Thành phố San Jose sẽ tăng mật độ nhà ở để đáp ứng các quy định của tiểu bang.

Cư dân ở mọi phía trong cuộc tranh luận về nhà ở tại San Jose đều đang chuẩn bị cho một cuộc chiến kéo dài, sau khi Hội đồng thành phố thông qua kế hoạch tăng giới hạn mật độ xây dựng trên khắp các khu dân cư nhà ở đơn lập rộng lớn của thành phố.

Khung chính sách được thông qua hôm thứ Ba với tỷ lệ 8-3 sẽ định hướng các cuộc thảo luận trong năm tới, khi các nhà quy hoạch San Jose cập nhật kế hoạch tổng thể của thành phố để đáp ứng các quy định về nhà ở của tiểu bang, yêu cầu thành phố phải dành chỗ cho việc xây dựng nhà ở mật độ cao hơn . Các thành viên hội đồng Domingo Candelas, George Casey và Bien Doan đã bỏ phiếu chống lại biện pháp này, phản ánh mối lo ngại của cư dân rằng sự dư thừa các dự án phát triển mới trong các khu dân cư nhà ở đơn lập có thể tạo ra các vấn đề về giao thông và gây áp lực lên cơ sở hạ tầng.

Kết quả bỏ phiếu để ngỏ những câu hỏi hóc búa về việc thành phố sẽ tập trung phát triển nhà ở mới ở đâu. Trước sự phản đối mạnh mẽ từ cư dân, các thành viên hội đồng đã từ chối hoàn toàn tán thành đề xuất gây tranh cãi về việc tăng gấp bốn lần giới hạn mật độ xây dựng — từ tám ngôi nhà trên một mẫu Anh lên 32 ngôi nhà — trên 85% diện tích đất ở của San Jose được quy hoạch cho nhà ở đơn lập. Thay vào đó, họ chỉ đạo nhân viên nghiên cứu một số phương án mật độ xây dựng khác nhau trước khi trình lên hội đồng một đề xuất cuối cùng vào tháng 12 tới.

Trong suốt phiên thảo luận kéo dài cả ngày hôm thứ Ba, các đề xuất đã vấp phải sự phản đối mạnh mẽ từ cư dân vùng ngoại ô, những người cảnh báo rằng việc nới lỏng các quy định về nhà ở có thể "phá hủy" các khu dân cư nhà ở đơn lập của San Jose. Một số người thậm chí còn nêu ra khả năng các thành viên hội đồng ủng hộ kế hoạch xây dựng nhà ở mật độ cao có thể bị bãi nhiệm.

“Chúng tôi sẽ gây áp lực rất lớn lên cả ủy viên hội đồng lẫn thị trưởng,” Alain Mowad, chủ tịch một hiệp hội cộng đồng đại diện cho các khu dân cư ở phía Nam San Jose, nói với tờ San José Spotlight. “Việc quy hoạch lại khu dân cư toàn bộ các khu nhà ở đơn lập không hề có lợi cho thành phố hay cho người dân sống ở đó.”

Nhưng những người khác lại cho rằng những thay đổi như vậy là cần thiết để thành phố xây dựng đủ nhà ở nhằm giải quyết cuộc khủng hoảng giá nhà ở đang khiến nhiều gia đình thu nhập thấp và trung bình phải chuyển đến nơi khác.

“Nhu cầu nhà ở cấp thiết, vô cùng cấp thiết ở thành phố này không chỉ là vấn đề của ngày hôm nay mà còn là vấn đề của cả thập kỷ tới”, một người phát biểu giấu tên cho biết.

Trong khi cả hai bên đều giữ vững lập trường , Thị trưởng Matt Mahan đã trấn an người dân rằng họ sẽ có thêm cơ hội đóng góp ý kiến ​​khi chính sách được hoàn thiện. Đồng thời, ông cũng ám chỉ rằng ông có thể sẽ ưu tiên một cách tiếp cận có mục tiêu hơn trong việc tăng mật độ dân cư so với đề xuất ban đầu của các nhân viên.

“Chúng ta đã nhiều lần đi đầu trong việc nói có với các vấn đề nhà ở,” Mahan phát biểu tại cuộc họp. “Nhưng tôi nghĩ chúng ta thực sự cần phải suy nghĩ thấu đáo về cách quản lý sự thay đổi ở các khu dân cư của mình.”

Quyết định về mật độ xây dựng chỉ là một trong nhiều thay đổi chính sách đang được hình thành khi thành phố tiến hành xem xét lại quy hoạch tổng thể bốn năm một lần, trong đó quy định các quy tắc về việc xây dựng cái gì ở đâu.

Ban quy hoạch ban đầu đã đề xuất các thành viên hội đồng thông qua kế hoạch tăng mật độ nhà ở bằng cách nâng giới hạn số lô đất ở từ tám ngôi nhà trên một mẫu Anh hiện nay lên 32 ngôi nhà.

Các nhà quy hoạch cho biết, trên một lô đất có diện tích thông thường, giới hạn như vậy sẽ mở ra cơ hội cho các dự án phát triển với khoảng bốn ngôi nhà và các tòa nhà cao tới ba tầng. Các lô đất lớn hơn có thể chứa tới 10 ngôi nhà. Loại hình nhà ở này có thể đa dạng từ nhà song lập, nhà liền kề đến các tòa nhà chung cư nhỏ.

“Mục tiêu của chính sách là thực sự tạo ra nhiều lựa chọn nhà ở hơn tại những khu vực trong thành phố hiện đang có sự hạn chế nhất định,” ông Chris Burton, Giám đốc Quy hoạch, Xây dựng và Thực thi Quy định của San Jose, cho biết tại cuộc họp.

Gói quy hoạch được thông qua hôm thứ Ba bao gồm phương án 32 ngôi nhà trên mỗi mẫu đất, nhưng cũng yêu cầu các nhân viên xem xét các phương án mật độ thấp hơn, chẳng hạn như 16 ngôi nhà trên mỗi mẫu đất.

Những người ủng hộ cho rằng sự thay đổi này, vốn cũng có thể dẫn đến việc đơn giản hóa quy trình phê duyệt cho các dự án tương tự, là một bước cần thiết để đáp ứng các quy định về nhà ở của tiểu bang, yêu cầu thành phố phải lập kế hoạch xây dựng thêm 62,000 ngôi nhà trong những năm tới. Việc không đạt được cam kết về nhà ở của thành phố có thể dẫn đến một loạt các hình phạt, bao gồm cả việc mất nguồn tài trợ của tiểu bang cho các dự án giao thông. Các quan chức nhà ở của tiểu bang cũng có thể tước bỏ quyền hạn của thành phố đối với các quyết định phát triển.

Các thành viên hội đồng cũng đã can thiệp với yêu cầu rằng đề xuất cuối cùng cần bao gồm các quy định về số lượng chỗ đậu xe tối thiểu tại các khu dân cư có hệ thống giao thông công cộng hạn chế. Động thái này, trái ngược với quyết định của thành phố về việc bãi bỏ các quy định đó vào năm 2023, nhằm giải quyết những lo ngại rằng khi các ngôi nhà mới được xây dựng, lượng xe cộ tăng thêm có thể gây ra tình trạng hỗn loạn về chỗ đậu xe ở các khu dân cư xung quanh.

Đối với những người ủng hộ phát triển nhà ở tại San Jose, cuộc bỏ phiếu hôm thứ Ba là một dấu hiệu đáng lo ngại cho thấy các nhà lãnh đạo thành phố, ngay cả khi đối mặt với áp lực mạnh mẽ từ tiểu bang, có thể không đủ quyết tâm để theo đuổi một chương trình nhà ở tham vọng hơn.

“Đây chắc chắn không phải là kết quả tôi mong muốn,” Ali Sapirman, ủy viên nhà ở thành phố, đồng thời là đại diện cho nhóm vận động Housing Action Coalition, nói với San José Spotlight. “Các tòa nhà càng dày đặc thì càng có khả năng được xây dựng và thu hồi vốn. Sẽ chẳng ích gì nếu chúng ta quy hoạch cho những thứ không thể xây dựng và không khả thi.”

Quyết định này cũng đã khơi lại cuộc tranh luận kéo dài về việc thành phố nên tập trung nỗ lực vào đâu để thúc đẩy tăng trưởng nhà ở.

Ông Candelas, người đại diện cho các khu dân cư ngoại ô phía Đông của Quận 8, đã chỉ trích kế hoạch này là sự can thiệp chính sách quá mức. Ông lập luận rằng thành phố nên tiếp tục tập trung phát triển ở các khu dân cư trung tâm cũng như các khu vực xung quanh các tuyến đường giao thông đông đúc.

“Tôi tin rằng về cơ bản chúng ta đang được yêu cầu đi đường tắt,” Candelas nói tại cuộc họp. “Một cách tiếp cận áp dụng cho tất cả, coi toàn bộ thành phố như thể mọi khu phố đều giống nhau.”

Ngược lại, Ủy viên Hội đồng Quận 3 Anthony Tordillos, cựu chủ tịch Ủy ban Quy hoạch, người đã giành được ghế đại diện khu trung tâm thành phố dựa trên cương lĩnh ủng hộ nhà ở, lập luận rằng San Jose sẽ không bao giờ thoát khỏi tình trạng trì trệ về nhà ở nếu không mở rộng kế hoạch nhà ở ra nhiều khu vực hơn trong thành phố.

Ông Tordillos cho biết, với việc lĩnh vực nhà ở của San Jose vẫn đang gặp khó khăn sau những biến động thị trường thời kỳ đại dịch, thành phố hiện chỉ có thể xây dựng được một phần ba trong số 62,000 ngôi nhà cần thiết vào năm 2032 theo chỉ thị của tiểu bang.

“Tôi nghĩ rằng với tư cách là một thành phố, chúng ta cần phải vượt qua quan niệm rằng bằng cách nào đó chúng ta sẽ xây dựng tất cả nhà ở cần thiết cho một thành phố có một triệu dân mà không cần động đến 80% hoặc 90% diện tích đất hiện chỉ được quy hoạch cho nhà ở một gia đình,” Tordillos nói tại cuộc họp.

Liên hệ với Keith Menconi qua địa chỉ email [email protected] hoặc @KeithMenconi trên X.