San Jose nhận thấy những rào cản đối với việc xây dựng nhà ở giá cả phải chăng

Trong một nỗ lực nhằm giảm bớt các rào cản đối với việc xây dựng nhà ở giá cả phải chăng, San Jose đang tìm cách thực hiện các bước để khuyến khích các nhà phát triển.

Hôm thứ Ba, Hội đồng thành phố đã bỏ phiếu nhất trí chấp nhận các khuyến nghị dựa trên các cuộc phỏng vấn với bảy nhà phát triển và một báo cáo chi tiết nêu rõ ba rào cản chính: chi phí xây dựng, quy trình cấp phép và tuân thủ các quy định phát triển, chẳng hạn như yêu cầu về không gian mở riêng, như ban công hoặc sân trong cho mỗi đơn vị.

Các khuyến nghị bao gồm việc tạo ra các cuộc họp phối hợp nội bộ giữa các sở ban ngành của thành phố để đẩy nhanh quá trình cấp phép, tạo ra một cơ quan đăng ký phí tác động, khám phá hiệu quả của việc cắt giảm thuế xây dựng và làm cho trái phiếu do thành phố phát hành trở nên cạnh tranh hơn.

Nghị viên Sergio Jimenez đặc biệt chỉ đạo thành phố tìm hiểu việc cắt giảm thuế xây dựng ở tất cả các khu vực lân cận, ngoại trừ những khu vực trước đây không nhận được đầu tư thích đáng thông qua tái phát triển.

Ông cho biết việc cắt giảm thuế ở các khu vực có thu nhập cao hơn có thể khuyến khích các nhà phát triển xây dựng ở những khu vực trước đây không hoan nghênh nhà ở giá rẻ.

Jimenez nói: “Tôi nghĩ, đến lượt nó, nó sẽ tạo ra một thành phố mà mọi người đều làm phần việc của mình để cung cấp một không gian sống cho mọi người ở mọi mức thu nhập.

San Jose tiếp tục tụt hậu trong việc xây dựng nhà ở giá cả phải chăng. Thành phố đã xây dựng một vài trăm ngôi nhà giá rẻ hơn thị trường kể từ năm 2018, nhưng vẫn còn thiếu xa so với mục tiêu của nó xây dựng 10,000 căn hộ giá cả phải chăng vào năm 2023.

Trên hết, cuộc khủng hoảng nhà ở đang đẩy giá thuê lên cao, khiến khu vực tàu điện ngầm San Jose trở thành nơi đắt thứ hai để thuê trong nước. Tất cả trong khi khủng hoảng vô gia cư tiếp tục phát triển.

Thị trưởng Sam Liccardo cho biết ông đánh giá cao các khuyến nghị, nhưng lo lắng những rào cản thực sự nằm ngoài tầm kiểm soát của thành phố.

“Đối với tôi, có vẻ như chắc chắn có những lực lượng mạnh hơn Tòa thị chính ở đây, và chi phí xây dựng trong số đó là yếu tố chính,” Liccardo nói. “Chúng tôi có thể làm đúng mọi thứ và chúng tôi vẫn sẽ phải đối mặt với thách thức thực sự này khi chứng kiến ​​số đô la của chúng tôi bị tiêu thụ ngày càng ít đơn vị.”

Chi phí xây dựng

Trong ba đến năm năm qua, chi phí xây dựng đã tăng lên đáng kể, điều này đã buộc các nhà phát triển phải dựa vào các nguồn tài trợ bổ sung để hoàn thành một dự án. Jerad Ferguson, người phụ trách lĩnh vực nhà ở tại Văn phòng Phát triển Kinh tế của thành phố, cho biết điều đó khiến việc mua và đảm bảo nguồn vốn trở nên khó khăn hơn.

“Tôi muốn nói đó là yếu tố quan trọng nhất,” Ferguson nói với San Jose Spotlight. "Nhưng có rất nhiều vấn đề khác nhau xếp chồng lên sau này, vì vậy nó không phải là yếu tố duy nhất."

Thành phố nhận thấy hầu hết các chủ đầu tư dựa vào Tín dụng Thuế Nhà ở Thu nhập thấp của tiểu bang để tài trợ cho các tòa nhà của họ. Các khoản tín dụng thuế giúp trợ cấp cho việc mua lại, xây dựng và cải tạo nhà ở giá cả phải chăng. Tuy nhiên, nhận được lợi ích là cạnh tranh.

Nhà nước xếp hạng các dự án trên một số thước đo, bao gồm cả chi phí, sau đó quyết định tài trợ cho dự án nào. Bởi vì San Jose là một khu vực đắt đỏNanci Klein, Giám đốc phát triển kinh tế thành phố, cho biết, chi phí dự án cao hơn nhiều và các nhà phát triển không được hưởng lợi từ tín dụng nhà nước.

Klein nói với San José Spotlight: “Nó đi vào mọi dự án nhà ở giá cả phải chăng và ngày càng trở nên khó khăn hơn.

Quy trình cấp phép 

Ferguson nói, một thay đổi quan trọng để giảm chi phí và đơn giản hóa quy trình cho các nhà phát triển là tăng tốc quá trình cấp phép cho các ứng dụng phát triển.

Do biên chế thấp, quá trình cấp phép có thể kéo dài trong một khoảng thời gian đáng kể. Trong báo cáo, thành phố chỉ ra khoản tài trợ năm 2018 từ Destination: Home để tài trợ cho một vị trí lập kế hoạch trong Bộ phận Quy hoạch, Xây dựng và Thực thi Quy tắc đã giúp rút ngắn quy trình cấp phép hai tháng. Vì sự thành công của nó, tổ chức phi lợi nhuận đã đồng ý tài trợ thêm ba năm từ tháng 2021 năm 2024 đến tháng XNUMX năm XNUMX.

Các chủ đầu tư cho biết họ muốn có cùng một loại quy hoạch chuyên dụng để xin giấy phép xây dựng, nhưng sở quy hoạch không có năng lực. Vì vậy, nhóm của Ferguson có kế hoạch thiết lập các cuộc họp thường xuyên giữa bộ phận kế hoạch và nhà ở để xem xét các dự án đang hoạt động.

Ferguson nói: “Tiết kiệm thời gian không chỉ quan trọng đối với việc xây dựng giá cả phải chăng. “Thời gian là tiền bạc, đặc biệt là với tốc độ tăng nhanh của chi phí xây dựng này.”

Yêu cầu xây dựng 

Nhiều chủ đầu tư cũng lưu ý rằng có những yêu cầu khiến việc lập kế hoạch hoặc xây dựng nhà ở giá rẻ trở nên khó khăn hơn nhiều.

Họ chỉ ra yêu cầu về số lượng chỗ đậu xe nhất định hoặc các trạm thu phí xe điện tử, cũng như các yêu cầu thương mại quy định không gian nhất định cho bán lẻ ở tầng trệt. Thành phố loại bỏ yêu cầu thương mại ở tầng trệt cho các dự án trong làng đô thị vào cuối năm ngoái.

Ferguson nói: “Chúng tôi có thể làm rất nhiều điều nhỏ để loại bỏ những rào cản nhỏ hơn. “Đó sẽ là một quá trình lặp đi lặp lại, gia tăng để đi đến cải tiến.”

Alex Shoor, giám đốc điều hành của Catalyze SV, cho biết việc cắt giảm các yêu cầu về bãi đậu xe có thể tốt về lâu dài để khuyến khích mọi người chuyển sang sử dụng ô tô.

“Các điều khoản quản lý nhu cầu vận tải sẽ thực sự quan trọng đối với việc giảm phát thải khí nhà kính và nhu cầu ô tô của chúng ta,” Shoor nói tại cuộc họp. “Vì vậy, tôi nghĩ rằng chúng tôi chắc chắn muốn tiếp tục có các điều khoản trong đó khi chúng tôi tiếp tục giảm yêu cầu đậu xe".

Klein cho biết khiếu nại phổ biến nhất được nghe từ các nhà phát triển là về thuế xây dựng thành phố. Trung bình một nhà phát triển trả $ 3,100 cho mỗi đơn vị tiền thuế.

Từ năm 2020 đến năm 2021, đã có bảy giấy phép xây dựng dự án nhà ở giá rẻ được cấp cho 846 đơn vị nhà ở đã nộp thuế xây dựng khoảng 2.69 triệu USD. Theo các tài liệu của thành phố, số tiền này đã được rót vốn và nhân sự chủ yếu cho giao thông và cơ sở hạ tầng.

Klein cho biết thành phố không "ngập tràn tiền mặt", vì vậy thu nhập từ thuế có thể giúp bù đắp sự mất cân đối về cơ cấu.

“Vì vậy, bạn thực sự phải chọn (là) ưu tiên,” Klein nói. "Nó giống như lựa chọn giữa các con của bạn."

Liên hệ với Jana Kadah tại [email được bảo vệ] hoặc @Jana_Kadah trên Twitter.