San Jose: Sự phát triển của Major Alum Rock được thúc đẩy bởi luật quy hoạch bất thường

Trong nhiều năm, San Jose đã có lập trường cứng rắn chống lại việc sử dụng đất thương mại làm nhà ở - bất chấp tình trạng thiếu nhà ở trầm trọng của khu vực - để thúc đẩy hoạt động kinh tế trong một thành phố đang cố gắng xóa bỏ hình ảnh của mình như một “cộng đồng phòng ngủ”.

Nhưng trong một khu phố Đông San Jose có đường phố được lót bằng các doanh nghiệp thuộc sở hữu thiểu số, những quy tắc đó dường như bay ra khỏi cửa sổ. Là một phần của Làng đô thị Alum Rock Avenue dự án, một nhà phát triển - một trong những người để mắt đến hành lang Alum Rock - đã đề xuất tập hợp hơn 30 doanh nghiệp nhỏ bên trong 11 tòa nhà để phát triển 800 đơn vị nhà ở với một số cửa hàng bán lẻ bên dưới. Không rõ có bao nhiêu căn hộ trong số đó sẽ có giá cả phải chăng.

Và không có nhiều, nếu có, sự giám sát của công chúng. Kế hoạch này là hoàn toàn hợp pháp, và Hội đồng Thành phố cũng sẽ không bỏ phiếu về nó.

Đó là bởi vì Alum Rock là nơi duy nhất ở San Jose hoạt động theo lập kế hoạch mã dựa trên mẫu, cho phép các nhà phát triển xúc tiến các dự án dựa trên diện mạo của tòa nhà, không sử dụng đất.

Trong các khu quy hoạch dựa trên biểu mẫu, các ứng dụng phát triển chỉ cần được ủy ban quy hoạch của thành phố phê duyệt.

Không giống như phân vùng thông thường, theo luật mã hóa dựa trên biểu mẫu, nhà phát triển không cần phải xin giấy phép phân vùng lại, thông qua các cuộc họp cộng đồng hoặc bỏ phiếu đăng ký và giấy phép tại các cuộc họp của Hội đồng Thành phố. Ủy ban quy hoạch của thành phố phê duyệt dự án miễn là nó đáp ứng các tiêu chuẩn quy chuẩn xây dựng, bất kể nó được sử dụng cho mục đích dân cư hay thương mại.

Các khu vực bị ảnh hưởng chạy xuống Đại lộ Alum Rock giữa Đường King đến Xa lộ Liên bang.

Bây giờ có ít nhất năm phát triển chính được lên kế hoạch cho hành lang lịch sử, và người dân, chủ doanh nghiệp nhỏ và những người ủng hộ địa phương đang bắt đầu lo lắng.

“Các nhà phát triển không làm gì sai, đó là mã. Nhưng vấn đề là cộng đồng không biết tại sao nó lại diễn ra nhanh chóng như vậy, ”Fred Buzo, phó giám đốc nhà nước của AARP cho biết. “Đây là những cơ sở kinh doanh sắp biến mất, phá bỏ. Nó giống như hiệu ứng domino này - sự dịch chuyển là một mối quan tâm lớn, rất lớn. ”

Luật phân vùng ở Alum Rock có nghĩa là các nhà phát triển không cần phải thay đổi chỉ định sử dụng đất để xây dựng nhà ở trong một không gian trước đây dành cho mục đích thương mại, Buzo nói. Ở các khu vực khác của thành phố, các nhà phát triển sẽ phải nộp đơn đăng ký quy hoạch lại trước khi chuyển đến một không gian mới dành cho mục đích khác.

Trong khi các yếu tố nhất định như sự bùng nổ công nghệ và sự xuất hiện của trạm Berryessa BART mới đã ảnh hưởng đến sự phát triển, Buzo cho biết chủ yếu là luật phân vùng khuyến khích các nhà phát triển đến với khu vực lân cận.

Trong số năm đề xuất cho hành lang Alum Rock là một dự án có tên “Sunset @ Alum Rock” từ nhà phát triển SiliconSage Builders, được coi là lớn nhất. Nó đề xuất một tòa nhà hỗn hợp 5 tầng với 738 căn hộ, 26,500 bộ vuông bán lẻ ở tầng trệt và bố trí bãi đậu xe song song.

Nỗ lực tiếp cận nhà phát triển đã không thành công.

Nỗi sợ hãi của sự dịch chuyển

Tại một cuộc họp cộng đồng gần đây tại Mexico Heritage Plaza, những người hàng xóm liên quan, quan chức thành phố, những người ủng hộ và lập kế hoạch đã thảo luận về những thay đổi dự kiến ​​của dự án - và cách nó phản ánh lợi ích của khu vực lân cận.

"Những loại doanh nghiệp nào sẽ có quyền tiếp cận với những không gian thương mại mới này?" Camille Llanes-Fontanilla, giám đốc điều hành của tổ chức phi lợi nhuận địa phương Somos Mayfair cho biết. “Giá thuê sẽ như thế nào vì hiện tại chúng tôi có rất nhiều doanh nghiệp thuộc sở hữu gia đình - không phải là bán lẻ hộp lớn. Có một sự khác biệt trong tính cách và đó là điều gây ra sự sợ hãi và lo lắng. "

Theo Llanes-Fontanilla, dịch chuyển là nỗi sợ hãi lớn nhất của người dân và chủ doanh nghiệp.

Llanes-Fontanilla nói thêm: “Nếu mọi người phải di dời, thì sự thật là tất cả các công việc kinh doanh của chúng tôi cũng sẽ bị ảnh hưởng. “Nhưng những gì chúng tôi đã xây dựng ở East Side là sự hỗ trợ xã hội, nơi mọi người thực sự quan tâm đến nhau. Chúng tôi vẫn cho mọi người đi xe và xem con cái của nhau – chúng tôi thực sự kết nối với nhau. ”

Chủ doanh nghiệp địa phương Jose V. Rios, 60 tuổi, đã điều hành doanh nghiệp thuế nhỏ, thuộc sở hữu gia đình của mình - Ins Tax– trên hành lang với con trai của mình trong 12 năm qua - trên chính mảnh đất mà SiliconSage đã đề xuất phát triển lớn mạnh. Nếu dự án được chấp thuận, gia đình sẽ buộc phải rời đi. Rios cho biết anh ấy sẽ phải vay một khoản vay khác từ ngân hàng và trì hoãn việc nghỉ hưu.

"Nó tốt cho doanh nghiệp hay nó tốt cho chúng tôi?" Rios nói, đề cập đến dự án phát triển. “Tôi cảm thấy bất cứ điều gì họ làm đều là về kinh doanh. Mỗi người kinh doanh đều có chương trình nghị sự của họ - đối với họ, họ đang nghĩ về tiền của mình và thế là xong. "

Rios chuyển đến Hoa Kỳ từ Mexico khi anh ấy là 17 và định cư tại San Jose. Anh ta làm việc như một người rửa chén trước khi anh ta có thể có được một nền giáo dục và bắt đầu kinh doanh riêng ở Alum Rock.

Anh ấy cho biết nhà phát triển đã không cố gắng liên hệ với anh ấy hoặc các doanh nghiệp khác có nguy cơ bị di dời, thay vì anh ấy được thông báo bởi một người bạn nói rằng dự án có thể ảnh hưởng đến anh ấy. Một số chủ doanh nghiệp trong khối của anh ấy thậm chí còn không biết rằng có một dự án phát triển được đề xuất, anh ấy nói.

Rios cho biết: “Hầu hết mọi người đã làm việc này như một gia đình và không thể xây dựng lại công việc kinh doanh của họ,” ông Rios cho biết thêm rằng việc rời khỏi khu vực này sẽ đồng nghĩa với việc mất đi một phần lớn khách hàng của mình.

Ý nghĩa lịch sử 

Llanes-Fontanilla nói rằng cư dân cũng quan tâm đến việc bảo tồn kiến ​​trúc lịch sử và các địa danh văn hóa trong khu phố của họ.

Trong dự án phát triển được đề xuất có nhà của Cesar Chavez, nơi ông đã sống trong 14 năm - một địa danh lịch sử của San Jose. Nằm ở góc đường King là Trung tâm thương mại di sản Mexico, một minh chứng cho nguồn gốc của khu phố trong việc thúc đẩy các phong trào công bằng xã hội, nằm ở vị trí thích hợp giữa hai trong số các khớp Latino được yêu thích nhất của barrio - El Chalateco và Mariscos La Costa. Trong khi El Chalateco nằm ngoài ranh giới Làng đô thị, Mariscos La Costa nằm trong ranh giới và cuối cùng có thể bị di dời.

“Chúng tôi cần phải làm những gì chúng tôi phải làm bằng mọi giá để bảo tồn bản chất và đặc điểm của Alum Rock,” ủy viên hội đồng East Side Magdalena Carrasco nói với San José Spotlight. “Chúng tôi đã không có sự phát triển ở East Side trong 20 năm qua và ngay bây giờ chúng tôi không thể giữ các nhà phát triển tránh xa East Side vì họ đã phát hiện ra điều kỳ diệu và tiềm năng trên hành lang này.”

Carrasco cho biết Alum Rock là “hành lang lâu đời nhất” ở San Jose và là một trong những hành lang quan trọng nhất của toàn thành phố.

Trong khi Carrasco “vẫn còn rào cản” về việc sử dụng quy hoạch mã dựa trên biểu mẫu, cô ấy nói rằng cô ấy ủng hộ việc chuyển đổi hành lang thành một ngôi làng đô thị miễn là nó không làm ảnh hưởng đến đặc điểm của khu phố hoặc làm di dời cư dân.

Carrasco gần đây đã giới thiệu $ 100,000 đề xuất ngân sách để giúp các doanh nghiệp trong hành lang Alum Rock có nguy cơ bị di dời cao hơn.

“Các giấy phép đang được thông qua - chúng rất có thể sẽ được chấp thuận, nhưng chúng tôi muốn đảm bảo rằng cộng đồng cảm thấy rằng đầu vào của họ là một phần của quá trình,” Carrasco nói về sự phát triển của SiliconSage và những người khác thích điều đó. “Chúng tôi cần nhiều nhà ở và đầu tư hơn, nhưng chúng tôi cần đảm bảo rằng họ sẽ có trách nhiệm với cư dân và trở thành những tác nhân tốt, đối tác và hàng xóm”.

Chỉ Alum Rock có luật quy hoạch này

Các quan chức của San Jose lần đầu tiên thảo luận về lập kế hoạch mã dựa trên hình thức trong 2009, nhưng có rất nhiều phản hồi. Vào thời điểm đó, các quan chức thành phố đã xem xét áp dụng luật quy hoạch trong ba khu vực, bao gồm khu phố Willow Glen giàu có.

Nhưng khi ý tưởng trở lại vào năm 2013, đã có ít sự phản đối hơn và nó đã được thông qua - nhưng chỉ ở Alum Rock. Theo Carrasco, bây giờ toàn bộ thành phố có thể được thay đổi để quy hoạch mã dựa trên biểu mẫu.

Angela Wang, giám đốc dự án phát triển SiliconSage có thể thay thế 32 doanh nghiệp, cho biết dự án đang được “thiết kế lại”. Nhà phát triển phải thay đổi bố cục của dự án để tuân theo các hướng dẫn của ủy ban lập kế hoạch. Các cuộc họp cộng đồng sẽ được tổ chức sau khi nhận được kế hoạch mới, Wang nói.

Nhưng không phải ai cũng tin rằng khái niệm này luôn giữ lợi ích của cộng đồng.

Theo Buzo, quá trình phân vùng cho các quy hoạch làng đô thị khác ở San Jose đã cho phép tiếp cận cộng đồng rộng rãi thông qua các cuộc họp và bỏ phiếu của Hội đồng Thành phố - nhưng không phải ở Alum Rock. Để biến dự án ở Alum Rock trở thành một “ngôi làng đô thị” thực sự, Buzo nói rằng thành phố cần phải sửa đổi quy trình mã dựa trên biểu mẫu để cho phép cộng đồng tham gia.

Buzo nói: “Họ chỉ định một ngôi làng ở đô thị mà không có nhiều ý kiến ​​đóng góp của cộng đồng. “Theo nhiều cách, đó chỉ là một ngôi làng đô thị - nếu họ tiếp tục gọi đây là một ngôi làng đô thị, thì họ cần phải trải qua quá trình lập kế hoạch mà họ thường thực hiện để gọi nó là một ngôi làng đô thị.”

Trong đầu vào cộng đồng mời chào, Rios, chủ doanh nghiệp, cho biết thành phố và các nhà phát triển cần phải giúp các doanh nghiệp di dời.

“Các doanh nghiệp nhỏ là những người đã làm cho khu vực này trở nên như thế nào và bây giờ họ là những người sẽ phải gánh chịu hậu quả,” Rios nói. “Tôi đến đây để làm tốt hơn, để xây dựng công việc kinh doanh của mình và bây giờ nó gần giống như bạn đang làm việc cho một thứ gì đó và ai đó đến và đuổi bạn ra khỏi nhà của chính mình.”

Các nhà lãnh đạo cộng đồng Alum Rock đang lên kế hoạch cho một sự kiện cộng đồng thứ hai vào thứ Bảy - một cuộc đi bộ trong khu phố - để tạo ra nhận thức nhiều hơn về tiến độ của dự án và khuyến khích cư dân nói lên mối quan tâm của họ. Chuyến đi bộ sẽ bắt đầu lúc 10:00 sáng tại Trung tâm Thương mại Di sản Mexico và sẽ bao gồm một số điểm dừng trên đường đi.

Liên lạc với Nadia Lopez tại [email được bảo vệ] hoặc theo dõi @n_llopez trên Twitter.