Staedler: Cách San Jose sắp xếp các quận phân vùng với Quy hoạch chung
Hình ảnh xây dựng ở trung tâm thành phố San Jose trong ảnh tập tin này.

Một trong những quan niệm sai lầm lớn nhất về cuộc khủng hoảng nhà ở của thành phố San Jose là tuyên bố rằng sự phát triển tiềm năng của đất đai chỉ dành riêng cho nhà ở cho một gia đình.

Một khẩu hiệu phổ biến trong các câu chuyện thường nói rằng, "Ở San Jose, 94% diện tích đất ở của thành phố được quy hoạch chỉ dành cho những ngôi nhà dành cho một gia đình." Điều đó đơn giản không phải là một đại diện chính xác về quá trình phát triển của thành phố San Jose. Quy hoạch chung, không phải là phân vùng, xác định những gì có thể được phát triển. Là một thành phố hiến chương, San Jose không bắt buộc phải điều chỉnh Quy hoạch chung và sắc lệnh phân vùng. Quy hoạch chung thay thế pháp lệnh phân vùng.

Thượng viện Bill 1333 thay đổi điều đó vì nó đòi hỏi sự liên kết của các quận trong quy hoạch và các chỉ định sử dụng đất trong Quy hoạch chung của một thành phố điều lệ. Như trang web của thành phố tiểu bang, “Lợi ích là bằng cách phân chia lại tất cả các bất động sản sao cho tất cả các quận trong quy hoạch đều phù hợp với chỉ định sử dụng đất trong Quy hoạch chung, chủ sở hữu bất động sản sẽ tiết kiệm thời gian và chi phí nếu quan tâm đến việc phát triển bất động sản của họ.”

Đây là một nỗ lực đầy thử thách. Đây là quy trình từ trang web của thành phố:

Giai đoạn 1: Được Hội đồng thành phố phê duyệt vào ngày 25 tháng 2019 năm XNUMX, giai đoạn này bao gồm các thay đổi đối với các yêu cầu cho phép trên tất cả các quận phân vùng, sửa đổi hoặc bổ sung các định nghĩa, và hoàn thiện tổ chức chung theo sắc lệnh phân vùng.

Giai đoạn 2: Được Hội đồng thành phố phê duyệt vào ngày 25 tháng 2021 năm XNUMX, giai đoạn hai bao gồm việc thành lập sáu quận phân khu mới để hỗ trợ một hình thái đô thị sôi động hơn trong các khu vực được quy hoạch để phát triển hỗn hợp và sử dụng thương mại hoặc dân cư mật độ cao. .

Giai đoạn 3: Quy hoạch các tài sản để điều chỉnh quy hoạch của chúng với Quy hoạch chung đại diện cho giai đoạn thứ ba của công việc để đưa pháp lệnh phân khu phù hợp với Quy hoạch chung. Công việc này cũng đã được định hình bởi Dự luật Thượng viện 330, có hiệu lực từ ngày 1 tháng 2020 năm 940. Dự luật này cấm thay đổi quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung nơi nhà ở được phép sử dụng sang mục đích sử dụng ít thâm dụng hơn. Nếu một bất động sản được “giảm giá”, thì bất động sản khác phải đồng thời được “tăng giá” để không có tổn thất ròng về khả năng ở. Dự luật XNUMX của Thượng viện cho phép San Jose chủ động thay đổi quy hoạch thành mục đích sử dụng chuyên sâu hơn và sử dụng công suất bổ sung để sau đó thay đổi quy hoạch thành mục đích sử dụng ít thâm dụng hơn.

Hội đồng thành phố San Jose đã chấp thuận sáu quận phân vùng mới vào ngày 25 tháng 2021 năm XNUMX. Sáu quận mới như sau:

  1. Thương mại Làng đô thị: Hỗ trợ phát triển và hoạt động thương mại trong các làng đô thị. Việc phát triển theo sự chỉ định này nên áp dụng hình thức đô thị và hướng tới người đi bộ, đồng thời hạn chế đỗ xe và lưu thông ô tô từ đường lân cận.
  2. Làng đô thị: Hỗ trợ sự kết hợp giữa phát triển dân cư và thương mại trong các làng đô thị cũng như một loạt các mục đích sử dụng đất thương mại, nhà ở hoặc các mục đích khác với trọng tâm là thiết lập một hình thái đô thị hấp dẫn.
  3. Sử dụng hỗn hợp Thương mại: Hỗ trợ kết hợp các mục đích sử dụng thương mại và dân cư, các mục đích sử dụng thương mại thích hợp bao gồm bán lẻ khu vực lân cận và văn phòng trung tầng. Một số mục đích sử dụng công nghiệp nhẹ, chẳng hạn như sản xuất thực phẩm và đồ uống, có thể thích hợp nếu chúng tương thích và không gây nguy hiểm cho các mục đích sử dụng khác gần đó.
  4. Khu vực lân cận sử dụng hỗn hợp: Khu này được thiết kế để phát triển với các căn hộ gia đình dạng nhà phố hoặc lô nhỏ và hỗ trợ phát triển lấp đầy và sử dụng cho khu dân cư mật độ trung bình như căn hộ xếp chồng lên nhau. Quận này cũng tạo cơ hội cho việc ở / làm việc, khu dân cư và thương mại hỗn hợp, hoặc các mục đích sử dụng thương mại độc lập quy mô nhỏ.
  5. Khu dân cư đô thị: Hỗ trợ phát triển dân cư mật độ trung bình, phát triển hỗn hợp hoặc nhiều mục đích sử dụng thương mại độc lập, bao gồm bán lẻ, văn phòng và các cơ sở tập trung cộng đồng tư nhân.
  6. Khu dân cư quá cảnh: Hỗ trợ phát triển khu dân cư mới mật độ cao hoặc khu dân cư hỗn hợp và thương mại, nằm gần các phương tiện giao thông công cộng. Học khu này cũng hỗ trợ việc sử dụng lao động thương mại chuyên sâu độc lập, chẳng hạn như văn phòng, cửa hàng bán lẻ, khách sạn và các cơ sở tập hợp cộng đồng tư nhân.

Việc phân chia lại các khu bất động sản sẽ diễn ra một quá trình chu đáo để cân bằng nhu cầu của thành phố và tuân theo Dự luật số 330 của Thượng viện.

Giám đốc kế hoạch mới được thuê Nền tảng của Chris Burton về phát triển kinh tế sẽ cực kỳ hữu ích. Tôi không nói rằng các giám đốc trước đây không thể làm tốt điều này, nhưng nền tảng của anh ấy giúp anh ấy có khả năng nhìn vào quy hoạch bức tranh lớn một cách khôn ngoan và cân bằng những gì tốt nhất ở cấp độ đường phố từ góc độ phát triển kinh tế.

Tôi đang mong chờ xem quá trình này diễn ra như thế nào qua giai đoạn ba. Hướng lên trên và hướng lên phía trước.

Chuyên gia phân tích của San Jose Spotlight Bob Staedler là hiệu trưởng tại Silicon Valley Synergy, một công ty tư vấn phát triển và sử dụng đất có trụ sở tại San Jose. Các cột của ông xuất hiện vào mỗi thứ Hai đầu tiên của tháng. Liên lạc với Bob tại [email được bảo vệ] hoặc theo dõi @BobStaedler trên Twitter.

Chính sách bình luận (cập nhật ngày 5/10/2023): Người đọc được yêu cầu đăng nhập thông qua mạng xã hội hoặc nền tảng email để xác nhận tính xác thực. Chúng tôi có quyền xóa nhận xét hoặc cấm những người dùng tham gia vào các cuộc tấn công cá nhân, ngôn từ kích động thù địch, tục tĩu quá mức hoặc đưa ra những tuyên bố sai có thể kiểm chứng được. Nhận xét được kiểm duyệt và phê duyệt bởi quản trị viên.

Bình luận