Nhà ở tại Quận Santa Clara được chấp thuận nhưng chưa được xây dựng

Các thành phố ở Quận Santa Clara đã phê duyệt hàng trăm ngôi nhà mới, nhưng tiến độ xây dựng không theo kịp, theo phân tích dữ liệu của San José Spotlight.

Có khoảng 37% nhà ở được cấp phép nhiều hơn so với nhà ở được xây dựng, và thậm chí ít nhà ở giá rẻ hơn, dựa trên mức trung bình sáu năm của toàn quận. Các chuyên gia cho biết chi phí tăng và nguồn lực khan hiếm đang làm chậm tiến độ xây dựng, và số lượng giấy phép đang bị thổi phồng bởi các công ty không có kế hoạch khởi công xây dựng.

Dựa trên các mục tiêu về nhà ở của tiểu bang, Quận Santa Clara cần 128,773 ngôi nhà mới vào năm 2031 trên tất cả các thành phố, trong đó 72,848 ngôi nhà phải là nhà ở giá rẻ, hoặc có giá dưới 120% thu nhập trung bình của khu vực. Năm 2024, thu nhập trung bình của một gia đình bốn người trong quận là 184,300 đô la.

Hầu hết các đô thị đều đang tụt hậu xa so với mục tiêu nhà ở do tiểu bang đề ra, và hoạt động xây dựng không thể đáp ứng kịp nhu cầu địa phương.

Alison Cingolani, giám đốc chính sách tại SV@Home, cho biết thường có độ trễ khoảng hai năm giữa thời điểm một dự án được cấp phép và thời điểm dự án được xây dựng. Dựa trên mốc thời gian đó, mức tăng đột biến 9,182 ngôi nhà được cấp phép vào năm 2022 lẽ ra phải được xây dựng vào năm ngoái — nhưng Cingolani cho biết không phải vậy, viện dẫn chi phí xây dựng tăng cao. Sự gián đoạn chuỗi cung ứng thời đại đại dịch và tình trạng thiếu hụt lao động đã đẩy chi phí xây dựng nhà ở lên cao hơn và mối đe dọa về thuế quan đối với vật liệu xây dựng như thép và gỗ xẻ đang gây ra nhiều bất ổn về tài chính hơn.

“Phát triển cần sự chắc chắn để có thể lập kế hoạch, vì những kế hoạch này sẽ kéo dài bốn, năm, sáu năm trong tương lai,” Cingolani nói với San José Spotlight. “Khi có sự không chắc chắn, nó có khả năng tạo ra một loại bong bóng di chuyển trong hệ thống.”

 

Việc lập ngân sách cho nhà ở giá rẻ thậm chí còn khó khăn hơn, vì hầu hết các dự án nhà ở giá rẻ đều dựa vào tín dụng thuế và các khoản trợ cấp khác. Theo mức trung bình sáu năm trên toàn quận, số lượng dự án nhà ở giá rẻ được xây dựng ít hơn khoảng 70% so với số lượng được cấp phép, và tỷ lệ này có thể còn thấp hơn nữa khi nguồn kinh phí trở nên eo hẹp hơn.

California đang xem xét phát hành trái phiếu nhà ở giá rẻ trị giá 10 tỷ đô la cho cuộc bỏ phiếu năm 2026, nhưng Cingolani cho biết nguồn lực đó vẫn sẽ bị phân bổ mỏng trên toàn tiểu bang, có nghĩa là sẽ nhận được ít hơn cho khu vực Thung lũng Silicon so với một trái phiếu khu vực.

Julie Mahowald, giám đốc tài chính của Quỹ Nhà ở Thung lũng Silicon, cho biết nguồn lực hiện có đang cạn kiệt khi nguồn tiền từ Chương trình Measure A của quận đã được phân bổ và các nhà phát triển ngày càng chuyển sang tìm kiếm nguồn tài trợ từ tiểu bang . Quỹ nhà ở giúp tài trợ cho các dự án nhà ở giá rẻ bằng cách cung cấp các khoản vay linh hoạt được thiết kế để bù đắp những thiếu hụt tài chính nhỏ đó.

Bà cho biết kể từ khi xảy ra đại dịch COVID-19, quỹ nhà ở đã nghe các nhà phát triển báo cáo về việc giá xây dựng hoặc lãi suất cho vay của họ tăng lên sau khi các dự án được cấp phép.

Mahowald cho biết nếu thuế quan liên bang, lãi suất và các chỉ số tài chính khác tiếp tục không ổn định, có thể sẽ có ít nhà phát triển nộp đơn xin giấy phép hơn vì họ mất niềm tin vào nguồn tài chính.

Mahowald chia sẻ với San José Spotlight rằng: “Chúng tôi đã thấy các nhà phát triển phải cân nhắc lại khối lượng công việc họ sẽ phải thực hiện do nguồn lực bị cắt giảm”.

Chuyên gia tư vấn sử dụng đất Bob Staedler cho biết ngoài sự chậm trễ, còn có những nhà phát triển xin cấp phép cho các dự án mà không có ý định xây dựng chúng. Staedler cho biết những "người lật đất" này tối đa hóa giá trị của đất và sau đó bán nó đi sau khi nhận được giấy phép. Sau khi bán lại, nhà xây dựng mới thường phải thiết kế lại dự án.

Giám đốc điều hành Catalyze SV Alex Shoor cho biết "flippers" lãng phí thời gian và nguồn lực của chính phủ vào các dự án không có ý định tiến triển. Ông cho biết những dự án này cũng gây tổn hại cho cộng đồng, khiến họ trở nên bối rối và mất tập trung khi một dự án được cấp phép nhưng không thực sự bắt đầu xây dựng.

Shoor nói với San José Spotlight rằng: “Đây thực sự là một vấn đề vì cộng đồng muốn cùng chung tay hành động — cũng như chúng tôi — để thực hiện những điều thực sự sẽ xảy ra”.
Staedler đề xuất chính quyền địa phương có thể áp dụng giảm phí ở giai đoạn xây dựng thay vì cấp phép. Nếu một nhà phát triển rút khỏi một dự án sau khi được chấp thuận, ông cho biết họ có thể phải trả lại các khoản giảm phí cấp phép trước đó.

“Bạn chỉ cần tạo động lực cho người xây dựng thực sự,” Staedler nói với San José Spotlight. “Đó là điều quan trọng, có rất nhiều người kiếm lời mà làm mất đi rất nhiều cơ sở cho người xây dựng.”

Liên hệ với B. Sakura Cannestra qua địa chỉ [email protected] hoặc @SakuCannestra trên X.