Thị trưởng San Jose quảng bá kế hoạch 15 điểm về nhà ở cho California.

Thị trưởng San Jose, Matt Mahan, đặt mục tiêu nổi bật giữa rất nhiều ứng cử viên tranh chức Thống đốc California bằng một kế hoạch chính sách toàn tiểu bang nhằm đẩy nhanh tiến độ xây dựng nhà ở. Những người ủng hộ cho rằng có rất nhiều điểm tích cực trong kế hoạch này — ngay cả khi một số khía cạnh có thể cắt giảm ngân sách cho các dịch vụ công cộng địa phương.

Mahan đã tiết lộ Kế hoạch điểm 15 Ngày 5 tháng 3 tại Altadena, nơi xảy ra vụ tấn công gây thương vong nhiều thứ năm và tàn phá nặng nề thứ hai. cháy rừng trong lịch sử tiểu bang Năm ngoái, hơn 9,000 tòa nhà đã bị phá dỡ ở Quận Los Angeles. Các đề xuất bao gồm miễn thuế hai năm đối với các khoản phí địa phương cho các dự án phát triển nhà ở mới và giới hạn 30 ngày đối với việc xử lý giấy phép. Ông Mahan đề xuất đẩy nhanh quá trình phê duyệt cho các đơn vị nhà ở phụ trợ mới, hay còn gọi là nhà ở phụ trợ. QUẢNG CÁOvà các nhà máy sản xuất nhà lắp ghép. Ông cũng muốn sửa đổi các quy định xây dựng của tiểu bang và xây dựng kế hoạch nhằm hạn chế các vụ kiện được sử dụng để ngăn chặn các dự án.

“Kế hoạch của ông ấy táo bạo, toàn diện và dựa trên kinh nghiệm thực tế, chứ không phải những lời nói suông dễ nhớ,” Adrian Rafizadeh, người phát ngôn cho chiến dịch tranh cử của Mahan, nói với San José Spotlight. “Nó giúp giảm chi phí bằng cách cắt giảm thuế, quy định và các vụ kiện tụng khiến các dự án trở nên đắt đỏ hơn. Nó mang lại giá trị cao hơn cho mỗi đồng tiền thuế của người dân bằng cách đặt nhà ở làm trọng tâm trong chiến lược công nghiệp của California. Và nó buộc mọi cộng đồng và mọi cấp chính quyền phải chịu trách nhiệm về kết quả.”

Kelly Snider, một chuyên gia tư vấn về sử dụng đất và giáo sư quy hoạch đô thị tại Đại học Bang San Jose, cho biết đây là kế hoạch nhà ở chi tiết nhất mà bà từng thấy từ các ứng cử viên thống đốc năm nay.

“Tôi nghĩ đó là một nền tảng tốt, và cho đến nay đã có đủ thông tin chi tiết để tin tưởng anh ta,” Snider nói với tờ San José Spotlight. “Tôi nghĩ thông tin này đáng tin cậy.”

Tuy nhiên, vẫn có những yếu tố trong đề xuất mà Snider dự đoán sẽ gặp phải sự phản đối — cụ thể là việc miễn thuế hai năm. Mahan đã than phiền về phí xây dựng nhà ở của California. là mức cao nhất trong cả nước và cam kết ngăn chính quyền địa phương áp đặt Thuế bán hàng hoặc thuế chuyển nhượng quá cao đối với nhà ở mới xây dựng trong khu vực nội thành, chẳng hạn như "thuế biệt thự" được cử tri thông qua - hay còn gọi là Biện pháp ULA - ở Los Angeles.

“Đó là một ý tưởng hay và là kiểu tập trung quyền lực nhà nước mà một thống đốc có thể thực hiện trong nhiệm kỳ bốn năm, nhưng nó sẽ rất không được lòng hầu hết các địa phương ở California vì họ không có nguồn thu nào khác để chi trả cho những thứ như giấy phép xây dựng hoặc các yếu tố nhà ở, những thứ bắt buộc do tiểu bang quy định,” Snider nói. “Những quy định bắt buộc không được cấp kinh phí này sẽ thực sự bất khả thi đối với hầu hết các thành phố ở California.”

Alex Shoor, một nhà hoạt động vì quyền nhà ở tại South Bay, cũng chia sẻ mối lo ngại đó.

“Khi bạn cắt giảm phí mà không bù đắp khoản thu đó bằng nguồn khác, bạn đang tự hại mình,” Shoor nói với tờ San José Spotlight. “Bạn cần nguồn thu đó để cung cấp các dịch vụ của thành phố và phải đảm bảo rằng nó có thể được bù đắp. Đó có thể là một canh bạc.”

Tại San Jose, Sở Công viên, Giải trí và Dịch vụ Khu phố đang phải vật lộn với khoản nợ tồn đọng khổng lồ lên tới 550 triệu đô la cho việc bảo trì và cơ sở hạ tầng.mà các quan chức cho rằng là do giảm phí nhà phát triểnCác quan chức cho biết họ đang nghiên cứu cách thức để cơ quan này có thể tái cấu trúc khoản thiếu hụt ngân sách khi thành phố đang đối mặt với một vấn đề lớn hơn. Thâm hụt ngân sách 56 triệu USD.

“Chúng ta hoàn toàn cần thêm nhà ở, nhưng việc tăng thêm dân số trong khi cắt giảm các dịch vụ bảo vệ và phục vụ cư dân là một công thức dẫn đến thảm họa,” John Tucker, người phát ngôn của AFSCME Local 101, công đoàn đại diện cho các công chức trên khắp Quận Santa Clara, nói với San José Spotlight. “Thực tế là các nhà phát triển sẽ không ‘chuyển những khoản tiết kiệm đó cho người mua’. Họ sẽ bán với giá thị trường và bỏ túi phần chênh lệch. Đó chỉ là những khoản trợ cấp của doanh nghiệp được ngụy trang dưới hình thức kế hoạch nhà ở.”

Ở những khía cạnh khác, Shoor cho biết kế hoạch của Mahan có nhiều điểm đáng khen.

“Đây là danh sách dài những việc chúng ta đã bàn bạc từ lâu, đã nỗ lực thực hiện và đã đạt được một số thành tựu,” Shoor nói. “Tôi không nghĩ có điều gì ở đây là đột phá hoàn toàn mới mẻ, nhưng nó lại vô cùng quan trọng.”

Shoor thích những yếu tố trong kế hoạch của Mahan nhấn mạnh đến khả năng chi trả. Một đề xuất là tiểu bang sẽ mua các tòa nhà chung cư để duy trì mức giá thuê nhà cho người có thu nhập thấp và trung bình.

“Tôi nghĩ thời gian sẽ chứng minh liệu Matt Mahan có thực sự ủng hộ mạnh mẽ vấn đề nhà ở như ông ấy tuyên bố hay không,” Shoor nói. “Nhưng ông ấy luôn giỏi trong việc đánh giá kết quả và đảm bảo nguồn lực của chính phủ được sử dụng hiệu quả. Tôi nghĩ đó luôn là điểm mạnh của ông ấy, và tôi nghĩ những yếu tố trong kế hoạch đề cập đến điều đó sẽ rất quan trọng.”

Một phần khác trong kế hoạch của Mahan bao gồm việc thay đổi các quy định xây dựng của tiểu bang để giảm chi phí cho chủ sở hữu bất động sản. Mahan cho biết chi phí đáp ứng các quy định xây dựng mới hàng năm, kể cả những quy định đã có từ nhiều thập kỷ trước, đã tăng vọt.

“Tôi nghĩ nhìn chung có sự ủng hộ rộng rãi đối với việc cập nhật và đơn giản hóa các quy định xây dựng của tiểu bang, đồng thời loại bỏ sự chồng chéo giữa các cơ quan cứu hỏa cấp quận và các cơ quan công trình công cộng cấp thành phố, nhưng điều đó sẽ không được lòng mọi người, đặc biệt là các công đoàn,” Snider nói.

Mặc dù Snider chỉ ra những dấu hiệu lạc quan quan trọng cho thấy các công đoàn đang trở nên cởi mở hơn với việc giảm bớt các rào cản pháp lý. Ví dụ, Hội nghị Thợ mộc California là đối tác chủ chốt trong nỗ lực lập pháp lớn nhất của tiểu bang trong nhiều năm qua. để đảo ngược quyết định của California luật đánh giá môi trường mang tính bước ngoặt, Được biết đến với tên gọi CEQA, và các dự án căn hộ đô thị được miễn trừ theo luật này.

Có một ý tưởng mà Snider muốn thấy nhưng không có trong kế hoạch của Mahan. Mặc dù kế hoạch này kêu gọi miễn thuế hai năm để hỗ trợ xây dựng nhà ở phụ (ADU) và các quan hệ đối tác tài chính tư nhân, nhưng nó không đề cập đến một cơ chế tài trợ tiêu chuẩn hóa do chính phủ hỗ trợ cho các chủ nhà đơn lẻ để xây dựng nhà thứ hai trên đất của họ. Ví dụ, Snider quan tâm đến các khoản vay mới được chính phủ bảo lãnh bởi Fannie Mae và Freddie Mac cho mục đích này.

“Chúng ta cần một giải pháp thực sự được tất cả các công ty bảo hiểm, môi giới, cho vay thế chấp và các thị trường bên thứ ba chấp thuận, đồng thời cũng phải dễ tiếp cận với những chủ nhà bình thường ở California,” Snider nói. “Nếu có cách nào đó để khai thác vốn chủ sở hữu của một ngôi nhà riêng lẻ trong khi họ vẫn đang sinh sống ở đó, thì đó sẽ là một nguồn tài trợ tuyệt vời để xây dựng những căn nhà thứ hai mà tiểu bang đang cần.”

Liên hệ Brandon Phở tại [email được bảo vệ] hoặc @brandonphooo trên X.