Staedler: Hãy đơn giản hóa nó khi nói đến 'đơn vị bà già'

Một trong những hạng mục nhà ở được thảo luận phổ biến nhất ở Khu vực Vịnh liên quan đến các Đơn vị Nhà ở Phụ kiện - hoặc ADU - còn được gọi là 'các căn hộ cao cấp'.

Nếu bạn nói chuyện với ai đó đã trải qua quá trình này, đặc biệt là ở San Jose, họ sẽ kể cho bạn nghe những câu chuyện khốn khổ của họ. San Jose đã và đang thực hiện từng bước cải tiến quy trình về việc cho phép chủ sở hữu bất động sản xây dựng ADU, và chủ nhà đã gửi khiếu nại về quy trình này cho các thành viên hội đồng trong vài năm qua.

Trung tâm khiếu nại chính xung quanh các yêu cầu đậu xe, các vấn đề về mã cháy nổ trên các cấu trúc rộng hơn 500 feet vuông và các khoản phí không lường trước được, chẳng hạn như phí đỗ xe và trường học. San Jose đã và đang giải quyết những vấn đề này, nhưng thời gian cần thiết để giải quyết chúng là một nguyên nhân khác cần quan tâm.

Một câu hỏi mà tôi thường nghe là: Tôi có thể có ADU ở sân sau của mình không? Đây là lời giải thích của thành phố về nơi nó được phép:

ADU được phép trong các khu R-1, R-2 và RM dân cư, và trong các khu vực PD theo sự cho phép của các giao ước của khu vực PD.

Bạn có biết khu nhà của bạn ở San Jose không? Nếu bạn không, bạn không đơn độc. Đây là một liên kết đến trang web của San Jose để kiểm tra điều đó: www.sjpermits.org. Chỉ cần nhấp vào nút để tìm kiếm giấy phép, tài sản hoặc thông tin quy hoạch. Nhập địa chỉ hoặc Số bưu kiện của Người đánh giá, nhấn enter và nó sẽ hiển thị cho bạn địa chỉ và khu vực. Nhấp vào liên kết địa chỉ và nó sẽ đưa bạn đến một trang khác, nơi bạn có thể nhấp vào nút “Thông tin tài sản” để biết thêm thông tin về tài sản của bạn.

Là một phần của những cải tiến từng phần đối với các quy định, San Jose đã đơn giản hóa các tiêu chuẩn đỗ xe của mình trong năm qua. Các tiêu chí miễn đỗ xe bây giờ là câu đố này:

KHAI THÁC KHAI THÁC

Theo luật của Bang, không có bãi đậu xe bổ sung nào được yêu cầu cho một ADU đáp ứng bất kỳ tiêu chí nào sau đây:

  • ADU nằm trong phạm vi .5 dặm từ trạm xe buýt công cộng hoặc ga xe lửa, với đường đi có thể truy cập công khai. Tìm bản đồ quá cảnh tại vta.org. ADU nằm trong khu lịch sử được liệt kê trong Kho tài nguyên lịch sử của thành phố (ghé thăm http://www.sanjoseca.gov / Trung tâm tài liệu / Xem / 35475).
  • ADU là một phần hoặc trong khu dân cư chính hoặc tòa nhà phụ kiện hiện có.
  • ADU nằm trên một con đường đòi hỏi giấy phép đỗ xe trên đường nhưng giấy phép chưa được cung cấp cho người cư ngụ của ADU.
  • ADU nằm trong một khu vực nơi xe cơ giới cung cấp dịch vụ hàng giờ và hàng ngày như một phần của đội tàu khu vực được điều hành bởi một cơ quan công cộng hoặc tổ chức chia sẻ xe cơ giới công cộng.

Một vấn đề gây sốc khác là phí đánh vào sổ séc của chủ nhà. Người hàng xóm Công viên Naglee của tôi, Terry Christensen, đã trải qua quá trình xây dựng một ADU trong vài năm qua. Terry rất tốt bụng khi chia sẻ với tôi những khoản phí mà anh ấy đã trả cho đến nay cho ADU của mình.

Hai con số đáng lo ngại nhất là $ 4,850 cho phí công viên và $ 1,879 cho trường học. Tôi là người rất ủng hộ việc phát triển các công viên trên khắp San Jose, nhưng điều này có vẻ hơi dốc đối với ADU rộng 540 foot vuông. Học phí dường như không tương xứng vì tôi không tin rằng ADU sẽ là động lực lớn cho sinh viên mới ở các khu vực pháp lý địa phương.

Phản hồi mới nhất về vấn đề này từ Tòa thị chính là Chương trình Nhà ở Giá cả phải chăng mới của Thị trưởng Sam Liccardo “CÓ, TRONG BACKYARD” (YIMBY) của Thị trưởng. Dưới đây là những điều cơ bản về sáng kiến ​​5 triệu đô la được đề xuất của anh ấy cho mỗi bản ghi nhớ ngày 14 tháng XNUMX của anh ấy.

  1. Hợp tác với Housing Trust Silicon Valley để quản lý chương trình, bao gồm khoản vay ban đầu được thiết lập, tiếp cận và tuân thủ.
  2. Miễn tất cả các khoản phí tác động của Thành phố liên quan đến việc phát triển ADU hoặc chuyển đổi nhà để xe cho chủ nhà tham gia chương trình nếu người xin vay đồng ý hạn chế tiền thuê căn hộ trong thời gian được chỉ định để đảm bảo khả năng chi trả.
  3. Chương trình cho vay được tha thứ nên bao gồm các điều khoản sau:
  4. Các chủ nhà đồng ý với chứng thư ủy thác thuê ADU của họ cho các hộ gia đình có thu nhập thấp đến trung bình sẽ được cung cấp các khoản vay mà họ có thể sử dụng để trả phí giấy phép và chi phí xây dựng;
  5. Các khoản vay như vậy sẽ được tha thứ hàng năm vì chủ nhà xác định rằng họ đã tuân thủ chứng thư ủy thác;
  6. Giá thuê hạn chế phải phù hợp với hộ gia đình có thu nhập thấp đến trung bình;
  7. Khoản vay trên mỗi đơn vị sẽ không vượt quá số tiền tối đa, chẳng hạn như $ 20,000 hoặc số tiền hợp lý khác được đề xuất bởi Nhân viên và được Hội đồng phê duyệt, sẽ đảm bảo rằng phí xử lý thành phố sẽ không thêm vào chi phí phát triển ADU. Khoản vay sẽ được mặc định nếu chủ nhà cố gắng liệt kê ADU qua AirBnB hoặc dịch vụ cho thuê ngắn hạn tương tự khác trong thời hạn cho vay.

Chiếc băng keo đỏ này dường như trái ngược với những gì cần thiết. Chủ sở hữu tài sản sẽ không muốn có giao ước về tài sản của họ trong ít nhất năm năm. Ý nghĩa đối với các chủ sở hữu tài sản đối với các khoản vay có thể tha thứ của người Hồi giáo là thu nhập theo IRS là gì? Làm thế nào chủ sở hữu tài sản có thể tài trợ cho ADU hoặc tái cấp vốn tài sản của họ với những hạn chế này?

Ai sẽ xác minh việc cư trú và không sử dụng AirBnB? Liệu Housing Trust Thung lũng Silicon có chịu chi phí giám sát nhân sự và cần cố vấn pháp lý để soạn thảo các tài liệu pháp lý bắt buộc không? Tiền sẽ được theo dõi như thế nào để đảm bảo nó được chi tiêu đúng cách? Có nhiều câu hỏi hơn là câu trả lời và nó sẽ không thay đổi kim chỉ nam về ADU và thảm kịch nhà ở mà chúng ta đang chứng kiến.

Hãy tập trung vào việc giảm băng đỏ - không thêm vào nó, và hãy giữ nó đơn giản. Các quan chức được bầu của chúng tôi nợ những cư dân tốt của San Jose ở mức tối thiểu phải làm được điều đó.

Chuyên gia phân tích của San Jose Spotlight Bob Staedler là hiệu trưởng tại Silicon Valley Synergy, một công ty tư vấn phát triển và sử dụng đất có trụ sở tại San Jose. Các cột của ông xuất hiện vào mỗi thứ Hai đầu tiên của tháng. Liên lạc với Bob tại [email được bảo vệ] hoặc theo dõi @BobStaedler trên Twitter.

Chính sách bình luận (cập nhật ngày 5/10/2023): Người đọc được yêu cầu đăng nhập thông qua mạng xã hội hoặc nền tảng email để xác nhận tính xác thực. Chúng tôi có quyền xóa nhận xét hoặc cấm những người dùng tham gia vào các cuộc tấn công cá nhân, ngôn từ kích động thù địch, tục tĩu quá mức hoặc đưa ra những tuyên bố sai có thể kiểm chứng được. Nhận xét được kiểm duyệt và phê duyệt bởi quản trị viên.

Bình luận