển, chẳng hạn như nâng cao chiều cao xây dựng trong trung tâm thành phố, nơi dành chỗ cho 8.6 triệu feet vuông phát triển trong khu vực Ga Diridon có thể tạo ra hàng triệu thuế bất động sản hàng năm cho thành phố.

Và trong khi vẫn còn phải xem liệu một dự án bị đình trệ có được thúc đẩy bởi các giới hạn chiều cao lỏng lẻo hơn hay không, một bước được thành phố thực hiện - thêm chế độ chung sống vào mã phân vùng - dường như đã thúc đẩy nhiều nhà sản xuất hơn.

Đối với những người không quen biết, co-life là một loại hình nhà ở tương đối mới, đã xuất hiện chủ yếu ở các thành phố có chi phí cao quanh quận. Nó thường bao gồm các phòng ngủ riêng, đầy đủ nội thất liền kề với không gian chung, bao gồm nhà bếp và phòng tắm. Các không gian chung thường được chủ sở hữu tài sản dự trữ với một khoản phí cố định.

Đồng sống đến San Jose

Khi Starcity đồng khởi nghiệp có trụ sở tại San Francisco nói với các nhà lãnh đạo San Jose vào năm ngoái, họ muốn trao đổi một dự án căn hộ truyền thống đã được phê duyệt tại 199 Bassett St. với sự phát triển đồng sống lớn nhất từ ​​trước đến nay, đã thu hút sự chú ý của các quan chức thành phố.

Đề xuất phát triển dân cư truyền thống cho các đơn vị 304 từ lâu đã được phê duyệt cho địa điểm tại 199 Bassett St. đã không thu hút các nhà đầu tư có thể đi vào cuộc sống, theo Mark Tersini, chủ tịch của KT Urban, công ty đứng sau căn hộ ban đầu đề nghị.

Starcity muốn mua đất và xây dựng một khu phát triển đồng sống trên giường 800, trong đó Jon Dishotsky, đồng sáng lập và Giám đốc điều hành của Starcity, cho biết sẽ thu hút các nhà đầu tư - giả sử các nhà lãnh đạo thành phố sẽ thêm chế độ sống chung vào mã phân vùng của thành phố để cho phép dự án vượt lên.

Các quan chức San Jose đã làm việc với tốc độ gần như ánh sáng khi nói đến các mốc thời gian của chính phủ để thực hiện nó. Các nhà lãnh đạo thành phố bắt đầu tiếp cận cộng đồng vào tháng XNUMX và chấp thuận việc sống chung ở trung tâm thành phố hai tháng sau đó.

Nói thật, rất tốt khi có khu vực tư nhân là đối tác của chúng tôi để mang đến sự đổi mới và đó là những gì đã xảy ra trong trường hợp này, theo ông Zelalich.

Kể từ đó, không chỉ phát triển Starcity tại 199 Bassett St., mà KT Urban còn đang thực hiện lại các kế hoạch cho một sự phát triển trung tâm thành phố khác, được gọi là Garden Gate tại 600 S. First St., có khả năng là một đồng sinh sống dự án do sự quan tâm mạnh mẽ của nhà đầu tư vào loại nhà ở đó.

Nhưng bất chấp cuộc đấu tranh để có được các dự án khu dân cư truyền thống, Zelalich cho biết cô không lo lắng thành phố sẽ bị vượt qua bởi các dự án chung sống.

“Bạn thường nghĩ về những thứ đó trong đầu khi bạn trò chuyện về các loại nhà ở khác nhau,” cô nói. "Nhưng thực sự điểm mấu chốt là, cuối cùng, tất cả sẽ ổn."

Cư dân ở trung tâm thành phố dường như cũng không quá lo lắng.

“Rõ ràng xây nhà ở San Jose là một thách thức vì nhiều lý do… nhưng chúng ta cần phải thực sự sáng tạo về cách chúng ta nhìn nhận nhà ở,” Bill Souders, một cư dân trung tâm thành phố cũng phục vụ trong hội đồng Hiệp hội Cư dân Trung tâm San Jose cho biết. “Tôi nghĩ co-Housing và co-living sẽ là một giải pháp tuyệt vời để cung cấp một chút van an toàn cho một số áp lực nhu cầu nghiêm trọng đối với nhà ở hiện tại.”

Souders và Elizabeth Chien-Hale, một cư dân khác phục vụ trong ban quản trị Hiệp hội Cư dân Trung tâm thành phố San Jose, nói rằng họ sống ở trung tâm thành phố vì họ đã chọn gần phương tiện giao thông, bán lẻ và để đón nhận những người hàng xóm mới. Họ nói, cùng sống trong khu vực có thể trở thành một phần không thể thiếu trong hệ thống sinh thái của thành phố, mang đến những lựa chọn mới cho những người dân có thu nhập trung bình, những người trẻ tuổi và cả những chủ nhà lớn tuổi đang muốn giảm quy mô.

Từ quan điểm của người dân ở trung tâm thành phố, thật tốt vì chúng ta đang thấy bán lẻ ở khu vực trung tâm thành phố. Tôi nghĩ rằng bằng cách có nhiều người sống trong khu vực, chúng ta nên mang lại nhiều tiện nghi hơn cho tất cả cư dân.

Thật vậy, San Jose, nơi đã chứng kiến ​​nhiều khởi đầu sai lầm khi phát triển và bùng nổ kinh tế trong quá khứ, đang trải qua một sự chuyển đổi có thể mang lại nhiều không gian bán lẻ hơn cho khu vực.

Chẳng hạn, Google hiện đang lên kế hoạch cho một khuôn viên lớn sử dụng hỗn hợp từ 6 đến triệu triệu mét vuông gần trung tâm thành phố, một dự án đã thu hút được nhiều sự chú ý trong vài năm qua.

Thậm chí sớm hơn, nhà phát triển San Francisco Jay Paul Co. đang xem xét xây dựng hơn 4 triệu feet vuông không gian văn phòng mới ở trung tâm khu kinh doanh của thành phố. Trong khi đó, Gary Dillabough, một nhà phát triển, người đã kiếm được hàng trăm triệu đô la đất ở trung tâm thành phố, tiếp tục mua lại bất động sản dự kiến ​​để tái phát triển.

Khi thành phố tiếp tục thu hút sự chú ý của các công ty và nhà phát triển, các đề xuất văn phòng lớn là lo lắng gia tăng trong một số cư dân Ai sợ rằng không có đủ nhà ở, các tòa nhà văn phòng mới sẽ gây ra sự dịch chuyển của các cộng đồng dễ bị tổn thương.

Nhưng Neale nói rằng những phát triển thương mại đó có thể không phải là một điều xấu cho nhà ở.

“Chúng tôi, các nhà phát triển nhà ở, cần các nhà phát triển văn phòng, và họ cũng cần chúng tôi,” ông nói và lưu ý rằng trong quá khứ San Jose chủ yếu chú ý đến các dự án nhà ở thay vì văn phòng. “Đối với tôi đó là điều hơi khác ngay bây giờ: có sự quan tâm và thị trường cho cả hai người, vì vậy điều đó mang lại cho tôi hy vọng.”

Liên lạc với Janice Bitters tại [email được bảo vệ] hoặc theo dõi @JaniceBitters trên Twitter.