Chính sách của thành phố nhằm bảo vệ người thuê nhà khỏi bị trục xuất bất công không có lộ trình rõ ràng để hành động chống lại những chủ sở hữu bất động sản ở San Jose vi phạm pháp luật.
Văn phòng Kiểm toán Thành phố trước đây đã xem xét chính sách này, trong đó yêu cầu chủ nhà phải đưa ra lý do hợp lệ đuổi người thuê nhà - nhưng người thuê yêu cầu thành phố chính sách kiểm soát tiền thuê nhà không phải lúc nào cũng hiệu quả. Điều này đã làm dấy lên một đánh giá khác và các khuyến nghị về cách chính sách có thể mang lại lợi ích cho cả người thuê nhà và chủ sở hữu bất động sản. Các chuyên gia kiểm soát tiền thuê nhà nói với San José Spotlight rằng họ ngạc nhiên trước những phát hiện của kiểm toán viên.
Các kiểm toán viên nhấn mạnh vào các lĩnh vực cần cải thiện và phát hiện ra rằng nhân viên trong bộ phận nhà ở không có quy trình chính thức để thực thi chính sách bảo vệ người thuê nhà, vốn chỉ áp dụng cho hơn 40,000 ngôi nhà ở San Jose.
Các viên chức thành phố đã thông qua chính sách được gọi là Sắc lệnh bảo vệ người thuê nhà (TPO), trong 2017 sau khi cư dân cho biết họ cần được bảo vệ khỏi những chủ nhà đuổi người thuê nhà bừa bãi. Chính sách cập nhật tính phí chủ nhà 23 đô la cho mỗi ngôi nhà để trang trải chi phí cho nhân viên thành phố giám sát chương trình ổn định tiền thuê nhà. Khi những nhân viên này phát hiện ra một chủ nhà vi phạm bảo vệ người thuê nhà chính sách, trong hầu hết các trường hợp, họ gửi email không chính thức hoặc gọi điện cho chủ nhà có hành vi vi phạm — nhưng điều này không phải lúc nào cũng giải quyết được vấn đề.
Thanh tra viên thành phố San Jose Joe Rios cho biết sở nhà ở nên cung cấp tiêu chí về thời điểm hành động đối với chủ nhà vi phạm chính sách bảo vệ người thuê nhà. Sở nhà ở cũng nên làm việc để giáo dục người thuê nhà về quyền của họ và làm việc với chủ nhà để giải quyết các vấn đề đang diễn ra.
Rios cho biết trung bình mỗi quý, San Jose nhận được hơn 3,100 thông báo trục xuất và gần 400 vụ kiện trục xuất.
“Các quy trình chuẩn và việc thu thập dữ liệu sẽ nâng cao hiệu quả quản lý hiệu suất của TPO, một phần quan trọng trong việc thực hiện TPO là cung cấp thông tin cho chủ nhà và người thuê nhà để đảm bảo tuân thủ và thực hiện các quyền của họ”, ông phát biểu tại cuộc họp của Ủy ban Phát triển Kinh tế và Cộng đồng của thành phố vào ngày 28 tháng XNUMX.
Ông cho biết thêm rằng thành phố đã ghi nhận khoảng 1,500 tương tác liên quan đến bảo vệ người thuê nhà với người thuê nhà và chủ nhà tại 600 bất động sản vào năm 2023.
Suzanne Dershowitz, luật sư cấp cao của tổ chức phi lợi nhuận Những người ủng hộ công khai, cho biết San Jose nên xây dựng một quy trình thực thi chính sách bảo vệ người thuê nhà để có thể phát hiện nhiều vi phạm tiềm ẩn hơn.
Dershowitz nói với San José Spotlight rằng: “Điều quan trọng là thành phố phải chuẩn hóa quy trình và tăng cường xử lý các hành vi vi phạm thông qua quy trình thực thi hành chính đó, cũng như sử dụng các thông báo tuân thủ và trát hầu tòa để cuối cùng mở rộng quy mô thực thi và buộc những kẻ xấu phải chịu trách nhiệm khi cần thiết”.
Sở nhà ở San Jose đã ban hành cảnh báo trích dẫn cho ít nhất bảy chủ sở hữu bất động sản kể từ khi chính sách được phê duyệt. Nhưng các kiểm toán viên cho biết thành phố không có chính sách thực thi cụ thể nào để xác định những gì xứng đáng bị cảnh báo hoặc trích dẫn. Các viên chức thành phố có thể kiện những chủ nhà vi phạm chính sách bảo vệ người thuê nhà với số tiền lên tới 2,500 đô la mỗi ngày hoặc 10,000 đô la cho mỗi lần vi phạm.
Jeff Scott, người phát ngôn của bộ phận nhà ở, cho biết chủ nhà thường hủy thông báo trục xuất khi được thông báo về những vi phạm tiềm ẩn.
Scott nói với San José Spotlight rằng: “Kế hoạch chiến lược mới được phê duyệt của chương trình ổn định tiền thuê nhà kêu gọi thực thi chặt chẽ hơn các sắc lệnh về nhà ở của thành phố, cũng như xây dựng các quy trình chuẩn để đảm bảo nhân viên phản ứng nhất quán khi xảy ra hành vi vi phạm các sắc lệnh”.
Dershowitz cho biết việc không trừng phạt hoặc trích dẫn những chủ nhà vi phạm chính sách là điều đáng lo ngại.
Bà chia sẻ với San José Spotlight: “Tôi thực sự thấy lo ngại khi cuộc kiểm toán phát hiện chỉ có bảy bất động sản từng nhận được thông báo tuân thủ chính thức về các hành vi vi phạm TPO kể từ khi luật này được thông qua. Báo cáo cũng cho biết cho đến nay chưa có trát hành chính TPO nào được ban hành”.
Năm 2022, một trong những nhà phát triển nhà ở lớn nhất của San Jose đồng ý trả lại tiền cho người thuê nhà sau khi phát hiện ra họ đã tăng tiền thuê nhà lên trên mức giới hạn của tiểu bang. Vài năm trước, những người thuê nhà trong một vụ kiện không liên quan đã kiện theo luật của thành phố chính sách bảo vệ người thuê nhà và cáo buộc họ đã bị trục xuất trái phép.
Tristia Bauman, luật sư nhà ở hàng đầu của Law Foundation of Silicon Valley, cho biết tổ chức này đã cung cấp dịch vụ pháp lý cho cư dân đang phải đối mặt với tình trạng trục xuất trái phép ở San Jose và phát hiện nhiều chủ nhà không tuân thủ chính sách bảo vệ người thuê nhà.
“Chúng tôi cũng biết một số trường hợp chủ nhà không thông báo cho thành phố, như họ phải làm, khi họ gửi thông báo trục xuất cho khách hàng của chúng tôi,” Bauman nói với San José Spotlight. “Chúng tôi cũng thấy những người không được thông báo về quyền được hỗ trợ di dời của họ.”
Bauman cho biết, xét đến cuộc khủng hoảng về khả năng chi trả và tình trạng thiếu nhà ở trên khắp San Jose, các quan chức thành phố nên truy tố những chủ sở hữu bất động sản trục xuất cư dân trái phép.
Bà cho biết: “Nó không chỉ mang lại lợi ích to lớn cho những người thuê nhà dễ bị tổn thương mà tôi tin rằng còn giúp giảm tình trạng vô gia cư ở khu vực của chúng tôi”.
Liên hệ với Vicente Vera tại [email được bảo vệ] hoặc theo dõi @VicenteJVera trên X, trước đây gọi là Twitter.
Bình luận
bạn phải đăng nhập để viết bình luận.