San Jose tìm cách siết chặt nhà ở giá rẻ hơn từ các nhà phát triển

Các nhà lập pháp San Jose hôm thứ Ba đã nhất trí thông qua các bản cập nhật cho chính sách nhà ở yêu cầu các nhà phát triển tích hợp nhà ở giá rẻ vào các dự án mới - nhưng kế hoạch này đã khiến một số nhà xây dựng South Bay phản đối.

“Khả năng sản xuất nhà ở của thành phố San Jose rõ ràng đã bị phá vỡ và chi phí quá cao”, công ty phát triển KT Urban tại Thung lũng Silicon đã viết trong một lá thư gửi tới Hội đồng thành phố San Jose. “Thay vì tiếp tục điều chỉnh các chính sách hạn chế nguồn cung của chúng ta, chúng ta phải tìm ra một hướng đi mới nếu chúng ta muốn đạt được mục tiêu giảm gánh nặng nhà ở cho nhiều gia đình”.

Theo Giám đốc Gia cư Jacky Morales-Ferrand, các cập nhật đối với Sắc lệnh Nhà ở Hòa hợp (IHO) sẽ đảm bảo xây dựng nhà ở giá cả phải chăng cho các mức thu nhập đa dạng. Cô cho biết thêm, những thay đổi mang lại cho các nhà phát triển nhiều lựa chọn hơn về cách họ muốn đóng góp vào nguồn cung nhà ở giá cả phải chăng của San Jose.

Nếu các nhà phát triển không muốn xây nhà ở giá rẻ, chính sách nhà ở của San Jose yêu cầu họ phải trả một khoản phí thay thế, sau đó thành phố sử dụng để tài trợ cho các dự án nhà ở giá rẻ của chính mình.

Các dự án thành phố thường cung cấp nhà ở rẻ hơn những gì các nhà phát triển có thể - hoặc muốn - cung cấp, do chi phí xây dựng ngày càng tăng, Morales-Ferrand nói.

“Bạn có thể thấy qua COVID-19 rằng nhu cầu về nhà ở thực sự ở những người có thu nhập thấp nhất này,” Morales-Ferrand nói. “Và khó hơn nhiều đối với một nhà phát triển theo tỷ lệ thị trường để cung cấp chiều sâu khả năng chi trả đó.”

Chính sách cập nhật sẽ yêu cầu các nhà phát triển phải trả phí thay thế thậm chí cao hơn cho các dự án ở Thung lũng Tây và các khu vực trung tâm của San Jose. Nó cũng sẽ yêu cầu một số chủ đầu tư xây dựng nhiều nhà ở cho những người có thu nhập thấp hơn so với yêu cầu trước đây.

Patricia Sausedo, giám đốc phụ trách các vấn đề chính phủ của BIA Bay Area - một tổ chức đại diện cho các nhà xây dựng khu dân cư để bán và cho thuê ở San Jose - cho biết các yêu cầu khắt khe đang khiến các nhà phát triển khó tạo ra đủ thu nhập để hỗ trợ các dự án của họ.

BIA đã yêu cầu hội đồng giảm phí thay thế trên toàn thành phố.

“Nếu tỷ lệ phần trăm giá cả phải chăng và phí thay thế được đẩy lên cao hơn bao giờ hết, nó có khả năng gây ra hậu quả không mong muốn là làm xấu đi triển vọng nhà ở của thành phố (và của khu vực) bằng cách làm tăng phí hàng loạt, loại bỏ các dự án giá thị trường và ngày càng thúc đẩy nhiều dự án đến mức không khả thi, ”Sausedo viết trong một lá thư gửi hội đồng.

[optin-monster slug = ”yxup4h1fcich5uxtdvtn”]

Điều gì sẽ thay đổi

Sắc lệnh mới yêu cầu các nhà phát triển phải trả phí thay cho 43 đô la mỗi foot vuông ở Thung lũng Tây và các khu vực trung tâm của San Jose nếu họ chọn không tạo bất động sản cho thuê giá cả phải chăng. Tất cả các khu vực khác sẽ phải trả $ 18.70 cho mỗi foot vuông diện tích có thể sống được trong sự phát triển mới. Các nhà phát triển để bán sẽ phải trả 25 đô la cho mỗi foot vuông.

Morales-Ferrand nói: “Chúng tôi không dự đoán các nhà phát triển sẽ sử dụng tùy chọn (43 đô la cho mỗi foot vuông) vì nó đắt hơn rất nhiều.

Theo sắc lệnh hiện tại, các nhà phát triển bất động sản cho thuê phải trả khoản phí 28 đô la cho mỗi mét vuông để bù đắp cho các căn hộ giá cả phải chăng mà họ chọn không xây, trong khi các nhà phát triển để bán trả 27.45 đô la.

Nếu một nhà phát triển muốn xây dựng nhà ở tại chỗ theo sắc lệnh mới, 5% đơn vị cho thuê cần được định giá cho những người kiếm được 99,100 đô la một năm - 100% Thu nhập Trung bình Khu vực (AMI) - hoặc thấp hơn. 5% khác sẽ được dành cho những người kiếm được 66,360 đô la và 5% cuối cùng sẽ dành cho những cư dân kiếm được 55,300 đô la một năm.

Hoặc, một nhà phát triển có thể chọn chỉ xây dựng các căn hộ giá cả phải chăng 10% nếu họ sản xuất chúng cho những cư dân có thu nhập cực thấp kiếm được 33,150 đô la.

Các chủ đầu tư có lựa chọn thứ ba là xây dựng 5% căn hộ giá cả phải chăng tại chỗ và trả phí thay cho yêu cầu 10% nhà ở giá rẻ còn lại.

Tùy chọn này làm giảm chi phí tùy thuộc vào mức độ hợp lý của nhà phát triển làm nhà ở. Nếu một nhà phát triển xây dựng nhà ở cho những người kiếm được 100% AMI, họ sẽ được giảm phí. Nhưng nếu họ xây nhà ở cho những người kiếm được 60% AMI, họ sẽ được giảm phí thậm chí còn lớn hơn, Morales-Ferrand nói.

Hiện tại, các nhà phát triển khu dân cư phải làm cho ít nhất 15% số căn hộ để bán có thể phù hợp với những cư dân có thu nhập hàng năm từ $ 118,950 trở xuống - 120% của AMI. Các dự án cho thuê phải làm cho 9% căn hộ của họ có khả năng chi trả cho những cá nhân kiếm được ít hơn 78,550 đô la. Sáu phần trăm là bắt buộc đối với những người kiếm được từ 55,300 đô la trở xuống.

Các dự án được đề xuất theo sắc lệnh cũ có thời hạn đến ngày 1 tháng 1 để được cấp phép quy hoạch trước khi bị ảnh hưởng bởi sắc lệnh mới. Nếu các nhà phát triển nhận được giấy phép trước ngày XNUMX tháng XNUMX, họ có thể chọn xem họ muốn tuân theo các quy tắc mới hay cũ.

Jeffrey Buchanan, giám đốc chính sách công tại Working Partnerships USA, gọi đề xuất này là “một thỏa thuận thú vị khác cho các nhà phát triển doanh nghiệp có quan hệ chính trị” vì lỗ hổng tuân thủ hỗn hợp.

“Ngay cả ở những thị trường nóng nhất, nơi các chủ đầu tư chắc chắn có thể đủ khả năng chi trả công bằng cho nhà ở giá rẻ, lỗ hổng này mang lại mức giảm 40% so với phí hiện nay cho các nhà phát triển để đổi lấy việc cung cấp các căn hộ cho các gia đình có thu nhập trung bình có khả năng không thực sự giảm giá thuê cho người thuê hoặc nhà phát triển chi phí một xu trong thị trường ngày nay, ”ông nói.

Buchanan nói thêm rằng theo chính sách này, các nhà phát triển ở trung tâm thành phố và Tây San Jose có thể trả phí nhà ở phải chăng hơn các nhà phát triển ở Đông San Jose.

Sausedo viết San Jose đang thiếu sản xuất nhà ở và không nên làm phức tạp quá trình này. Bà lưu ý rằng vào năm 2020, số lượng giấy phép xây dựng đã giảm 40% ở San Jose.

Ông Sausedo cho biết thêm: “Không có chút sai lầm nào đối với Sắc lệnh về nhà ở kết hợp thiếu sót của thành phố sẽ thay đổi động lực này.

Liên lạc với Carly Wipf tại [email được bảo vệ] hoặc theo dõi @CarlyChristineW trên Twitter.

Lưu ý của biên tập viên: Derecka Mehrens, giám đốc điều hành của Tổ chức hợp tác làm việc Hoa Kỳ, phục vụ trong Ban giám đốc của San José Spotlight.