Sand Hill viện dẫn luật nhà nước gây tranh cãi để xây dựng 91 căn nhà phố ở Saratoga

Công ty bất động sản Sand Hill đang lên kế hoạch phát triển 91 nhà phố mới ở Saratoga, nhưng dự án đi kèm một bước ngoặt: nhà phát triển nổi bật đang sử dụng luật tiểu bang gây tranh cãi để hợp lý hóa phê duyệt của thành phố.

Kể từ khi Dự luật 35 của Thượng viện có hiệu lực vào năm 2018, luật, tăng tốc độ phát triển của một số dự án nhà ở, chỉ được sử dụng một số lần trong Vùng Vịnh, nói chung cho các dự án cao cấp đã bị đình trệ trong quá khứ, hoặc rằng Nỗi sợ nhà phát triển có thể bị đình trệ.

Đây là lần thứ hai luật được sử dụng bởi các tài sản Sand Hill có trụ sở tại Palo Alto, bao gồm cả việc tái phát triển Trung tâm Mua sắm Vallco gây tranh cãi ở Cupertino.

Những mối quan tâm đó đã đóng một vai trò ở Saratoga, Steve Lynch, giám đốc kế hoạch và quyền lợi của Sand Hill nói.

Ông nói: “Saratoga có một lịch sử lâu dài về việc phê duyệt thận trọng các dự án khu dân cư mà cuối cùng phải mất nhiều năm trước hội đồng và chúng không phải lúc nào cũng thành công. "Nhưng trong trường hợp này, tiểu bang đã đề nghị cho chúng tôi một lối đi khác."

Hôm thứ Năm, các quan chức của Sand Hill Property Co. đã đệ trình kế hoạch tới thành phố, thông báo ý định sử dụng luật để xây dựng các căn nhà phố hai đến bốn phòng ngủ cùng với khoảng 5,000 feet vuông không gian thương mại thay cho trung tâm bán lẻ hiện tại của Làng Village. Trung tâm bán lẻ ngày nay trải rộng khoảng 80,000 feet vuông, nhưng chiếm 25%, theo Sand Hill.

Mặc dù vậy, Thị trưởng Saratoga, Howard Miller, cho biết vào tối thứ Năm, ông “rất thất vọng vì một trong số ít các khu thương mại của Saratoga có thể trở thành chủ yếu là dân cư và không còn phục vụ nhu cầu thương mại của khu vực lân cận”.

Nếu dự án được phê duyệt thông qua SB 35, mỗi căn nhà phố sẽ cao hai tầng, rộng từ 1,700 đến 2,400 feet vuông và có một nhà để xe hai xe. Khu vực này sẽ bao gồm không gian xanh mới, vườn cộng đồng và vườn hoa hồng, khu vui chơi trẻ em và tiệc nướng, nơi ngày nay chủ yếu là chỗ đậu xe.

Trong số 91 căn nhà đang bán, 10% - hoặc chín căn nhà phố - sẽ được dành cho những căn nhà giá rẻ, mặc dù giá vẫn chưa được ấn định, Lynch nói.

Đề xuất này được đưa ra khoảng một thập kỷ sau khi Sand Hill mua trung tâm mua sắm mập mạp ở góc Paseo Presada và Cox Avenue. Người thuê chính của trung tâm, Gene's Fine Food, đã đóng cửa vào cuối năm 2017 và Sand Hill đã phải vật lộn để thu hút một nhà bán lẻ neo mới kể từ đó.

“Chúng tôi mua nó như một khoản nắm giữ dài hạn, vì vậy đây là một bất động sản đầu tư; Lynch nói rằng nó không được mua như một cơ hội tái phát triển. "Thật không may, khi ngành công nghiệp tạp hóa và ngành bán lẻ tiếp tục phát triển, nó đã trở thành một cơ hội tái phát triển."

Sử dụng SB 35 để thúc đẩy dự án tiến lên là một động thái hợp lý, Bob Staedler, chủ tịch của công ty tư vấn sử dụng đất Silicon Valley Synergy nói.

“Điều đó hoàn toàn có ý nghĩa bởi vì họ muốn sự chắc chắn và một quá trình mà họ có thể tin tưởng,” anh nói. "Liệu có ý chí chính trị để không có những trò tai quái xảy ra hay không, là câu hỏi."

Sand Hill lần đầu tiên sử dụng SB 35 vào năm ngoái để đại tu Trung tâm mua sắm Vallco thành một trung tâm hỗn hợp chính với hàng triệu feet vuông văn phòng, bán lẻ và không gian cộng đồng cùng với hàng ngàn đơn vị dân cư.

Sự tái phát triển của Vallco, vốn đã ở trong tình trạng khập khiễng trong nhiều năm khi các nhà lãnh đạo và người dân thành phố làm việc để tìm ra những gì họ muốn trên khu đất rộng 50 mẫu, đã bật đèn xanh cho sự phát triển vào mùa hè năm ngoái vì luật pháp tiểu bang. Nhưng nhà phát triển hiện đang phải đối mặt với những thách thức pháp lý đối với sự chấp thuận của một nhóm cư dân nhằm chọc lỗ trong đề xuất và luật pháp để ngăn chặn dự án, mà họ nói là quá dày đặc và bao gồm quá nhiều không gian văn phòng.

Thượng nghị sĩ bang Scott Scott Wiener (D-San Francisco), tác giả của SB 35, đã nói với San Jose Spotlight trong một cuộc phỏng vấn đầu năm nay rằng cuộc tranh cãi của Vallco đã dạy cho các nhà lãnh đạo nhà nước bài học về cách thắt chặt các phần của luật.

Wiener nói: “Cupertino đã làm cho chúng tôi một dịch vụ công cộng là vạch trần bất kỳ sự mơ hồ hoặc sơ hở nào trong dự luật. "Vì vậy, chúng tôi thực sự đã thông qua một số luật tiếp theo, làm sạch để làm rõ và bịt các lỗ hổng."

Mặc dù SB 35 có thể tăng tốc phê duyệt cho một số dự án phát triển nhất định, luật cũng đi kèm với một danh sách các yêu cầu và hạn chế để đủ điều kiện. Và có một số điều không chắc chắn cho đến khi tất cả các vụ kiện tụng xung quanh các dự án đã được đề xuất sử dụng dự luật được giải quyết, Staedler nói.

Ông nói: “Mọi người đều đang chờ đợi một (dự án) vượt qua được quy trình và vượt qua vụ kiện tụng và đi ra phía bên kia. "Đó là một con chim hoàng yến trong tình trạng mỏ than."

Trong số các yêu cầu mà các dự án SB 35 phải đáp ứng: hai phần ba không gian trong dự án phải được sử dụng cho dân cư nhiều gia đình, sự phát triển bắt buộc phải được xây dựng bởi những người lao động có mức lương phổ biến - điều này điển hình trong các hợp đồng công đoàn - và nó cần phải có nhà ở, mặc dù số lượng khác nhau, dựa trên việc mỗi thành phố có đáp ứng các mục tiêu do tiểu bang bắt buộc để xây nhà ở giá rẻ mới, được gọi là Đánh giá Nhu cầu Nhà ở Khu vực hay không.

Ở Cupertino, Sand Hill được SB 35 yêu cầu phải dành một nửa số căn hộ tại Vallco cho cư dân có thu nhập thấp hơn thu nhập trung bình của khu vực. Nhưng ở Saratoga, yêu cầu nhà ở giá rẻ của tiểu bang thấp hơn, chỉ 10 phần trăm đơn vị, vì thị trấn đã không sản xuất đủ nhà ở các loại khác nhau trong những năm gần đây.

Đề xuất của Sand Hill lựa chọn cung cấp chín căn hộ giá cả phải chăng đó cho những người được coi là người có thu nhập rất thấp, tiến thêm một bước trên thang khả năng chi trả so với yêu cầu của pháp luật. Đối với Sand Hill, sự khác biệt giữa việc bán nhà ở mức giá rất thấp hoặc chỉ dành cho người có thu nhập thấp là "không đáng kể", trong sơ đồ lớn của dự án, Lynch nói.

Vì anh ấy chỉ có chín đơn vị, chúng tôi muốn mang đến một thứ gì đó quan trọng hơn một chút so với thu nhập thấp (nhà), anh nói.

Vào cuối năm 2018 - dữ liệu gần đây nhất có sẵn - Saratoga đã không tạo ra những ngôi nhà mới đủ điều kiện cho những người có thu nhập rất thấp, một hạng mục dành cho những người kiếm được dưới 50% thu nhập trung bình của khu vực, dữ liệu của tiểu bang cho thấy.

Thành phố cũng đã xây dựng 26% số căn hộ cần thiết cho những người có thu nhập “trên mức trung bình”, bao gồm các hộ gia đình tạo ra hơn 120% thu nhập trung bình trong khu vực - một hạng mục mà hầu hết các thành phố ở Hạt Santa Clara đều đạt hoặc vượt qua.

Lynch cho biết: “Chúng tôi đang mang nhà ở mới cho một cộng đồng đã cho thấy họ hầu như không có nhà ở trong bốn năm qua. “Chúng tôi rất vui khi được giúp họ đáp ứng số RHNA của họ trên một trang web trung tâm mua sắm mà… là một khu đất trống đã chết.”

Liên lạc với Janice Bitters tại [email được bảo vệ] hoặc theo dõi @JaniceBitters trên Twitter.

Ghi chú của biên tập viên: Câu chuyện này đã được cập nhật để phản ánh rằng Saratoga đã không sản xuất đủ “nhà ở trên mức trung bình” trong những năm gần đây, phù hợp với biểu đồ trong câu chuyện. Phiên bản trước của câu chuyện này chỉ nói "nhà ở vừa phải", là một danh mục riêng biệt. Chúng tôi rất tiếc về lỗi này.