Các nhà lập pháp San Jose thực hiện luật nhà ở tiểu bang gây tranh cãi

San Jose chấp nhận — và có vẻ sẽ xây dựng — luật tiểu bang cho phép sự phát triển dày đặc hơn trong các khu dân cư dành cho một gia đình.

Hội đồng thành phố đã bỏ phiếu ngày 9-1-1 thứ Ba để thông qua một sắc lệnh khẩn cấp để thực hiện Dự luật Thượng viện 9, một luật của tiểu bang cho phép nhiều nhà hơn trên các lô đất dành cho một gia đình. Nghị viên Sylvia Arenas đã không trả lời khi được yêu cầu bỏ phiếu. Hội đồng cũng bỏ phiếu 9-2 để bỏ Nhà ở Cơ hội, một sáng kiến ​​địa phương có phạm vi tương tự. Ủy viên Hội đồng Dev Davis đã bỏ phiếu không trong cả hai lần, và Ủy viên Hội đồng Matt Mahan cũng bỏ phiếu không về việc bỏ Cơ hội Gia cư để tập trung vào SB 9.

Luật của tiểu bang có hiệu lực từ ngày 1 tháng XNUMX.

Sắc lệnh khẩn cấp của địa phương cho phép cư dân trong các khu dân cư dành cho một gia đình chia nhỏ các lô đất thành hai - miễn là lô đất đó không nhỏ hơn 1,200 bộ vuông - để tạo ra tổng số tối đa bốn đơn vị cho mỗi lô đất.

Thành phố cũng đang tìm cách để có thể mở rộng cách thức hoạt động của luật pháp tại địa phương. Các ủy viên hội đồng yêu cầu nhân viên xem xét cách làm cho các dự án SB 9 có giá cả phải chăng hơn, và tìm hiểu tính khả thi của việc xây dựng chúng trong các khu dân cư lịch sử.

Nghị viên Raul Peralez cho biết: “Chúng tôi biết rằng nhu cầu về nhà ở là rất nghiêm trọng trên toàn thành phố của chúng tôi, và nhiều hơn thế so với khi tôi lớn lên. Lớn lên trong một căn hộ XNUMX tầng được kiểm soát bởi tiền thuê nhà ở Cupertino, Peralez cho biết anh biết trước lợi ích của việc xây dựng nhà ở giá cả phải chăng, dày đặc. Hiện tại đuổi khỏi nhà của anh ấy vào năm 2019 cũng cho anh ta một nhận thức chói tai về mức độ tồi tệ của thành phố thị trường nhà đất đã trở thành trong những năm gần đây.

Davis, người đã ký một sáng kiến ​​trên toàn tiểu bang để bổ sung SB 9 bằng cách khôi phục quyền hạn phân vùng của địa phương, bà nói rằng bà phẫn nộ với việc tiểu bang sửa đổi Kế hoạch Chung của San Jose, trong đó dự kiến ​​mật độ nhà ở trong các ngôi làng đô thị được thiết lập xung quanh các hành lang giao thông. Cô nói về trải nghiệm của mình khi sống cạnh một ngôi nhà có 8 - 10 người ở. Cô cho biết nhiều cư dân đã nói với cô về nỗi sợ hãi của họ khi nhìn thấy khu dân cư của họ thay đổi khi có quá nhiều người.

“Tôi đã có nhiều (người) nói với tôi, và tôi cũng cảm thấy như vậy: 'Tôi không quan tâm những người hàng xóm của tôi trông như thế nào. Tôi chỉ quan tâm tôi có bao nhiêu người trong số họ, '' cô nói.

Ủy viên Hội đồng David Cohen cho biết sợ hãi về luật pháp đã bỏ qua điểm mà nhiều cư dân San Jose sống chật chội trong những ngôi nhà nhỏ do thiếu nhà ở. Ông cũng lưu ý đến Liên đoàn các thành phố California - một nhà phê bình nghiêm khắc đối với SB 9 - gần đây đã quyết định không ủng hộ sáng kiến ​​được trích dẫn bởi Davis vì nó sẽ làm đảo lộn hoàn toàn việc kiểm soát phân vùng trong tiểu bang.

Cohen nói: “Có một số hậu quả không mong muốn, khá nham hiểm trong sáng kiến ​​đó, đồng thời tuyên bố rằng nó sẽ cho phép các thành phố coi thường các mục tiêu về nhà ở của khu vực và làm trầm trọng thêm tình trạng thiếu nhà ở của bang.

Còn sơ hở thì sao?

Nghị viên Pam Foley cho nhân viên thành phố biết chi tiết về cách thức thi hành Luật SB 9, chẳng hạn như đảm bảo các tập đoàn hoặc quỹ tín thác của gia đình không vi phạm luật bằng cách mua các lô liền kề để phát triển.

“Làm cách nào để bạn theo dõi quỹ ủy thác để biết rằng không có vi phạm nào xảy ra?” Foley hỏi.

Nhân viên giải thích rằng thành phố tối thiểu sẽ phát triển một chương trình theo dõi để giám sát người mua. Nhưng nhân viên đã nói rõ một số các điều khoản của SB 9 là âm u, chẳng hạn như yêu cầu đối với các nhà phát triển phải chứng thực rằng họ có ý định sống trong một bất động sản trong ít nhất ba năm. Các quan chức thành phố cho biết họ hy vọng sẽ làm rõ một số vấn đề từ nhà nước vào đầu năm tới.

SB 9 khó có thể có tác động tức thì hoặc mạnh đến các thành phố. Một nghiên cứu thường được trích dẫn từ UC Berkeley cho thấy chỉ có 5.4% của tất cả các lô đất dành cho một gia đình ở California là khả thi để tái phát triển theo luật. Các quan chức quy hoạch San Jose đã nhiều lần nói rằng những thay đổi sâu rộng trong các khu dân cư dành cho một gia đình khó có thể xảy ra do những hạn chế về tài chính và địa điểm.

Những chi tiết này đã không ngăn cản SB 9 trở thành cột thu lôi đối với cư dân San Jose, nhiều người trong số họ đã thúc giục thành phố áp dụng các tiêu chuẩn phát triển nghiêm ngặt đối với các dự án SB 9. Sandra Delvin, một thành viên hội đồng quản trị của nhóm chống SB 9 Gia đình & Ngôi nhà SJ, đã trình bày một lá thư có chữ ký của 4,000 cư dân lo lắng về luật pháp.

Bà nói: “Đề xuất này sẽ thay đổi vĩnh viễn đặc điểm của các khu dân cư San Jose bằng cách cho phép phá dỡ một ngôi nhà dành cho một gia đình mà không cần sự tham gia của cộng đồng hoặc điều trần công khai.

Cư dân John Nourse đã mô tả một cơn ác mộng, nơi anh bất lực nhìn từ thiên đường khi khu phố của gia đình anh bị hủy hoại với các công trình đậu xe, nhà XNUMX tầng, bãi rác và mất điện.

“Ngay cả thành phố cũng nhận ra rằng ý tưởng Nhà ở Cơ hội của họ chẳng làm được gì ngoài việc tạo ra nhiều người nộp thuế tức giận hơn, nhưng đã quá muộn để sửa sai,” ông nói.

Một số cư dân đã yêu cầu thành phố tiến hành một cách thận trọng - hoặc không hề - với sự quan tâm của họ trong việc mở rộng các dự án loại SB 9 đến các khu bảo tồn lịch sử của San Jose.

Ben Leech, giám đốc điều hành của Hội đồng Hành động Bảo tồn San Jose, cho biết: “Các khu dân cư lâu đời và lịch sử - được chỉ định hoặc không - đã đóng góp to lớn vào nguồn cung nhà ở hiện có của chúng tôi với giá cả phải chăng, có thể đi bộ, dày đặc,” Ben Leech, giám đốc điều hành của Hội đồng Hành động Bảo tồn San Jose. “Nguy hiểm là hậu quả không lường trước của việc khuyến khích sự mất mát của những (ngôi nhà) đó để lấy nhà ở giá thị trường.”

Những người cho thuê nhà, chủ nhà và những người ủng hộ nhà ở đã ủng hộ việc SB 9 đến San Jose, cho rằng đó là một bước gia tăng nhưng quan trọng để giải quyết cuộc khủng hoảng nhà ở đang gia tăng của thành phố.

Poncho Guevara, giám đốc điều hành của Sacred Heart Community Service, cho biết: “Khi phần lớn thành phố của chúng tôi, 94%, bị cấm đối với người dân nếu họ không có thu nhập trên 200,000 đô la một năm, thì chúng tôi đang gặp phải một vấn đề nghiêm trọng. “Thực tế là sự bất bình đẳng quá mức này đã được duy trì bởi các chính sách của thành phố, thực sự là một sự thất bại về mặt đạo đức”.

Liên hệ với Eli Wolfe tại [email được bảo vệ] or @ EliWolfe4 trên Twitter.